安徽省淮南市中级人民法院

民事判决书

(2020)皖04民终736号

上诉人（原审原告）：蔡新梅，女，****年*月*日生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：付燕燕，女，****年**月**日出生，汉族，住***。

上诉人（原审被告）：朱广霞，女，****年**月**日出生，汉族，住***。

上诉人（原审被告）：许邵敏，女，****年**月*日出生，汉族，无固定职业，住***。

上诉人（原审被告）：邱梅，女，****年*月**日出生，汉族，住***。

上诉人（原审被告）：姚德宏，女，****年**月**日出生，回族，住***。

被上诉人（原审被告）：淮南市浩泰房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：刘海国，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：上海启创房地产经纪有限公司，住***。

法定代表人：蔡东，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住***。

法定代表人：郭冬，该公司经理。

被上诉人（原审被告）：朱文好，男，****年**月**日出生，汉族，无固定职业，住***。

委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：八公山区和满居豆浆店，住***。

经营者：沈鹏，男，汉族，出生于1989年5月14日，住***。

委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：八公山区锦尚蓝天联华超市，住***。

经营者：**龙，男，****年**月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：被告：淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店，住***。

负责人：许成，该分店店长。

原审被告：淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行，住***。

负责人：黄巍，该支行行长。

原审被告：淮南市百味堂大药房有限公司八公山店，住***。

负责人：李许，该店店长。

原审被告：中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行，住***。

负责人：陶磊，该支行行长。

委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫瑾，安徽衡威律师事务所律师。

上诉人蔡新梅、上诉人付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏（以下简称姚德宏等五人）与被上诉人上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、朱文好、八公山区和满居豆浆店(以下简称和满居豆浆店)、八公山区锦尚蓝天联华超市（以下简称锦尚超市）、淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店（以下简称新诚药房紫金广场分店）及原审被告淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行（以下简称通商银行八公山支行）、淮南市百味堂大药房有限公司八公山店（以下简称百味堂药房八公山店）、中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行（以下简称建行八公山支行）返还原物纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：关于本案事实，已经（2016）皖0405民初318号生效判决所确认，对该生效判决中所确认的事实予以认定。

另查明，蔡新梅取得的房地产权证载明，房地坐落八公山区，建筑面积13.91平方米，套内建筑面积8.41平方米。房屋总价款为273800元。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。蔡新梅所购130号商铺位于八公山紫金时代广场一层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使蔡新梅所购商铺长期处于闲置状态。锦堂公司也未按约支付租金，2016年4月7日，蔡新梅起诉淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创公司）、锦堂公司至法院，要求承担租金、违约金等。2016年11月22日，淮南市八公山区人民法院作出（2016）皖0405民初318号民事判决书，判决被告淮南市浩泰公司、被告上海启创公司、被告上海锦堂公司共同向蔡新梅支付租金41070元、违约金14055.06元等。市场星报于2019年5月11日刊登蔡新梅《解除合同通知书》，蔡新梅提出解除《紫金时代广场商业委托经营合同》，并要求承担租金、违约金等。

再查明，2017年3月3日，出租方紫金时代广场业主委员会作为甲方，与作为乙方的朱文好签订一份商铺租赁协议，参与商谈协议的紫金时代广场业主委员会的委员还有姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅。《商铺租赁协议》第三条：“甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方（朱文好）使用；第四条：商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。其2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金、乙方免交租金；第五条租金及支付：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票，2017年3月3日至2018年3月3日为招商装修期甲方免收租金；（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日房租），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日房租）。其余支付房租为半年一付，提前2个月支付；第十二条本协议的附件：紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书”等内容。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会印章，并由业主委员会的委员姚德宏、付燕燕等5人的签名。上述被出租的商铺中，就包含有蔡新梅所有的130号商铺。姚德宏等人按照如下标准向业主支付租金：每年的租金以业主购买房屋的总价款乘以3.2%。

还查明，八公山区锦尚蓝天联华超市承租朱文好的经营场所位于紫金时代广场负一层。八公山区和满居豆浆店的经营场所位于紫金时代广场一层。淮南通商银行八公山支行使用的位于紫金时代广场商业101号房屋、201号房屋分别为淮南通商银行、淮南通商银行八公山支行单独所有。

一审法院归纳本案争议焦点，并评判如下：

一、维持安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初529号民事判决第二项即“驳回蔡新梅的其他诉讼请求”；

二、变更安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初529号民事判决第一项即“付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付蔡新梅房屋占用使用费3600元”为“付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付蔡新梅房屋占有使用费3169元”。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

二审案件受理费206元，由蔡新梅负担156元，由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负担50元。

本判决为终审判决。

审判长桂华雷

审判员张晨

审判员魏宁

二零二零年七月十四日

法官助理陆漫漫

书记员张海燕