陕西省西安市中级人民法院民　事　判决　书（2019）陕01民终12381号上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住***。法定代表人：郭明耀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨开蓉，陕西兰杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红。被上诉人（原审原告）：吕建永。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邱宝娟。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人吕建永、邱宝娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年7月2日，通达公司通过法院判决形式取得了位于西安市莲湖区XX小区XX，502和503号楼的产权登记。并与吕建永、邱宝娟2015年12月2日签订了位于西安市XX小区XX号楼XX单元XX层XX户，面积为82.4平方米的房屋二手房买卖合同，合同约定吕建永、邱宝娟于合同签订之日一次性支付房款共计494，400元整，通达公司于3日内向吕建永、邱宝娟交付房屋。并于房屋交付吕建永、邱宝娟后180日内办理房屋产权证。如因通达公司原因导致吕建永、邱宝娟不能在房屋交付之日起180天取得权属过户登记证书，吕建永、邱宝娟有权解除合同，通达公司需在吕建永、邱宝娟提出退房要求之日起30日内将吕建永、邱宝娟已付款退还给吕建永、邱宝娟，并按已付款的1%赔偿吕建永、邱宝娟损失。又约定：本房屋所有权转移所发生的税费按照相关规定由双方各自承担。西安市不动产登记中心登记簿中登记的吕建永、邱宝娟、通达公司买卖合同中房屋信息为：西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室房，房屋产权证号为西安市房权证莲湖区字第1100108002I-96-1-2-40101～1号。吕建永、邱宝娟、通达公司确认吕建永、邱宝娟已经将购房款494，400元全部交清，房屋已经交付吕建永、邱宝娟使用至今。2016年9月7日，吕建永、邱宝娟、通达公司分别作为乙方、甲方签订合同备案号为C16024096号的《西安市二手房买卖合同（自行交易版）》，约定甲方所售房屋信息同上，产权人为通达公司，售房款495，000元整乙方于2016年5月1日前一次性全额存入监管账户。房屋所有权登记约定为，双方通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。第四条房屋交付载明，一、双方定于2016年5月1日前由甲方将本合同约定的房屋交付给乙方；二、双方定于2016年5月1日前向有关部门申请办理水、电、气、暖等设施设备相关权益等更名手续；三、甲方同意于2016年6月1日前将该房屋项下的户籍关系迁出。双方确认房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用甲方结清已发生费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，但乙方给予甲方补偿。税、费约定为，办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经双方协商为按规定各自缴纳。违约责任双方约定为，四、甲方如未按本合同约定的期间向乙方交付房屋，逾期超过5日的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，乙方有权解除合同，并将书面通知甲方，书面通知到达之日起生效等。甲方未能按本合同第四条房屋交付二、三款约定履行相关义务的，除继续履行外，还应向乙方支付每逾期一日100元的违约金。争议解决方式：协商不成向不动产所在地人民法院起诉。本合同自双方签字之日起生效。2015年12月25日，西安晚报刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，已包含吕建永、邱宝娟所购涉诉房屋。经查，涉诉房屋至法庭辩论终结时未更名至吕建永、邱宝娟名下。通达公司提交2019年5月13日《关于办理房产证的承诺》，但无吕建永、邱宝娟签字确认或授权业主代表协商认可承诺内容的证据提交。《陕西通达实业有限公司双仁府迎春小区第二批9套房屋按发票计算土增税明细表》、《西安市地方税务局土地权属变更（完税）审核表》所载内容，非吕建永、邱宝娟应承担税费。吕建永、邱宝娟于2019年05月24日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令陕西通达实业有限公司协助吕建永、邱宝娟办理西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户房屋的所有权转移登记手续；2、判令陕西通达实业有限公司支付吕建永、邱宝娟违约金4，944元；3、判令诉讼费由通达公司承担。事实与理由：吕建永、邱宝娟与陕西通达实业有限公司于2015年12月2日签订了位于西安市XX小区XX号楼XX单元XX层XX户，面积为82.4平方米的房屋的二手房买卖合同，合同约定吕建永、邱宝娟于合同签订之日一次性支付房款共计494，400元整，通达公司于3日内向吕建永、邱宝娟交付房屋，并于房屋交付吕建永、邱宝娟后180日内办理房屋产权证。2015年12月2日，吕建永、邱宝娟一次性支付价款，通达公司却迟迟不履行协助办理房屋产权转移登记手续。后经吕建永、邱宝娟催促，通达公司于2016年5月与吕建永、邱宝娟完成网签。并于2016年9月备案，网签合同约定吕建永、邱宝娟、通达公司应及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续，并约定办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费由吕建永、邱宝娟、通达公司双方按照规定各自缴纳。后通达公司不缴纳相关税、费并迟迟不配合吕建永、邱宝娟办理房屋所有权转移登记，故为维护吕建永、邱宝娟合法权益，诉至贵院，望判如所请。通达公司辩称，同意协助吕建永、邱宝娟办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前通达公司正在积极沟通涉案房屋所有权转移登记手续相关事宜。通达公司无需向吕建永、邱宝娟支付违约金，2019年5月13日，通达公司和吕建永、邱宝娟推举的业主代表就剩余几户业主办理产权证书事宜达成一致意见，根据代表要求，通达公司书面承诺于2019年12月1日前办理完剩余业主的产权证书。事实上，通达公司一直在积极履行办理房产证的义务，本案争议房屋所在小区绝大多数业主已经在约定期间办理完成产权登记手续，但是2016年按税务制度改革，由于与本案相关的增值税抵扣装修款项目在税务机关现行的金三系统暂无法抵扣，只是涉案房产的完税证明迟迟无法办理，上述原因系不可抗力，并非通达公司过错，通达公司不应承担违约责任。原审法院认为，吕建永、邱宝娟、通达公司就涉诉房屋买卖一事做出真实有效意思表示，并不违反国家强制性法律规定，且涉诉房屋登记在通达公司名下，双方应依约履行各自义务、享有各自权利。吕建永、邱宝娟已完全履行了己方购房付款义务，双方也确认涉诉房屋交付吕建永、邱宝娟。故按照双方合同约定，通达公司应在房屋交付之日起180日内履行房屋产权更名义务。2015年12月25日虽西安晚报已刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，但涉诉房屋至今未变更登记至吕建永、邱宝娟名下。通达公司辩称更名义务不能继续履行系税务部门抵扣税暂不能进行，但该部分并非应由吕建永、邱宝娟承担的税费。故通达公司应继续履行配合吕建永、邱宝娟办理房屋产权变更登记。吕建永、邱宝娟主张通达公司支付逾期办理房屋产权变更登记及房屋所有权证的违约金，未超出双方约定标准，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西通达实业有限公司立即协助原告吕建永、邱宝娟办理坐落于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室，房屋产权证号为西安市房权证莲湖区字第1100108002I-96-1-2-40101～1号房屋产权变更登记；过户期间产生的税、费由原被告双方按规定承担；二、本判决生效后三日内，被告陕西通达实业有限公司支付原告逾期办证违约金4，944元。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预付，减半收取25元，由被告陕西通达实业有限公司承担。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋未办理产权变更登记是因为税务机关不可抗力导致，通达公司不应就此承担违约责任。因2016年国家税制改革，涉案房屋相关增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂无法抵扣，完税证明迟迟无法办理，直接影响了房屋产权证书的办理进度。客观上，通达公司也一直在积极履行合同义务，且已在约定期限内对涉案房屋所在小区部分业主完成了房屋产权变更登记手续。二、根据双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款约定，若因通达公司原因导致尚未办理产权登记手续的，被上诉人有权解除合同；解除合同的，通达公司承担违约责任。被上诉人早已对涉案房屋接收并一直占有使用，不存在解除合同的客观事实。在不解除合同的前提下，原审判令通达公司向被上诉人支付逾期办证违约金是错误的。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。吕建永、邱宝娟辩称，一、驳回通达公司的上诉请求。二、通达公司应支付逾期办证违约金。1、交税是通达公司的法定义务，与被上诉人无关。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条和《买卖合同司法解释》第二十四条规定，以及房屋买卖合同双方权利义务的相对性，通达公司理应支付逾期办证违约金。三、双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款恰恰说明了，因通达公司原因导致不能办理产权登记手续的情况下，解除合同的权利归于被上诉人，而非成为通达公司逃脱办证义务的借口。另外，通达公司逾期办理产权证书影响了被上诉人对房屋的处分权，给被上诉人可期待利益造成巨大损失，理应支付逾期办证违约金。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，通达公司和吕建永、邱宝娟签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约享有权利、履行义务，未能依约履行合同义务的，应当承担相应违约责任。按照双方《房屋买卖合同》的约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起180天内协助吕建永、邱宝娟取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致吕建永、邱宝娟至今未能取得涉案房屋权属证书，其行为违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。吕建永、邱宝娟要求通达公司按照已付款的1%赔偿逾期办证违约金符合双方《房屋买卖合同》的约定，而通达公司辩称不能办理房屋产权更名系因不可抗力导致之理由无事实及法律依据，其主张不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。通达公司的上诉请求依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西通达实业有限公司已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审　判　长　　董　　凡审　判　员　　肖　晓　通审判员　　辛　　　娟二○一九年一月十六日书　记　员　　刘　燕　子1