德州经济技术开发区人民法院

民事判决书

(2020)鲁1491民初2239号

原告山东超光物业管理有限公司，住***。

法定代表人徐立明，总经理。

委托诉讼代理人陈翠艳，山东涵诺律师事务所律师。

被告德州经济开技术发区宋官屯街道刘集社区刁李贵居民委员会，住***。

委托诉讼代理人张全德（居委会支部成员），男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人冯聪，山东众成清泰(德州)律师事务所律师。

第三人张竞发，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人方士升，山东中鲁律师事务所律师。

原告山东超光物业管理有限公司（以下简称“超光公司”）与被告德州经济开技术发区宋官屯街道刘集社区刁李贵居民委员会（以下简称“刁李贵居委会”）、第三人张竞发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告超光公司法定代表人徐立明及委托诉讼代理人陈翠艳、被告刁李贵居委会委托诉讼代理人张全德、冯聪、第三人张竞发委托诉讼代理人方士升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

超光公司向本院提出诉讼请求1.请求依法判令被告履行与原告签订的《租赁合同》，将位于德州经济开发区交付给原告；2.请求依法判令被告与第三人立即腾空侵占的德州经济开发区；3.请求依法判令被告与第三人共同向原告支付延期交付门市期间的租金20750元（自2020年4月1日至2020年9月30日，按每月每平21.6元计算）及自2020年10月1日至实际交付门市期间的租金；4.涉及本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告于2020年4月1日与被告就德州经济开发区宋官屯街道办事处刁李贵小区北沿街门市整体招租服务项目签订《租赁合同》，约定被告将位于德州经济开发区，共22套（每套面积160平方米，共3520平方米）门市房整体出租给原告经营管理，租赁期限为十年，原告按照合同约定按时支付了租金，因第三人非法侵占使用原告承租的门市房拒不搬出，也不交付占有使用期间的租金，导致被告至今无法将承租给原告的门市房按时交付使用。被告曾向原告承诺门市出租前没有与任何人签订合同，不存在任何纠纷，现因第三人的原因导致被告无法将门市交付给原告，说明被告已构成违约。第三人作为门市实际占用人，应与被告共同承担腾空门市的责任及占用期间的租金。因此，被告未按照合同约定将出租门市交付给原告，第三人拒不搬出侵占的门市房，二者的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失。为此，为了维护原告的合法权益，现提出诉讼，请依法予以公证裁决。

刁李贵居委会辩称，一、原告要求被告交付房屋与事实不符，不应支持。被告已经将房屋交付给原告。首先，在原告与被告签订的租赁合同中第一条明确约定“详细情况乙方已自行现场勘查了解。”既表明双方在签订合同之前，对于现场房屋的情况已经进行了现场勘查，原告已经充分了解房屋情况及属性；其次，原告与被告已共同走访书面通知第三人诉争房屋已经有原告进行承租，原告与被告之间已经完成了实际的交付；再次，第三人非法占有该房屋，原告可基于其承租人的权益进行排除妨害，而并不是要求被告再次履行已经履行过的义务。二、原告要求被告支付延期交付期间租金于法无据，不应支持。首先，被告已经将房屋交付给原告，故不存在延期交付的问题；其次，交付租金是承租人的义务，在本案中，被告作为出租人没有向原告交付租金的义务和法律依据。综上，被告认为，原告的诉求与事实不符、于法无据，不应支持。张竞发述称，一、超光公司不具备起诉的主体资格。超光公司所主张的房屋所有权系被告刁李贵居委会所有，超光公司不是所有权人，也未合法拥有占有权和使用权，张竞发是基于与刁李贵居委会之间的租赁合同关系占有该房屋，属于合法占有，张竞发与刁李贵居委会存在的租赁合同关系在先，超光公司在不具备合法的占有使用权的情况下是不具备起诉的主体资格的。二、超光公司与刁李贵居委会之间的租赁合同违法无效。超光公司与刁李贵居委会2020年4月1日签订的《租赁合同》违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条的规定，属于无效合同，超光公司依据无效合同对张竞发提起诉讼是不应得到支持的。综上，张竞发对于租赁房屋的占有是合法占有，不存在侵权行为，超光公司依据无效的租赁合同对张竞发提起诉讼无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。超光公司共提交十份证据，刁李贵居委会提交一份证据，张竞发提交一份证据。对超光公司提交的证据一原告营业执照、证据三被告与招标代理机构山东正和建设项目管理有限公司就涉案沿街门市整体招租项目签订的《委托代理协议》、德州经济开发区宋官屯镇刁李贵小区北沿街门市整体招租项目询价公告、被告原法定代表人签字的询价文件审核意见、被告与招标代理机构山东正和建设项目管理有限公司就涉案沿街门市整体招租项目签订的《询价文件》、证据四原、被告就德州经济开发区宋官屯街道办事处刁李贵小区北沿街门市整体招租服务项目签订的《租赁合同》、证据五山东省村级集体经济组织收款收据及山东农村商业银行现金缴款单、证据八庭审笔录五份、证据九被告在其他案件中出具的法定代表人身份证明，刁李贵居委会提交证据一照片，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以认定并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下对超光公司提交的证据二被告资产清算表，刁李贵居委会对该证据真实性无异议，第三人对该证据真实性无法确认，认可本案沿街门市属于被告所有的财产，经审查，对该份证据真实性本院予以确认；证据六2020年7月29日被告出具的证明，刁李贵居委会对该证据真实性无异议，第三人质证“对被告所出具的证明不认可，因第三人占有该门市属于合法占有、合法债权的租赁关系，且村委会多次调解的事实也不存在。”经审查，该证明加盖有刁李贵居委会公章，本院对其真实性予以认可，对其证明目的应结合本案查明事实综合认定。证据七2020年5月3日被告出具的证明，刁李贵居委会对该证据真实性无异议，第三人质证“村委会证明我们认为与事实不符，所谓的中标，只体现了有招标的询价文件，而没有中标投标相关文件。”经审查，该证明加盖有刁李贵居委会公章，本院对其真实性予以认可，对其证明目的应结合本案查明事实综合认定。证据十原告签订租赁后发出的通知和与其他承租户签订的租赁合同各一份，刁李贵居委会对该证据真实性无异议，第三人质证“与本案无关，原告与他人签订合同与本案无关。”经审查该合同是原告与他人签订，与本案无关联性。张竞发提交证据一租赁合同一份，缴费单据8张，证明2011年7月1日由被告张竞发之父张福平与村委会签订租赁合同，租赁沿街门市一套，张竞发之父去世后，由张竞发继续承租，该租赁合同仍在履行中，张竞发是合法占有和使用该房屋，不存在侵权行为。超光公司质证“该合同与本案没有关联性，不是第三人与被告签订。且合同的期限是2011年7月1日至2013年7月1日，早已超过租赁期限。缴费单据的真实性无法核实确认，且缴费时间截止到2017年，自2017年至今没有任何的交费凭证。也从客观上证明第三人占有涉案门市，属于非法占有。应腾空侵占的房屋并承担侵占期间的租金。”刁李贵居委会质证“村委会已经书面通知第三人解除租赁合同，被告与第三人之间不存在租赁关系，第三人属于非法占有。”经审查，该证据真实性本院予以确认，但无法证明第三人主张，不能证明涉案房屋系第三人合法占有。

根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下

一、刁李贵居委会与超光公司的租赁合同签订情况

2020年1月4日，刁李贵居委会（甲方、采购人）与山东正和建设项目管理有限公司（以下简称正和公司）（乙方、招标代理机构）签订《德州经济开发区宋官屯镇刁李贵小区北沿街门市整体招租项目委托代理协议》，委托项目为德州经济开发区宋官屯镇刁李贵小区北沿街门市整体招租项目，在该协议中约定“此次招标租赁的房屋，甲方具有合法支配权且此次招标租赁房屋无任何法律纠纷。”2020年1月，刁李贵居委会与正和公司签章确认了《德州经济开发区宋官屯镇刁李贵小区北沿街门市整体招租项目询价文件》，项目编号SDZH-XJFW-20001。2020年1月10日，刁李贵居委会（采购单位项目负责人章洪旺）向正和公司出具《询价文件审核意见》，该意见载明“对于你们编制的询价文件（项目名称德州经济开发区宋官屯镇刁李贵小区北沿街门市整体招租项目，项目编号SDZH-XJFW-20001），我方已经审阅同意，请按照正常招标程序组织进行。”

2020年4月1日，刁李贵居委会（甲方）与超光公司（乙方）签订《租赁合同》，项目编号SDZH-CSWU-20001，项目名称德州经济开发区宋官屯街道办事处刁李贵小区北沿街门市整体招租服务项目。该合同约定第一条，基本情况德州经济开发区宋官屯镇刁李贵小区北沿街门市位于德州经济开发区，共22套每套面积160平方米，共3520平方米的使用权整体承包给乙方经营管理。详细情况乙方已自行现场踏勘了解。第二条，租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日，共壹拾年……第三条，租金、租金支付方式（一）租金，壹拾年租金总额为人民币6589440元。该租金不含税金，开票需要补交税款。共分五期。第一期（两年）自2020年4月1日至2022年3月31日，22套沿街门市，每套面积160平方米，共3520平方米，月租金15.6元/平方米，两年租金1317888元。第二期（两年）自2022年4月1日至2024年3月31日，22套沿街门市，每套面积160平方米，共3520平方米，月租金15.6元/平方米，两年租金1317888元……（二）支付方式先付租金后使用原则，合同签订时，立即缴纳2年租赁费方可使用（后续租金依次顺延每两年缴纳一次，于每次到期前3个月续缴下一期两年租金）……第五条租赁保证金（一）本合同签订时，乙方必须向甲方支付租赁期内合同保证金人民币伍万元整。（二）租赁期满或合同解除后，租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还乙方。租金保证金不计付利息……合同最后有甲方刁李贵居委会盖章及刁李贵居委会主任签字，乙方有超光公司盖章及法定代表人签字。

二、刁李贵居委会与超光公司的租赁合同履行情况

2020年1月21日，超光公司的法定代表人徐立明向刁李贵居委会账户存入100万元现金，刁李贵居委会出具编号为1491008670的山东省村级集体经济组织收款收据，该收据载明交款单位为超光公司，收款项目为刁李贵小区沿街商户承包费定金、金额100万元。2020年5月20日，刁李贵居委会出具编号为1491008261的山东省村级集体经济组织收款收据，该收据载明沿街门市租金、2020.4月-2021.9月，18个月，100万元、定金转租金。

2020年5月3日，刁李贵居委会出具《证明》，该证明载明“……刁李贵村民委员会在2020年3月31日前未与任何单位或个人签订任何形式的房屋租赁经营合同（协议），刁李贵村民委员会与现在所经营的商户不存在任何协议与纠纷。”2020年7月29日，刁李贵居委会出具《证明》，该证明载明兹证明超光公司将德州经济开发区东方红路桥西首路南小区沿街门市一二层共22套全部承租经营管理，现刘文芳擅自占用以上门市中的15、16号、章洪旺擅自占用以上门市中的20号、德州经济技术开发区安驰汽车维修部擅自占用以上门市中的22号、德州京建基础工程有限公司擅自占用以上门市中的1号、章金东擅自占用以上门市中的2号、张宗宝擅自占用以上门市中的5号、赵娜擅自占用以上门市中的6、7号、张竞发擅自占用以上门市中的10号，经村委会多次调解，以上八人均拒绝腾空门市，也不缴纳租金，以上情况全部属实，特此证明。”

庭审中经核实，刁李贵居委会就第三人占用涉案房屋事宜已经通知了占有户解除租赁合同，以上有刁李贵居委会提供的照片为证，但涉案房屋在原、被告签订《租赁合同》之前至今被第三人实际占用。

本院认为，本案的争议焦点为一、涉案房屋是否已交付，超光公司主张刁李贵居委会履行《租赁合同》、交付涉案房屋是否应予支持；二、超光公司主张刁李贵居委会与第三人立即腾空涉案房屋是否应予支持；三、超光公司主张刁李贵居委会与第三人支付延期交付涉案房屋期间的租金是否应予支持。

关于争议焦点一涉案房屋是否已交付，超光公司主张刁李贵居委会履行《租赁合同》、交付涉案房屋是否应予支持。本院认为，刁李贵居委会与超光公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行。关于第三人的“超光公司与刁李贵居委会之间的租赁合同违法无效”主张，原、被告签订租赁合同的行为并不为法律所禁止，未违反效力性强制规定，并不导致合同无效，故对第三人该主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，刁李贵居委会辩称“一、双方签订的《租赁合同》中明确约定详细情况乙方已自行现场勘察了解，原告已经充分了解房屋情况及属性；二、原告与被告已经共同走访书面通知第三人诉争房屋已经由原告进行承租，原、被告之间已经完成了实际的交付”，根据合同法的上述规定，交付涉案房屋是出租人即刁李贵居委会的基本义务，租赁房屋的交付应以达到能够保障租赁房屋的正常使用为标准，在双方签订的《租赁合同》中就涉案房屋存在交付瑕疵事宜并未明确说明，且在刁李贵居委会向超光公司出具的证明中均证明了涉案房屋不存在交付瑕疵，而与法庭核实的涉案房屋在双方签订《租赁合同》之前至今仍被第三人占用的实际情况不符，刁李贵居委会仅仅以双方现场确认租赁房屋状况、通知第三人等，并不能证明刁李贵居委会已经将案涉房屋实际交付给超光公司，刁李贵居委会没有履行完毕交付义务，构成违约，其负有腾空涉案房屋，交付无瑕疵租赁物的义务，故对超光公司主张刁李贵居委会履行《租赁合同》，交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。

关于争议焦点二超光公司主张刁李贵居委会与第三人立即腾空涉案房屋是否应予支持。本案系超光公司基于与刁李贵居委会签订的《租赁合同》主张的房屋租赁合同纠纷，第三人与超光公司不存在合同关系，第三人是否侵权不是本案的审理范围，故对于超光公司主张第三人腾空涉案房屋并支付延期交付涉案房屋期间的租金的请求，本院不予支持。

关于争议焦点三超光公司主张刁李贵居委会与第三人支付延期交付涉案房屋期间的租金是否应予支持。关于超光公司对第三人的主张，在争议焦点二中已经论述，此处不再赘述。关于超光公司要求刁李贵居委会支付延期交付涉案房屋期间的租金的主张，超光公司类比其他转租户的转租价格按每月每平米21.6元主张租金损失，刁李贵居委会辩称“交付租金是承租人的义务，本案中被告作为出租人没有向原告交付租金的义务和法律依据”，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，刁李贵居委会未实际交付租赁房屋，构成违约，应赔偿超光公司因此造成的损失，超光公司实为主张未交付涉案房屋期间的租金损失，该损失应以实际损失为基础，超光公司转租的差价利益不宜计算在内，故该租金损失按照与刁李贵居委会的租赁价格主张较为客观合理。

综上所述，对超光公司的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

一、被告德州经济开技术发区宋官屯街道刘集社区刁李贵居民委员会履行与原告山东超光物业管理有限公司于2020年4月1日签订的《租赁合同》，于本判决生效之日起二十日内将位于德州经济开发区交付给原告山东超光物业管理有限公司；

二、被告德州经济开技术发区宋官屯街道刘集社区刁李贵居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告山东超光物业管理有限公司支付迟延交付涉案房屋期间的租金损失14976元（自2020年4月1日至2020年9月30日，涉案房屋160平，按每月每平15.6元计算）及自2010年10月1日起至实际交付涉案房屋期间的租金损失（涉案房屋160平，按每月每平15.6元计算）；

三、驳回原告山东超光物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计159元，由原告山东超光物业管理有限公司负担44元，由被告德州经济开技术发区宋官屯街道刘集社区刁李贵居民委员会负担115元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。

审判员吕莹

二零二零年十二月十一日

书记员张天娇