福建省泉州市洛江区人民法院

民事判决书

(2019)闽0504民初1905号

原告：中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行，住***。

负责人：林福胜，该支行行长。

委托诉讼代理人：***，女，该支行客户经理。

委托诉讼代理人：***，女，该支行客户经理。

被告：***，女，****年**月**日出生，汉族，住***。

被告：***，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

被告：福建聚鑫房地产发展有限公司，住***。

法定代表人：陈金清，该公司总经理。

原告中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称工行洛江支行）与被告***、***、福建聚鑫房地产发展有限公司（以下简称聚鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告工行洛江支行的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼，被告***、聚鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

工行洛江支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工行洛江支行与***、***、聚鑫公司签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令***立即偿还工行洛江支行借款本金51370.71元及自2016年12月9日起至实际还清款项之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年6月21日为6320.45元），截至2019年6月21日本息暂合计为57691.16元；3.判令***对上述债务的清偿承担共同还款责任；4.判令聚鑫公司对上述债务的清偿承担连带保证责任；5.判令工行洛江支行对***提供的址在泉州市鲤城区的抵押财产享有抵押权，有权以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；6.判令本案诉讼费以及为实现债权而发生的其他费用由***、***、聚鑫公司承担。事实和理由：借款人***于2009年9月27日以其拥有的位于泉州市鲤城区的房产（以下简称涉案房产）作为抵押物，向工行洛江支行申请个人商用房购置贷款15万元。本笔贷款经上报审批后，借款人夫妻、贷款人、保证人三方于2010年3月23日共同签订了编号为01408洛江2010商房贷00001216号的《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款金额15万元，贷款期限120个月，贷款利率为基准利率上浮10%，并以涉案房产提供抵押担保，同时由聚鑫公司提供阶段性保证担保。工行洛江支行于2010年3月31日办理涉案房产的预购商品房抵押权预告登记。后工行洛江支行按合同约定于2010年4月9日将贷款15万元发放到聚鑫公司在工行洛江支行开立的账户。贷款发放后，***前期还款记录良好，但自2016年12月9日开始逾期。截至2019年6月21日，***、***已连续违约23期、累计违约37期，合计拖欠借款本金51370.71元及利息、罚息、复利6320.45元。经工行洛江支行多次催收，***、***无按合同约定归还贷款的意愿，聚鑫公司也无按合同约定承担连带保证责任。根据《个人购房借款／担保合同》第10.2条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。故提起诉讼，请求支持工行洛江支行的诉讼请求。

诉讼中，工行洛江支行明确第2项诉讼请求中的利息、罚息、复利的起算时间“2016年12月9日”存在计算错误，正确的起算时间应为“2017年7月9日”，但暂计至2019年6月21日的利息、罚息、复利6320.45元是正确的。

***辩称，对诉讼请求无异议，但现在家庭经济困难，请求调解，分期每月还款3000元，其会尽快将商铺出售，一次性还清所有借款。

***、聚鑫公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工行洛江支行为支持自己的主张，向本院提供如下证据：

1.***、***居民身份证、户口本、结婚证，证明***、***的身份情况及婚姻状况；

2.编号为01408洛江2010商房贷00001216号的《个人购房借款/担保合同》，证明***向工行洛江支行借款15万元，借款期限至2020年4月9日，并由聚鑫公司提供连带保证责任担保；

3.房屋预告登记证明，证明涉案房产已依法办理预购商品房抵押权预告登记；

4.借款凭证，证明工行洛江支行依约发放个人商用房购置贷款15万元给***；

5.共同偿还贷款确认书，证明***为本笔贷款的共同偿还人；

6.个人逾期贷款催收通知书，证明工行洛江支行向***及聚鑫公司寄送个人逾期贷款催收通知书催收贷款；

7.自营历史明细列表，证明截至2019年6月21日，***、***拖欠借款本息57691.16元；

8.企业法人营业执照、法定代表人居民身份证，证明聚鑫公司的基本情况；

9.聚鑫公司股东会决议、承诺函，证明聚鑫公司同意为“聚鑫商业广场”项目购房业主提供按揭贷款阶段性连带责任担保。

***质证认为，对上述证据均无异议。

***、***、聚鑫公司未向本院提供任何证据。

对上述证据，本院认证如下：***、聚鑫公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。工行洛江支行提供的上述证据，经***质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年8月6日，聚鑫公司向工行洛江支行出具承诺函，承诺：为“聚鑫商业广场”项目购房业主提供个人住房按揭贷款的阶段性连带责任担保，即在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从本单位“保证金”存款账户上直接扣收；担保期限至为业主办妥房屋产权证及房屋他项权证交付贷款银行为止。2010年3月23日，贷款人工行洛江支行与借款人暨抵押人***、抵押物共有人***、保证人聚鑫公司签订了编号为01408洛江2010商房贷00001216号的《个人购房借款/担保合同》，约定：1.借款人向贷款人申请个人商业用房贷款，金额为15万元，用于购买涉案房产；2.贷款期限自2010年3月23日起至2020年3月23日止，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；3.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定年利率为6.534%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；4.借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息；5.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定；6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；7.借款人向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉案房产；8.保证人向贷款人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：(1)涉案房产的正式抵押登记手续已办理完毕；(2)贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；9.贷款人宣布贷款提前到期的，担保人仍应继续按照约定履行担保责任。2009年9月27日，***向工行洛江支行出具共同偿还贷款确认书，确认其与***是夫妻关系，本案借款系其与***的共同债务，该债务及工行洛江支行为实现债权产生的全部费用由其和***共同偿还。2010年3月31日，该合同项下的抵押物（涉案房产）办理了预购商品房抵押权预告登记。2010年4月9日，工行洛江支行依约将贷款15万元划入***指定的聚鑫公司银行账户，借款期限相应调整为自2010年4月9日起至2020年4月9日止。自2017年7月9日起，***未依约按期足额偿还贷款本息。截至2019年6月21日，***已连续23个月、累计37次未按时足额偿还贷款本息，尚欠借款本金51370.71元及利息、罚息、复利6320.45元。***未依约履行共同还款责任，聚鑫公司亦未依约履行保证责任。

另查明，***与***于2007年6月6日办理结婚登记。

本院认为，工行洛江支行与***之间的金融借款合同关系，与聚鑫公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。工行洛江支行依约发放贷款后，***自2017年7月9日起未按期足额偿还贷款本息，截至2019年6月21日已连续23个月、累计37次未按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，根据合同的约定，工行洛江支行有权宣布贷款提前到期，要求解除合同。故工行洛江支行请求解除涉案《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，工行洛江支行有权要求***按照合同约定清偿尚欠的全部借款本息并承担违约责任。故工行洛江支行请求判令***立即偿还尚欠的借款本金51370.71元及自2017年7月9日起至实际给付借款本金之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利(暂计至2019年6月21日为6320.45元)，本院予以支持。本案债务发生在***与***的婚姻关系存续期间，***向工行洛江支行出具共同偿还贷款确认书，确认本案借款系其与***的共同债务，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”规定，本案债务应认定为***与***的夫妻共同债务。故工行洛江支行请求***对***拖欠的借款本金及利息、罚息、复利承担共同还款责任，本院予以支持。虽然工行洛江支行与***已就合同项下的抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记不等同于抵押登记，具有不同的法律效力，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，工行洛江支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对房产办理抵押登记的请求权，并可以对抗他人针对所登记房产的处分行为，但非对该房产享有抵押权。因涉案房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故工行洛江支行请求对***提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。聚鑫公司为***的本案债务提供连带责任保证，其免除保证责任的条件尚未成就，本案借款尚在保证期间内，故工行洛江支行请求其承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。聚鑫公司在履行保证责任后，有权向***追偿。

综上所述，对工行洛江支行的诉讼请求，本院予以部分支持。***、聚鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用

一、解除中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行与***、***、福建聚鑫房地产发展有限公司于2010年3月23日签订的编号为01408洛江2010商房贷00001216号的《个人购房借款/担保合同》；

二、***、***应在本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金51370.71元，并按合同约定的利率计付自2017年7月9日起至实际给付借款本金之日止的利息、罚息、复利（暂计至2019年6月21日为6320.45元）；

三、福建聚鑫房地产发展有限公司对上述债务的清偿承担连带保证责任，其履行保证责任后，有权向***追偿;

四、驳回中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3300元，减半收取计1650元，由***、***、福建聚鑫房地产发展有限公司共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。