上海市青浦区人民法院

民事判决书

（2019）沪0118民初7037号之一

原告(反诉被告)：上海承功实业有限公司，住***。

法定代表人：李英，经理。

委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。

被告(反诉原告)：北京易代储科技有限公司，住***。

法定代表人：刘涛，董事长。

委托诉讼代理人：张剑，上海市信义律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈平，上海市信义律师事务所律师。

原告上海承功实业有限公司诉被告北京易代储科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出(2017)沪0118民初17340号民事判决。被告北京易代储科技有限公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年12月12日作出(2018)沪02民终8778号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年4月2日以立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，被告北京易代储科技有限公司提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人屈小荣、被告委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海承功实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年6月1日签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年9月8日解除；2、判令被告返还原告押金人民币(以下币种人民币)221，433.35元；3、判令被告返还原告全额租金332，150元；4、判令被告支付违约金(自2017年5月24日起算至判决生效之日止，以每天5，535元进行计算)；5、判令被告赔偿原告房屋装修改动费损失1，573，291元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告签订《易代储—库房租赁合同》，合同约定被告提供位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给原告使用，库房面积为2，800平方米以及房屋租赁期限和价格等相关事项。由于租赁的库房权利人并非被告，故被告承诺会提供房屋产权证、德力西公司出租文件、消防验收报告、环评验收报告等文件给原告将公司营业地址迁移至租赁物处。根据合同约定被告应当将房屋形成独门独院；在得到被告同意后原告对房屋内部进行了装修，在装修过程中被告知：德力西公司不同意原告的房屋形成独门独院且拒绝拆除消防通道上的违章建筑，给原告的人身和财物安全形成较大的安全隐患。同时，被告一直无法提供其有权出租的相关证明文件以及无法提供库房的产权证，故原告有理由相信被告出租的库房为违章建筑。被告的原因致使原告无法实际使用库房，造成了原告相应的损失，原告多次发函，被告对此置之不理。为此原告诉至法院，作如上诉请。

被告北京易代储科技有限公司辩称：1、被告向原告出租的库房为案外人上海德力西集团有限公司所有的合法建筑，已取得不动产登记，并且案外人同意被告转租，原告认为所租赁的库房为违法建筑无事实依据；2、被告出租的库房四周已有围墙和防护门，已形成独门独院，并且该区域有保安24小时值班，财产安全能够得到安全保障，其次，原告为形成独门独院而建造的围栏需建筑在公共通道上，这将严重影响附近车辆、人员的通行，建立围栏实则对加强安全毫无必要，且会侵犯他人合法权益，影响相邻关系，再次，对于安装挡隔护档，独门独院应该理解为安装可移动伸缩的围栏，被告对此从未反对过；3、被告所出租的库房及其配套设施已建成多年，在没有政府有关部门认定有违章建筑的情况下，原告所述的在消防通道上有违章建筑无事实依据；4、被告从未允许原告在库房内进行钢结构加层的装修改动，原告拆除部分加层也是原告自愿的，有损失也是原告在建造时考虑不当以及收到业主方的要求后进行改动所致，与被告无关。因原告未经被告书面许可，对库房进行大规模钢结构改造，且在第二期租金支付期限届满后，拒付租金，已构成违约，故此被告提起反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年11月3日解除；2、判令原告对租赁库房恢复原状，并退还库房；如不能恢复原状，判令反诉被告支付恢复原状的费用(恢复原状指二层拆除)；3、判令原告向被告支付租金及占用费(租金按每天3，640元的标准，自2017年9月8日计算至2017年11月3日；占用费按每天3，640元的标准，自2017年11月4日计算至实际退还租赁库房之日止)；4、判令原告赔偿被告违约金332，150元；5、反诉费由原告承担。

针对反诉，原告上海承功实业有限公司辩称：1、关于合同解除问题，原告已在本诉中提出主张。2、2017年6月8日由于房屋权利人的阻止，原告无法获得库房使用，被告亦未完全交付库房，因此不存在原告需返还库房问题。3、因被告违约在先，导致原告装修改动等相关损失，原告无需恢复库房原状，也无需向被告支付租金或占用费以及违约金。

经开庭审理查明：系争的青浦区重固镇北青公路XXX号房地产登记权利人为上海德力西集团有限公司(以下简称德力西公司)，建筑面积14，408.57平方米。被告向德力西公司承租了其中A1-001库房。

2017年6月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《易代储—库房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给乙方使用，用途为仓储，乙方未经甲方书面同意擅自转变使用用途(包括但不限于转租)的，甲方有权提前收回租赁物，要求乙方支付三个月租金作为违约金，并不退还押金、保证金；库房库位号为A1-001，面积为2，800平方米；库房租金为每月每平方米39.54元，月租金为110，716.67元，付款方式为押二付三；合同租赁期限为2017年6月8日至2020年6月7日，且在合同期满前若甲乙双方未提出不再续约，则本合同自动续期三年；甲方于2017年5月22日收到乙方支付的合同定金5万元，合同生效后，自动转为租金。合同5.0条约定甲方保证按照双方约定时间将租赁物交付乙方，如未按时交付，每迟延一天按月租金的5%给付乙方迟延交付违约金；5.2条约定合同期内，若乙方未按合同约定的日期缴纳租金、水电费或物业管理费用，甲方应当书面通知乙方缴纳钱款，并有权停止乙方使用租赁屋内的有关设施设备并限制乙方运出物品，同时按日收取月租金5%的滞纳金直至乙方补齐全部欠款或合同解除为止，期间造成的一切损失由乙方自行承担；若乙方欠缴租金、水电费或物业费超过10个自然日，视为乙方提前解除本合同，甲方有权要求乙方支付当年租金标准三个月的租金作为违约金，并不退还押金；合同6.0条约定甲方为租赁物现状交付，现状之外的一切改动(包括但不限于改造、装修、增加或较少设施)经甲方同意后由乙方全权负责，并承担因此带来的一切后果；6.2条规定，乙方所租赁的房屋库房或设施如需改造、装修、或需要在所使用的场地上搭建建筑和设施等，必须事先征得甲方书面同意，若乙方未经甲方同意擅自改造、装修、搭建任何设施，甲方均有权予以拆除，并不承担任何责任，若乙方的上述行为还导致库房遭到破坏的，甲方有权解除合同，要求乙方支付三个月的租金作为违约金。合同10.1条规定，乙方在合同履行期内违反约定，或者欠缴相应费用，则甲方有权从保证金中抵扣相应费用；因乙方违约或提前退租导致合同解除的，保证金不予退还。合同另就其他权利义务等事宜作出了相应的约定。

同日，原告(乙方)与被告(甲方)还就部分合同事宜在《甲乙双方关于主合同条款的变更》作出进一步明确，约定了：一、可以挡隔护档安装，独门独院……五、租金前三年递增10%，后每两年递增10%；六、仓库需要整理装修，特提供14天免租期，免租起止时间为2017年5月24日至2017年6月7日。

同时，原告在免租期内即已进驻库房，开展钢结构加层装修改动。原告称：2017年6月8日，德力西公司告知原告库房内不得安装钢结构加层，且整个库房不得形成独门独院。此后，原告将部分钢结构加层进行了拆除。

一、原告上海承功实业有限公司与被告北京易代储科技有限公司签订的《易代储-库房租赁合同》于2017年11月2日解除；

二、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海承功实业有限公司押金71，433.35元；

三、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海承功实业有限公司租金332，150元；

四、原告上海承功实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；

五、反诉被告上海承功实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将系争厂房内二层搭建拆除；如逾期未拆除的，反诉原告北京易代储科技有限公司可自行拆除，并由反诉被告支付反诉原告恢复原状费用10万元；

六、反诉被告上海承功实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告北京易代储科技有限公司占用费15万元；

七、反诉原告北京易代储科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费23，815元，由原告上海承功实业有限公司负担14，479.17元，被告北京易代储科技有限公司负担9，335.83元；反诉受理费3，141.13元，由反诉被告上海承功实业有限公司负担；鉴定费43，890元，由原告上海承功实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。