广东省四会市人民法院

民事判决书

（2019）粤1284民初3747号

原告：肇庆高新区天和豪庭小区首届业主委员会，住***。机构信用代码：Q994**********480G。

负责人：***，男，汉族，****年*月*日出生，汉族，住***。系该业主委员会主任。

被告：肇庆市安太益物业服务有限公司，住***。统一社会信用代码：9144*****76460253L。

法定代表人：张袁立，该公司经理。

委托诉讼代理人：黄志富，广东务正律师事务所律师。

原告肇庆高新区天和豪庭小区首届业主委员会（以下简称“天和豪庭首届业委会”）诉被告肇庆市安太益物业服务有限公司（以下简称“安太益公司”）业主共有权纠纷一案，本院2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭审理了本案。原告天和豪庭首届业委会的主任***，被告安太益公司的委托诉讼代理人黄志富到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告天和豪庭首届业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还历年部分物业公共收益145300元，及以145300元自2019年1月18日起按银行同期贷款年利率4.75%计算至移交完止的利息（暂计到2019年9月18日止的利息为4601.2元，两项合计暂为149901.16元）；2、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：肇庆高新区天和豪庭小区由肇庆高新区天和房地产有限公司于2012年建成，被告作为前期物业公司在2012年12月30日进驻肇庆高新区天和豪庭小区。天和豪庭业主委员会于2018年10月10日组织召开业主大会并选聘出新的物业服务企业。因此，肇庆高新区人居环境建设和管理局发函，责令肇庆市安太益物业服务有限公司2019年1月18日前退出天和豪庭的物业管理，并完成相关交接工作。但被告一直没有移交历年的物业公共收益。下面是部分的历年广告租金收益：1、在2014年4月14日，被告和中国电信股份有限公司广东无线网络运营中心签定租赁协议，约定被告提供广东省肇庆市高新区****天和豪庭小区物业公共设施和楼顶天面给中国电信股份有限公司广东无线网络运营中心使用，租赁期限从2013年07月01年起至2018年06月30日止，租金每年8000元，被告累计收取租金40000元。2、被告和中国联合网网络通信有限公司肇庆市分公司签定租赁协议，约定被告提供广东省肇庆高新区建设一路天和豪庭小区9栋物业公共设施和楼顶天面给中国联合网网络通信有限公司肇庆市分公司使用，租赁期限从2014年4月14日起至2022年4月13日止，年场地费用每年16800元，至2019年8月12日止，被告实际收取租金5年共84000元。3、在2018年6月28日，被告和中国铁塔股份有限公司肇庆分公司签订场地租赁合同，约定由被告提供位于广东省肇庆市高新区****天和豪庭小区的指定天面位置用作中国铁塔股份有限公司肇庆分公司建设通信塔及无人值守基站，租赁期为3年，从2018年7月1日起至2021年6月30日止，租金是每年10000元，被告实际收取了2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金10000元。4、在2015年9月25日，被告和江苏云柜网络技术有限公司签订场地租赁协议，约定江苏云柜网络技术有限公司在被告管理的肇庆市高新区建设一路天和豪庭小区的地下车库安装智能柜，从2018年6月20日起至2021年5月19日止，租赁期为3年，租金是每年2000元。5、在2018年6月20日，被告和肇庆市碧丰源电子商务有限公司，签订场地租赁协议，约定肇庆市碧丰源电子商务有限公司在被告管理肇庆市高新区建设一路天和豪庭小区的地下车库安装智能柜，从2015年9月25日起至2018年9月25日止，租赁期为3年，租金是每年3100元，被告收取了租金9300元。以上各项公共收益累计共145300元，根据相关法律规定，该公共收益是归属于广东省肇庆市高新区****天和豪庭小区的全体业主享有，天和豪庭首届业委会代表全体业主依法向被告追讨。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国物业管理法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》第五十一条和《肇庆市物业管理办法》第五十三条法律的相关规定，被告安太益公司在2019年1月18日退出物业管理时，应当向天和豪庭首届业委会移交其历年的公共收益，但一直没有移交。因此，原告特向贵院起诉，判令被告返还被侵占的部分公共收益和利息共计149901.16元。2016年3月23日，经工商变更登记，肇庆高新区安太物业管理有限公司变更登记为肇庆高新区安太顺物业管理有限公司。2018年9月06日，经工商变更登记，肇庆高新区安太顺物业管理有限公司变更登记为被告安太益公司。

被告安太益公司辩称，一、2011年11月28日，被告与肇庆高新区天和房地产有限公司签订《聘用天和豪庭前期物业管理协议》（以下简称《前期物业管理协议》）。《前期物业管理协议》第五条第2款第4项明确约定商住小区内设置的有偿物业服务（含电梯广告收益）归被告所有，用作弥补物业管理公司开支补充，故被告收取案涉公共收益并无不当，无须向原告返还。对广告租金收益第一项，我方仅确认收到32000元，第二项仅确认收到84000元，第三项确认收到10000元，第四项确认收到2000元，第五项9300元不确认。二、《前期物业管理协议》第四条第9款明确约定，电梯电费、小区路灯费、花园绿化水费、清洁用水水费（公用部分）由天和豪庭小区业主公摊；《前期物业管理协议》第五条第2款第7项明确约定，住***。被告在经营期间尚未向天和豪庭小区业主收取上述费用，由于本案证据较多及时间跨度较大（被告经营期间为2014年-2019年），并且存在负责保管涉案证据的员工离职交替等因素，被告尚未收集整理完毕全部证据，未有确切的数据。退一步来说，即使根据损益相抵原则，被告暂估计垫付的数额已远远超过原告主张的数额，抵扣案涉公共收益项目利润部分后，天和豪庭小区业主尚应向被告返还款项。综上，被告并未侵占天和豪庭小区公共收益，无须返还案涉公共收益，请求法院驳回原告的所有诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1.原告信用代码证；2.业主委员会备案回执；3.业主委员会主任证明；4.业主委员会主任的个人身份证明；5.被告企业信息查询；6.高新区人居环境建设和管理局通知；7.被告和中国铁路场地租赁合同；8.被告和中国联合网络物业租赁协议；9.被告和中国电信物业租赁协议；10.被告和江苏云柜系统合作协议；11.被告和碧丰源电子商务有限公司协议。被告提供证据如下：1.聘用天和豪庭前期物业管理协议；2.前期物业管理服务协议；3.（2019)粤1294民初1770号民事判决书、（2019)粤12民终2182号民事判决书；4.肇庆市安太顺物业服务有限公司和车场系统安装合同书、收据；5.安太益公司天和豪庭小区报销凭证（光盘函含表格）。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：肇庆高新区安太物业管理有限公司（以下简称“安太公司”）于2016年3月23日变更企业名称为肇庆市安太顺物业服务有限公司（以下简称“安太顺公司”），安太顺公司于2018年9月6日变更企业名称为肇庆市安太益物业服务有限公司（以下简称“安太益公司”）。

2011年11月28日，肇庆高新区天和房地产有限公司（甲方，以下简称“天和公司”）与安太公司签订《聘用天和豪庭前期物业管理协议》，就天和公司聘用安太公司对天和豪庭商住小区进行物业管理服务的事宜约定如下：聘用期为三年（即从2011年12月1日至2014年11月30日）；甲方提供办公室三间100.36㎡、物管公司保安住宿22㎡及一次性小区清洁物品；乙方物业管理责任包括：1.制定小区管理服务细则。2.制定小区管理相关公告……9.依照物业管理法、物业管理条例，做好物业管理相关规定服务工作。电梯电费、小区路灯费、花园绿化水费、清洁用水水费（公用部分）每月计算分摊至各住户并收取上述费用。……；甲方交楼前期暂定3个月（即从2011年12月1月至2012年2月29日），按甲方工程进度可提前或顺延，前期物业管理由甲方每月向乙方支付28600元费用，(含乙方工资及社保福利）甲方在次月的10号前汇款至乙方账户；交楼前期乙方的水电费、电话（固话）费由甲方支付；小区宣传服务专栏设置和建造费用由甲方支付；②交楼期的当月，由乙方实行独立经营，自负盈亏。（时间约从2012年4月1日）；乙方对已签收交楼协议的业主（通知收楼当月）收取物业管理服务费，住***。（清洁服务、日常维修服务、安全及秩序维护服务、绿化和照明灯各项服务）；住宅小区内每月的电梯维护费、用电电费、电梯维修费、加压供水电费、绿化水费、花园路灯照明电费等项公用费用由物业公司依实付费用分摊到个住户并将账目向住户公告；甲方首层停车场：对外出租80%收益归甲方、20%归乙方管理费，出售的车位的停车综合管理费由乙方收取，作为管理服务收入；为确保业主交付的物业管理服务费不会流失，乙方所收得物管费、分摊水电费应存入甲方指定物业管理银行账户，乙方用款时向甲方书面申请，经批准后乙方才可使用……。天和公司和安太公司的法定代表人分别在《聘用天和豪庭前期物业管理协议》上签名并加盖印章。后天和公司和安太公司在上述《聘用天和豪庭前期物业管理协议》中手写“本合同延期至15年12月31日”并分别加盖公章。

安太公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定：委托服务期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理服务企业并签订新的物业管理服务协议之日止。但为了保证物业服务的延续性，该协议委托管理服务期限不得低于3年；物业服务收费项目：一、物业服务费：1.各类物业服务收费标准为：带电梯的高层住宅物业，按建筑面积计算为人民币1元/㎡/月；商铺为2元/㎡/月，以上物业服务费不包括本小区范围内以下费用：(1)共用设施设备运行（水泵、门禁监控系统、电梯维保等）、公共区域照明（楼层照明、大堂照明、走火通道照明等）等公共设施设备的用电费用；(2)物业公共范围内的清洁绿化、消防用水的水费；(3)物业共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业管理办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)保险费用；(9)法定税费；(10)物业管理企业的利润。2.停车服务费：停车场停放服务收费按政府指导价收取。3.上述物业服务收费标准按建筑面积。4.公共水电费：本小区范围内公共设施设备运行的电费及清洁绿化、消防用水等水费，按水电部门收取费用标准分摊到每户（物业服务费不含此收费项目），此费用连同物业服务费同时缴纳。5.电梯使用费：考虑到电梯使用的特殊性，电梯使用费分为两个标准，1-5层为一个标准，6层（含6层）以上为一个标准，此费用连同物业服务费同时缴纳。6.交纳费用时间：自开发单位通知正式收楼之日起计收物业服务费，于每月十日前交纳当月费用。逾期未交，将按每日千分之三的标准收取滞纳金；9.物业管理服务企业由包干制形式服务于各业户，物业服务费支出按政府规定执行。如有变更甲方将于小区内公示，乙方可予以留意！二、相关标准及有偿服务费：1、车位有偿使用费，按肇庆市物价部门规定标准执行。……专项维修资金的缴存由业主按政府相关规定在办理收楼之前缴纳；续筹由业主大会决定；管理和使用按政府有关规定执行。

2013年8月29日，安太公司与中国电信股份有限公司广东无线网络运营中心（以下简称“电信广东无线网络中心”）签订《天和豪庭物业租赁协议》，约定：安太公司将停车场、电梯及天面安装室外美化天线出租给电信广东无线网络中心并提供天面的指定位置供电信广东无线网络中心使用；租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止；租金8000元/年（含电费）；租金按年结算，由电信广东无线网络中心在每年的7月1日前交纳……。签订上述《天和豪庭物业租赁协议》后，因中国电信集团公司向中国铁塔股份有限公司转让铁塔相关资产，安太公司、电信广东无线网络中心及中国铁塔股份有限公司肇庆市分公司共同确认，上述合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由电信广东无线网络中心承担，自2015年11月1日起电信广东无线网络中心的相关权利义务由中国铁塔股份有限公司肇庆市分公司承担。庭审中，被告安太益公司仅确认收到4年的租金32000元，称因与业主发生纠纷，2018年租金未收。

2014年4月14日，安太公司与中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司（以下简称“联通肇庆分公司”）签订《物业租赁合同（基站、室分、接入网）》（合同编号：CU12-4413-2014-000329），约定：安太公司提供天和豪庭9栋一梯物业公共设施和楼顶天面给联通肇庆分公司建设、安装移动通信设备使用，合同有效期自2014年4月14日至2022年4月13日，使用期8年；年场地使用费16800元；联通肇庆分公司于合同生效后三十个工作日内凭发票一次性向安太公司支付2014年4月14日至2015年4月13日的场地使用费，以后场地使用费每12个月支付一次；电费以联通肇庆分公司电表计量数为准，按季度结算，安太公司负责向联通肇庆分公司提供《电费付款通知书》及收据，联通肇庆分公司审核无误后20个工作日内给安太公司付款……。签订上述《物业租赁合同（基站、室分、接入网）》后，因中国联合网络通信集团有限公司向中国铁塔股份有限公司转让铁塔相关资产，安太公司、联通肇庆分公司及中国铁塔股份有限公司肇庆市分公司共同确认，上述合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由联通肇庆分公司承担，自2015年11月1日起联通肇庆分公司的相关权利义务由中国铁塔股份有限公司肇庆市分公司承担。庭审中，被告安太益公司确认收到5年租金84000元。

2015年9月25日，安太公司和江苏云柜网络技术有限公司（以下简称“江苏云柜公司”）签订《江苏云柜公司云柜系统合作协议》，约定江苏云柜公司在安太公司管理的肇庆市高新区建设一路天和豪庭小区的地下车库安装智能柜，租赁期从2018年6月20日起至2021年5月19日止，租金是每年2000元。庭审中，被告确认已收取上述合同租金2000元。

2018年6月20日，安太顺公司和肇庆市碧丰源电子商务有限公司（以下简称“碧丰源公司”）签订《云柜智能柜合作协议》，约定：碧丰源公司在被告管理肇庆市高新区建设一路天和豪庭小区**入口地下车库安装智能柜，合作期限从2018年6月20日起至2021年5月19日止；若双方在协议期满前30日内未提出到期终止本协议的，则本协议自动续期3年；安太顺公司应于2018年6月20日前提供安装位置供碧丰源公司使用；智能柜合计1套，每套综合服务管理费含税2000元/年。庭审中，被告否认收到上述综合服务管理费。

2018年6月28日，安太顺公司和中国铁塔股份有限公司肇庆分公司（以下简称“铁塔肇庆分公司”）签订《天和豪庭1栋1单元户外拉远01基站租赁合同》，约定：安太顺公司提供位于广东省肇庆市高新区****天和豪庭楼顶指定天面位置用作铁塔肇庆分公司建设通信（塔）及无人值守基站；租赁期从2018年7月1日起至2021年6月30日止；租金是每年10000元。庭审中，被告确认已收取上述合同租金10000元。

被告确认收取的上述租金总费用为128000元。

2019年1月11日，肇庆高新区人居环境建设和管理局向被告安太益公司发出《通知》，大概内容为：被告在天和豪庭小区的物业服务合同于2015年12月31日届满，天和豪庭业主委员会于2018年10月10日组织召开业主大会并选聘出新的物业服务企业，并在天和豪庭小区公示新旧物业交接日期定于2019年1月1日，现书面通知被告安太益公司于2019年1月18日前退出天和豪庭的物业管理并妥善完成相关交接工作。

另查明，2018年6月25日，肇庆市安太顺物业服务有限公司与高新区迅洋科技经营部签订《肇庆市安太顺物业服务有限公司天和车场系统安装合同书》，约定高新区迅洋科技经营部以包工包料、包质量、包设计的形式承包天和小区车场系统供货及安装工程，总造价65000元，工期为2018年7月1日进场，到2018年7月20日止。庭审中，原、被告均确认天和小区停车场有两层，其中一层的车位产权属于开发商，另一层的车位产权属于业主，购买车位的业主进出无需缴纳停车费，没有购买车位的业主就缴纳停车费。

在查明，经（2019）粤1284民初1770号、（2019）粤12民终2182号生效民事判决书查明，被告安太益公司原在《前期物业管理服务协议》中约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月收取，后发出公示，从2016年1月1日起，物业管理费按建筑面积1.35元/㎡/月收取，同时不再收取公摊面积水、电等费用。

再查明，原告天和豪庭首届业委会于2019年3月22日发出《关于召开天和豪庭小区业主临时大会的通知》，大概内容为：为了修复、改造、完善小区的公共设备设施及管理制度，提高物业服务质量并追讨天和豪庭小区前期物业肇庆市安太（顺）益物业服务公司的违约责任、确保业主权益，将于2019年4月5日上午9时在天和豪庭小区一楼召开临时业主大会进行表决。该通知于2019年3月29日送达给肇庆市高新区**环境建设和管理局、肇庆高新技术产业开发区城区居民委员会的代表签收。2019年6月18日，原告向肇庆高新技术产业开发区城区居民委员会、肇庆高新区房管局发出《关于肇庆高新区天和豪庭小区业主大会结果的报告》，大概内容为业主大会表决同意的业主人数和所代表的建筑面积均过半，已于5月22日在小区所有公告栏公示，并附有附件二业主大会征询表决议题方案，该方案第（1）项为追讨小区前期物业遗留的公共部分质量问题、公共设备设施的安全隐患及公共部分的公共收益（政府有关部门协调处理或司法程序解决）。

被告安太益公司主张其2014年至2019年期间在天和豪庭小区的支出累计1057068.44元，包括工程维修支出共436309.1元，电梯费用支出581191.71元，保洁费用支出39567.63元。原告对于被告主张的以上支出提出了如下质疑：被告作为物业服务者，其收取的物业管理费已经涵盖了支出，其本应对相关设施进行管理和维护并承担相应的费用；2016年1月1日前，业主除了缴纳物业管理费，还额外缴纳了门禁监控系统、电梯维护及共同水电费分摊；实行1.35元包干制后，除了收取物管费没有收取其他费用。

本院认为，业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案天和豪庭首届业委会已提供召开临时业主大会的通知和结果报告等，证明天和豪庭小区业主大会授权原告向被告追回被侵占的公共收益。现被告并未提交任何相反证据证明原告未得到授权，因此原告天和豪庭首届业委会是本案适格的原告。

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”；第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”本案中，被告安太益公司在对天和豪庭小区进行物业管理期间，将天和豪庭小区的公共区域提供给电信广东无线中心、联通肇庆分公司等公司使用，收取的租金、服务管理费收益，均属天和豪庭小区全体业主所有，被告安太益公司扣除合理成本之后的收益应返还给天和豪庭小区业主。原告主张收取的租金、服务管理费收益共计145300元，被告对此不予确认，仅确认收取128000元。因原告对被告收取公共收益的情况有义务进行举证，原告仅提供合同，无法证明被告安太益公司与相对方的实际履行情况以及收益实际发生，故原告应承担举证不能的不利后果，本院认定被告收取的收益为128000元。被告提供与天和公司签订的《聘用天和豪庭前期物业管理协议》，辩称其有权收取上述收益。经审查，首先上述管理协议中的有偿物业服务收益仅指“商住小区”内设置的有偿物业服务，从字面理解，无法涵盖小区的公共区域；其次，业主共有部分的经营性活动属于由业主共同决定的事项，被告安太益公司与业主具体签订的《前期物业服务管理协议》中并未见公共收益归被告的约定，故被告与天和公司的约定无法对抗小区业主。对被告的上述辩称，本院不予采纳。

被告安太益公司辩称应当扣除天和豪庭小区的工程维修支出、电梯费用支出、保洁费用支出。但根据其业主签订的《前期物业管理服务合同》，其提供的物业服务包括对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用等。被告安太益公司提供的费用大部分属于合同约定中其应当提供的服务之列，且属于其为小区提供日常物业服务的成本，有必要与被告对公共区域运营期间支出的成本区分开来，前者的成本已经包含在业主支付的物业服务费中。被告所举示的支出账目，一方面该证据来源于被告单方制作，更重要的是从账目本身来看，其管理、支出远远超出收入所得，作为一家以营利为目的的公司企业，经营小区公共区域连续多年大幅度亏损，期间从未向业主公示过收支状况，也未通过书面或其他方式表达过放弃经营，明显不合常理，也不符合市场交易习惯，被告主张的经营成本支出的真实性及合理性，本院亦不予采信。但考虑到本案所涉及的租赁收入、服务管理费收入等虽然是在小区建筑物共有部分基础上，但基于被告的管理而产生，客观上包含有被告因经营、管理支出的成本，被告的经营管理行为也应获得相应的合理回报。根据公平原则，结合物业服务企业经营管理小区公共区域方面的实际情况，本院酌情认定本案公共区域收入的50%，即128000元×50%=64000元归小区业主所有。

综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条的规定，判决：

一、被告肇庆市安太益物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内向原告肇庆高新区天和豪庭小区首届业主委员会返还公共收益64000元；

二、驳回原告肇庆高新区天和豪庭小区首届业主委员会的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1649元（原告已预交），由被告肇庆市安太益物业服务有限公司负担704元，由原告肇庆高新区天和豪庭小区首届业主委员会负担945元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

审判员　　彭静雯

二〇一九年十二月二十六日

书记员　　徐梓文