| 司法解析 | |
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| 相关企业 | 成都新鸿洋投资有限责任公司 |
| 类型 | 成都市双流区人民法院民事判决书（2018）川0116民初11112号原告（反诉被告）：杨宇智，男，1 |
| 案号 | - |
| 案由 | 商品房预售纠纷 |
| 法院 | 成都市双流区人民法院 |
| 裁判结果 | 成都市双流区人民法院民事判决书（2018）川0116民初11112号原告（反诉被告）：***，男，****年*月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：何胜平，四川顶泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：成都新鸿洋投资有限责任公司，住***。法定代表人：汪斌。委托诉讼代理人：林黎，北京大成（成都）律师事务所律师。原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）成都新鸿洋投资有限责任公司（以下简称“新鸿洋公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***的委托诉讼代理人何胜平、被告（反诉原告）新鸿洋公司的委托诉讼代理人林黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。***向本院提出诉讼请求：1.请求判令新鸿洋公司继续履行房屋买卖合同，向***交付双流区×房屋；2.请求判令新鸿洋公司支付***违约金1178.13元（从2018年9月11日暂计算至2018年9月12日，以445，316元为基数，每日万分之四计算，实际金额计算至新鸿洋公司实际交付房屋为止）。事实和理由：***与新鸿洋公司于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定***以总价445316元的价格购买新鸿洋公司开发的位于双流区东升街道迎春桥社区新鸿洋花园1幢1单元10层1003号房屋，合同签订后当日***向新鸿洋公司支付185316元首付款（包含定金5000元），剩余260000元购房款已于2018年9月5日***以银行转账的方式支付到新鸿洋公司的银行账户。《商品房买卖合同》第十条约定新鸿洋公司应于2015年12月31日前向***交付案涉房屋，同时补充协议约定***未付清合同约定的购房款前，新鸿洋公司可以不向***交付案涉房屋。现***已按合同约定向新鸿洋公司支付了足额的购房款且案涉房屋已达到合同约定的交付条件。新鸿洋公司辩称，1.双方签订合同后***一致未按照合同约定支付购房款，按照约定，***已经构成逾期付款，应承担违约责任;2.现***在房价上涨幅度较大期间要求我方继续履行合同，无异于是一种巧取豪夺的行为，我方有权不交付房屋；3.按照合同约定，房屋交付的条件不仅包括支付全部房款，而且需要去办理相关手续，支付相关税费以及维修资金，因此我们认为***的请求不符合合同约定，应驳回；4.本案我方同时提出了反诉要求解除商品房买卖合同，那么因此我方也不可能按照原合同继续履行。新鸿洋公司向本院提出反诉请求：1.依法解除双方签署的《商品房买卖合同》；2.依法判令新鸿洋公司支付违约金44531.6元。事实与理由：双方于2013年12月4日签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定由***购买位于成都市双流区，并约定了房屋价款445316元及购房款支付方式、时间等。合同签订后，***仅支付首付款185316元，剩余260000元至今未付。双方签订的补充协议中约定：“首付款之外的房款人民币贰拾陆万元整由买受人自行申请按揭贷款，本协议签订后30日内买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。如逾期，则按主合同第九条的约定处理”。而主合同第九条则约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，***自2013年12月4日支付首付款后，长达四年之久未支付剩余房款，且一直未就其违约原因进行说明，致使双方签署的《商品房买卖合同》处于不确定状态。在房价上涨期间要求我方继续履行合同，不仅对我方不公平，也会给我方造成巨大的经济损失。***对新鸿洋公司的反诉请求辩称，1.新鸿洋公司要求解除《商品房买卖合同》，我们认为无法律和事实依据，现我方已按合同约定支付了剩余的260000元购房款，且新鸿洋公司行使解除权已过法定的解除期间;2.关于要求我方支付违约金，新鸿洋公司要求支付违约金已经超过诉讼时效，故新鸿洋主张的解除权和违约金的权利均已消灭。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，***与新鸿洋公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定***购买新鸿洋公司开发的位于双流区东升街迎春桥社区鸿洋花园1栋1单元10层1003号房屋，合同价款为445316元。《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”；第十条约定：“交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行……”；第二十八条约定：“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。”《补充协议》第一条第二款约定：“2.买受人以按揭付款方式向出卖人支付房款：（1）买受人于2013年12月7日前，支付首付款人民币：壹拾捌万伍仟叁佰壹拾陆万元整（含买受人已经支付的定金）。（2）首付款之外的房款人民币贰拾陆万元整由买受人自行申请按揭贷款，本协议签订后30日内买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。如逾期，则按主合同第九条的约定处理……”《补充协议》第三条约定：“对房屋交付的补充约定：1.在买受人没有付清合同约定的购房款之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求；买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且相关按揭银行将买受人委托支付的到期款项划拨到出卖人账户后方能办理房屋的交付手续，以避免提前交付后因银行按揭不能办理给买受人造成装修等损失。如因买受人未按本协议第一条第2款第（2）项约定的期限付清按揭贷款额的，出卖人除有权抗辩买受人提出的房屋交付请求外，还有权要求买受人承担自合同约定的交房时间届满至实际交付之日期间的物业服务费。”另查明，***于2013年12月5日向新鸿洋公司支付定金5000元，转账支付购房款180316元，新鸿洋公司向***出具《收据》一张。本案在审理过程中，***于2018年9月5日向新鸿洋公司转账支付剩余房款260000元。以上事实，有***与新鸿洋公司的身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、转账支付凭证、收据、***与新鸿洋公司双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的基本要求且能够相互印证，形成了较为完整的证据锁链，能够证明本案基本案件事实以及本案纠纷发生发展的过程，故本院在本案中予以采信。本案争议的焦点为：1.新鸿洋公司享有的合同解除权是否已经超过法定期间；2.若合同未解除，案涉房屋的交付条件是否成就；3.***、新鸿洋公司应否分别承担违约责任（含新鸿洋公司主张解除合同的违约金是否已经超过诉讼时效）。关于新鸿洋公司享有的合同解除权是否超过法定期间的问题。本院认为，***与新鸿洋公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据双方的合同约定，***应在协议签订后30日内即2014年1月3日前通过银行贷款将除首付款外的260000元转入新鸿洋公司，逾期未付款的，新鸿洋公司有权解除合同。因***未在约定时间内支付房款，新鸿洋公司享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，解除权行使的期限为对方催告后的“合理期限”。就商品房买卖合同中的“合理期限”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定……经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。虽然本条规定载明的是“根据《合同法》第九十四条的规定”，而《合同法》第九十四条是规定的当事人享有法定解除权的情形，但该条立法的目的在于赋予债权人解除权的同时，也寻求利益平衡，同时应当赋予债务人一定的手段以保护自己的利益，督促享有合同解除权的当事人在合理的时间内及时行使自己的权利，而合同依据法定解除和约定解除所产生的后果也并无不同，故商品房买卖合同中约定解除权的法定期间也应当参照适用该条款。新鸿洋公司于2014年1月3日即享有了合同约定的解除权，在合同未约定解除权的行使期间、***也从未催告新鸿洋公司行使解除权，且新鸿洋公司未能证明其通知***解除合同的情况下，根据前述规定，新鸿洋公司享有的合同解除权至迟已于2015年1月3日消灭。因新鸿洋公司享有的约定解除权消灭，合同应当继续履行。故***主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持；对新鸿洋公司主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。现***已履行完毕全部付款义务，且案涉房屋也已具备交付的条件，新鸿洋公司应当按照合同约定，向***交付案涉房屋。支付相关税费以及维修资金等费用并非交付房屋的前提，故对新鸿洋公司的抗辩本院不予采纳。关于***、新鸿洋公司应否分别承担违约责任的问题。本院认为，合同签订后，***未在合同约定时间内向新鸿洋公司支付完毕全部购房款，应当承担逾期付款的违约责任。本案中，新鸿洋公司主张解除合同并由***按照根据合同约定“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金”支付解除合同情形下的违约金，现案涉合同并未解除，新鸿洋公司主张***支付总房款10%即44531.6元的违约金没有法律依据，本院不予支持。此外，新鸿洋公司自2014年1月3日即应当知道自己的权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，新鸿洋公司主张***支付在合同解除的情形下的违约金已经超过了诉讼时效，且《中华人民共和国民法总则》实施前该主张已经超过诉讼时效，故也不应当适用三年的诉讼时效规定。由于***未按照合同约定的2014年1月3日向新鸿洋公司支付完毕购房款，直至2018年9月5日***才向新鸿洋公司支付剩余购房款260000元，随后便于2018年9月12日向本院提起诉讼，造成本次诉讼的原因应当归结于***，新鸿洋公司未向***交付房屋的原因也应当归结于***逾期付款的违约行为，现其主张新鸿洋公司向其支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）成都新鸿洋投资有限责任公司继续履行与原告（反诉被告）***签订的《房屋买卖合同》，并于本判决发生法律效力之日起七日将位于双流区×号房屋交付给原告（反诉被告）***；二、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）成都新鸿洋投资有限责任公司的其他反诉请求。案件（本诉）受理费3990元，由原告（反诉被告）***负担；案件（反诉）受理费457元，由被告（反诉原告）成都新鸿洋投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 邱盛林二〇一九年三月二十六日法官助理 张 旖书记员 武佳艺 |
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| 发布日期 | 2020-01-30 |
商品房预售纠纷民事判决书
发布于：2020-01-30
来源：中国裁判文书网
