福建省厦门市中级人民法院

民事判决书

（2019）闽02民终3574号

上诉人（原审被告）：泉州永春县长绿葡萄专业合作社，住***。

法定代表人：刘文聚，理事长。

委托诉讼代理人：刘育德，福建安凯律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司泉州分行，住***。

代表人：黄伟，行长。

委托诉讼代理人：魏月瑜，福建泓源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。

原审被告：厦门宏璟纸品包装有限责任公司，住***。

上诉人泉州永春县长绿葡萄专业合作社（以下简称“长绿合作社”）与被上诉人中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称“中信银行泉州分行”）、原审被告厦门宏璟纸品包装有限责任公司（以下简称“宏璟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民撤5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长绿合作社委托诉讼代理人刘育德、被上诉人中信银行泉州分行委托诉讼代理人魏月瑜、徐传远到庭参加诉讼。原审被告宏璟公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

长绿合作社上诉请求：1、撤销集美区人民法院（2018）闽0211民撤5号民事判决；2、改判驳回中信银行泉州分行原审中对长绿合作社的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由中信银行泉州分行承担。事实和理由：一、本案所涉债权在中信银行泉州分行起诉前的2016年已转让给中国东方资产管理股份有限公司福建分公司，故中信银行泉州分行与本案已无利害关系，依据民诉法的相关规定，应驳回其起诉。

二、一审判决认定租赁合同租金价格明显畸低于市场价，没有事实和法律依据。1、中信银行泉州分行在一审中提供的评估报告第五页载明对涉案标的评估的价值时点为2018年11月30日，即所作出的市场租金价值系2018年11月30日之后，而两被告签订租赁合同的时间为2013年9月，因此该评估报告无法证明2013年9月涉案标的市场租金。2、该评估机构2019年2月12向一审法院发出《关于租金鉴定等问题的回函》明确两个事实：由于价值时点（2013年9月）距今较为久远，我司无法援集到类似用途的符合估价时点的租赁交易案例作为本次估价依据，无法对估价对象的租金额收益作出客观判断。对设施设备无法进行估价。综上，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，应由中信银行泉州分行承担举证不能的法律后果，而一审法院无视作为专业评估机构尚且无法对涉案标的出租时（2013年9月）的租金价值进行评估的这一客观事实，即两被告2013年签订租赁合同租金价格是否符合市场价值这一重大前提作为比对，迳行认定双方签订的租金价格明显畸低于市场价显然没有事实和法律依据。3、该评估报告估价原则为最高最佳利用原则，要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。而从中信银行泉州分行一审提供的证明可证明宏璟公司负债累累，该评估标的，并不符合最高最佳利用的评估原则，但一审法院，却以宏璟公司负债累累认定存在低价租赁，规避债务的可能，显然没有事实和法律依据。4、房屋租赁是一种市场交易行为，租金当然不是一成不变的，其随着市场环境、配套设施等因素的影响上下波动是一种市场规律，因此2014年及之后的租金并不必然比2013年的租金高，反之也有可能2014年及之后的租金比2013年高出许多，一审法院却以事隔五年多后的不具可比性的租金价格推定2013年签订的租金畸高于市场价格显然违背客观事实，也不符合市场规律。三、根据民诉解释第93条、第292条规定，

在第三人撤销之诉的案件中，举证责任在于原告即本案的中信银行泉州分行，一审法院援引民事诉讼证据若干规定，将举证责任分配给长绿合作社，显然是对法律的错误认识。四、一审判决认定2013年9月前后，宏璟公司仍在生产经营，无整体出租的迹象，事实不清，证据不足。1、首先，应明确的是两被告签订租赁合同的时间为2013年9月，约定的租赁期限开始的时间为2014年4月，而长绿合作社提供的证据仅能证明中信银行泉州分行与他方发生交易的时间发生在两被告签订租赁合同及约定租赁期限开始之前，即便如一审法院认定，宏璟公司该行为不合常理，但该行为均发生在长绿合作社与宏璟签订租赁合同及约定租赁期限开始之前，长绿合作社根本无从知悉，根本无法证明长绿合作社与之存在恶意串通。其次，中信银行泉州分行提供的证据证明宏璟公司与长绿合作社签订租赁合同之前，已负债累累，结合其一次性收取1200万元的高额租金，从另一方面印证其有整体出租的主观意象及客观表征。2、如前所述，我方自始主张，根据中信银行泉州分行提供的证据证明宏璟公司与长绿合作社签订租赁合同之前，已负债累累，结合其一次性收取1200万元的高额租金，从另一方面印证租赁合同的真实性。3、一审判决认为“长绿合作社在签订2013年9月的合同时，已给予宏璟公司约7个月的准备时间，2014年4月再无偿给予5个月期限，不合常理。故本院认为………，”与客观事实严重不符。首先，2013年9月长绿合作社与宏璟公司签订合同时约定的租赁合同开始的时间为2014年4月，该约定只是对租赁开始的时间作约定，并判决书认定的长绿合作社给予宏璟公司约7个月的准备时间。其次，我方在（2017）闽0211民撤1号案件中出具答复为：长绿合作社与宏璟公司协商一致，同意长绿合作社2014年9月进场，宏璟公司也承诺租赁期满后给予长绿合作社6个月的收帐期，并非一审法院认定无偿期限。一审法院基于对上述事实错误的认定作出上述的判定，显然是错误的。五、一审判决书认定两被告之间签订《企业租赁经营合同》恶意串通，构成租赁协议真实性的疑点，如前分析，一审法院对两被告签订租赁合同认定为无效的依据均凭其主观判断协议真实性存在疑点、存在规避债务的可能进行认定，但无视长绿合作社在中信银行泉州分行与宏璟公司发生借贷关系之间，通过银行转帐的方式支付租金这一不可逆的客观事实，作出的上述认定，显然是错误的，恳请二审法院给予纠正。

中信银行泉州分行辩称，一、关于中信银行泉州分行是否具备诉讼主体资格的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十九条规定，无论中信银行泉州分行是否将债权转让给案外人，不影响中信银行泉州分行的诉讼主体资格，法院仍可以径行判决。二、关于本案租金是否低于市场价的问题。本案长绿合作社与宏璟公司约定租赁物的年租金为80万元，租期20年，20年间租金无任何涨幅。案涉租金价值评估报告的结论系租赁物年租金的市场价格为930.64万元，即便以评估报告的价值时点进行比较，仍然远超过长绿合作社与宏璟公司约定的年租金价格。长绿合作社认为应当以其签订合同的时间作为评估时点，但中信银行泉州分行认为案涉报告的结论可以侧面印证一个事实，即便系2013年，案涉租赁物的租金市场价格也远远高于年租金为80万元。更何况，案涉评估报告还不包括宏璟公司一并出租给长绿合作社的机器设备，单单已知的宏璟公司以融资租赁方式取得的机器设备的月租金就达647835.56元。试问，一家以盈利为目的的公司，在每月需支出60余万元机器设备租金的情况下，如何才会以年租金80万元的价格出租给他人，显然不符合常理。三、关于案涉租赁合同的签订时间问题。中信银行泉州分行已就案涉租赁合同的形成时间申请鉴定，但是长绿合作社以该份合同已经确认有效，原件丢失为由，无法提供原件，此举明显系为了逃避鉴定。案涉《企业租赁经营合同》系本案认定合同签订时间的关键证据，中信银行泉州分行客观上不可能持有该份证据，长绿合作社一再将举证责任推给中信银行泉州分行，显然不合常理，也不符合证据规则的规定。更何况，长绿合作社还将案涉租赁物转租，但宏璟公司与长绿合作社的生效判决，并没有载明长绿合作社具有转租的权利，长绿合作社如何向次承租人证明其有转租权？长绿合作社所谓的原件已不存在，明显系虚假陈述，一审法院推定案涉租赁合同签订在后系正确的。四、关于宏璟公司在2013年9月前后是否仍在经营的问题。从宏璟公司对外签订的经营合同以及电费的使用，可以证明宏璟公司在2013年9月前后仍在经营。如果宏璟公司已将案涉租赁物全部出租，为何仍然继续对外经营，没有停产停业的迹象，甚至向中信银行泉州分行申请贷款。宏璟公司的经营行为显然不符合常理，亦与租赁合同的相违背。再者，（2015）集民初字第4310号一案中，长绿合作社主张宏璟公司已将案涉租赁物交付给其使用，但是其在（2017）闽0211民撤1号中书面回复未实际占有租赁物，系待（2015）集民初字第4310号一案判决生效后，才将案涉租赁物转租给案外人。长绿合作社于两个案件的陈述存在前后矛盾的情形，结合本案种种证据，可以证明案案涉租赁物在2013年9月并没有对外出租，系长绿合作社和宏璟公司恶意串通签订虚假的租赁合同。五、关于案涉租金支付问题。长绿合作社在支付15年租金1200万元时，系由长绿合作社的个人将所谓的租金转给宏璟公司的法人代表，并非采用“公对公”的方式进行支付。汇款的金额、时间不具备规律性，也未对所汇的款项进行备注，仅记载“往来款”或空白。除了租金的支付存疑之外，长绿合作社在支付1200万元租金时，并未要求宏璟公司开具任何发票，以便其公司可以用来抵扣税收，此举也不符合一家营利公司的经营策略。

综上，请求驳回上诉，维持原判。

宏璟公司未做陈述。

中信银行泉州分行向一审法院提出诉讼请求：撤销厦门市集美区人民法院作出的（2015）集民初字第4310号民事判决书，确认两被告签订的《企业租赁经营合同》无效。

原告中信银行泉州分行为证明其主张，向法院提交22份证据。一审法院认为：长绿合作社认可证据1至16、证据18、证据20至22的真实性，可以作为认定事实的依据使用，对上述证据载明的客观事实予以确认，至于能否进一步证明两被告之间签订涉案《企业租赁经营合同》是否有效等问题，将在争议焦点部分进行阐述。证据17、19无原件相核对，法院不予采信。

另，法院依法调取了（2015）集民初字第4310号案件的案涉《企业租赁经营合同》、资产移交清单、固定资产-机器移交清单、收款收据、指定付款通知书、网上银行电子回单、该案庭审笔录、该案民事判决书及法律文书生效证明。

中信银行泉州分行对上述证据的表面真实性无异议。对《企业租赁经营合同》的真实性有异议，因为长绿合作社无法提供原件，该合同是两被告虚构的，没有相关法定代表人或者授权人签字，租金陆陆续续支付等与事实不符。该案庭审笔录调查的事实并未参与，故不清楚等。宏璟公司未到庭，未发表质证意见。长绿合作社对上述证据三性均无异议。

法院认为：结合当事人的质证意见，法院调取的（2015）集民初字第4310号案件中的证据将作为认定本案事实的依据使用，庭审笔录中当事人的陈述均作为本案审理的参考，至于上述证据是否能够证明案涉《企业租赁经营合同》有效等问题，待本判决法院认为部分阐述。

一审法院经审理认定事实如下：

1、2014年4月21日，中信银行泉州分行与宏璟公司签订《综合授信合同》，约定：中信银行泉州分行给予宏璟公司综合授信额度135000000元，使用期限为1年，自2014年4月21日起至2015年4月20日止。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定：宏璟公司以其所有的坐落于厦门市集美区部，集美台商投资区后溪工业组团Ｊ2008Ｙ06地块土地及在建工程（厦门市土地房屋权证：厦国土房证第地00010702号，他项权证编号：厦国土房他证第20142369号）为前述综合授信合同项下提供金额为114559600元的最高额抵押担保，担保范围包括债务本金、利息等。该抵押已办理抵押登记，原告取得他项权证。后，中信银行泉州分行依约陆续与宏璟公司签订《人民币流动资金贷款合同》、《银行承兑汇票承兑协议》等，并发放贷款、开立承兑汇票等。

2、2014年9月12日，中信银行泉州分行就上述贷款等事项向福建省高级人民法院提起诉讼，称宏璟公司经营不善、多地法院均有诉讼案件，构成违约，而要求上述债务提前到期，立即偿还。2015年7月20日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民初字第104号民事判决书，查明了前述第一项的事实，并判决宏璟公司应偿还中信银行泉州分行1亿多元贷款本金及相应利息等，且中信银行泉州分行在114559600元额度范围内对宏璟公司提供的上述抵押物享有优先受偿权，有权依照法律规定以该抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。该判决已发生法律效力。

3、2016年2月2日，中信银行泉州分行向福建省高级人民法院申请执行，案号为（2016）闽执8号。

4、2015年12月16日，长绿合作社以房屋租赁合同纠纷起诉宏璟公司，法院予以受理，案号为（2015）集民初字第4310号。长绿合作社诉称其与宏璟公司于2013年9月1日签订《企业租赁经营合同》，约定承租宏璟公司位于福建省厦门市集美区后溪工业组团苏山路45-49号的生产车间、办公楼、宿舍楼及厂区附属工程和厂房内的全部生产设备及其随附物品，该合同签订后，宏璟公司依约将上述租赁标的交付给了长绿合作社，但未依约完成办公楼的装修。长绿合作社要求确认其与宏璟公司签订的上述租赁合同有效，宏璟公司限期完成对已交付的办公楼的装修，并支付每月50000元的违约金至装修完成且验收合格之日止等。2016年4月21日，法院作出判决，确认长绿合作社与宏璟公司签订的上述《企业租赁经营合同》合法有效，宏璟公司应于判决生效之日起一个月内将未装修完工的办公楼装修完毕并经长绿合作社验收合格，宏璟公司支付赔偿款（每月50000元）等。

5、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第地0001072号）载明，宏璟公司享有址在厦门市集美区部，集美台商投资区后溪工业组团Ｊ2008Ｙ06地块土地的使用权。《厦门市土地房屋他项权证》（厦国土房他证第201423696号）载明，中信银行泉州分行享有对上述土地（62474.37平方米）及宏璟纸品办公楼（4437.69平方米）、宏璟纸品厂房（40546平方米）、宏璟纸品员工宿舍（6050.12平方米）的抵押权，权利价值11455.96万元。

6、2014年4月4日至2014年4月11日间，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司受宏璟公司委托，对涉案厂房进行抵押价值评估，其房地产抵押估价报告及其所附照片显示，案涉厂房已基本完工，已投入使用。

7.2011年8月19日，仲利国际租赁有限公司以租赁方式将机器设备出租给宏璟公司使用，并签订《租赁合同》。合同约定租赁期间为2011年9月5日至2014年9月5日，共计3年36期。

8、2012年4月6日、2012年5月26日，山东信川机械有限公司（以下简称“信川公司”）与宏璟公司分别签订模切机销售合同二份，约定宏璟公司向信川公司购买模切机，设备价款为4992000元。

9、2013年1月1日，宏璟公司与漳州灿坤实业有限公司签订《采购合同》，约定有效期间为2013年1月1日至2015年12月31日。

10.2013年5月，林德（中国）叉车有限公司（以下简称“林德叉车”）与宏璟公司签订试用协议，约定林德公司将一台市值15万元、型号为HT30D的柴油叉车提供给宏璟公司试用，试用期限自2013年5月30日开始至2014年5月30日或叉车工作小时数3000小时，以先到者为准。

11、2013年6月10日，扬州百隆机械制造有限公司（以下简称“百隆公司”）与宏璟公司签订购销合同，约定宏璟公司向百隆公司购买规格型号为ZM1650的全自动翻转堆码收纸机一台，货款总额为230000元。

12、2013年7月11日，福州佳事达包装器材有限公司（以下简称“佳事达公司”）与宏璟公司签订购销合同，约定宏璟公司向佳事达公司购买全自动钉箱机及全自动粘箱机各一台，总价款810000元。

13、2013年8月10日，厦门公交集团集美公共交通有限公司（以下简称“集美公交公司”）与宏璟公司签订《租车协议》，约定集美公交公司派一台公交中巴车作为宏璟公司运载员工上下班之用，于2013年8月12日起至2014年7月31日止。但宏璟公司自2014年4月1日至2014年8月15日止拖欠运费43200元。

14、宏璟公司与厦门银鹭食品集团有限公司（以下简称“银鹭公司”）签订关于纸箱包装等的《采购合同》，约定合同有效期为一年，自2013年9月16日起至2014年9月15日止。

15、2013年10月起，宏璟公司向厦门市麒龙纸业有限公司（以下简称“麒龙公司”）购买瓦楞纸，2014年3月12日宏璟公司出具《对账结欠单》，确认截至2014年2月28日累计欠麒龙公司652326.8元。

16、2014年1月20日，中国轻鑫工程厦门有限公司（以下简称“轻鑫公司”）与宏璟公司签订协议书，约定宏璟公司根据生产计划向轻鑫公司订购各种成品纸600吨以上，轻鑫公司同意给予宏璟公司不超过500万元额度的货款额度；同日，轻鑫公司与宏璟公司签订《产品购销合同》一份，约定宏璟公司向轻鑫公司购买纸张共计5050562.20元，付款时间为轻鑫公司支付给向上游供应商采购款后60天内现金转账。2014年5月15日，宏璟公司向轻鑫公司支付货款2852483.36元。同日，宏璟公司向轻鑫公司出具《对账单》，确认尚欠轻鑫公司货款本金2179999.73元，利息另计。

17、2014年5月13日，宏璟公司作为委托方与厦门建发纸业有限公司（以下简称“建发公司”）作为代理方签订《代理采购合同》，约定建发公司以自己的名义代理宏璟公司与福建省联盛纸业有限责任公司签订产品购销合同，代理采购牛皮箱板纸和高强瓦楞纸共计5061.84吨，金额合计14960483.80元。2014年5月31日，建发公司向宏璟公司发出《对账单》载明，经查账核实，截至2014年5月31日，宏璟公司尚欠建发公司货款共计15556429.8元。

18.福建佳朋联合会计师事务所作出报告书（闽佳朋审字[2014]第Z-305号）显示，宏璟公司2013年度的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制。宏璟公司2013年度利润及利润分配表、现金流量表、2013年12月31日资产负债表，显示该公司2013年底主营业务利润、可供分配利润分别达到4700多万元、3000多万元。

19、电费增值税发票显示，宏璟公司自2013年7月至2013年12月间，缴纳的电费对应的用电量每月约为10万度，且不断上升。

20、2014年4月14日，宏璟公司与汇兴融资租赁有限公司签订《融资租赁合同》，约定宏璟公司为生产经营需要以机器设备售后回租的方式进行融资，租赁期限为36个月。汇兴融资租赁有限公司购买租赁物花费资金1134万元，宏璟公司每月应支付租金360680元。

21、2012年12月25日，宏璟公司与永正（厦门）融资租赁有限公司签订《融资租赁合同》，约定宏璟公司为生产经营需要以机器设备售后回租的方式进行融资，租赁期限为36个月。永正（厦门）融资租赁有限公司购买租赁物花费7952000元，宏璟公司每月应支付租金287155.56元。

22、2016年4月25日，长绿合作社将上述案涉厂房及机器设备转租给厦门泉璟纸品包装有限责任公司（以下简称“泉璟公司”），租赁期限自2016年5月1日起至2029年4月30日止，共计13年，月租金15万元。

23、汇兴融资租赁有限公司、永正（厦门）融资租赁有限公司认为长绿合作社与宏璟公司签订的租赁合同系虚假，而提起第三人撤销之诉，厦门市集美区人民法院于2018年10月12日受理。

24、2018年10月16日，原告中信银行泉州分行向法院申请对案涉《企业租赁经营合同》的形成时间及租赁物的市场租金价格进行鉴定。2018年12月11日，福建正泰司法鉴定中心回复，因无法提供检材原件，致使无法对上述租赁合同形成时间进行鉴定，原告撤回该项鉴定申请。2018年12月24日，厦门均达房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“均达评估公司”）作出房地产租金估价报告【厦均达房估（2018）F068号】，载明案涉厂房、宿舍楼、办公楼，建筑面积51702.23平方米，2018年11月30日时间点的租金单价为15元/平方米每月。2019年1月31日，法院向均达评估公司发函，要求其对案涉房产在2013年9月的市场租金价格进行评估，同时将无法评估的租金部分予以回复。2019年2月12日，均达评估公司回函表示，2013年9月距今较为久远，其无法搜集到类似用途的符合估价时点的租赁交易案例作为本次估价的依据，无法对估价对象的租金收益作出客观判断，只能对现场勘查时点的租金价值进行评估。且宏璟公司厂区范围内的设备、设施，由于设施设备种类众多，无法找到与估价对象类似用途市场租赁案例，故无法对设施设备进行估价。

25、被告宏璟公司与原告签订《最高额抵押合同》，该合同第七点约定“如甲方已将抵押物出租的，在签署本合同前甲方应将设立抵押事宜书面告知承租人，并向乙方提供甲方与承租人签署的书面协议及/或有关出租情况书面说明”。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、中信银行泉州分行是否是本案诉讼的适格主体；二、本案诉讼是否在法定起诉期内；三、两被告签订的《企业租赁经营合同》是否有效。

一、中信银行泉州分行是否是本案诉讼的适格主体。

法院认为，本案系第三人撤销之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，主张撤销之诉的当事人必须是被诉请撤销案件中有独立请求权或者无独立请求权的第三人。被诉请撤销案件即（2015）集民初字第4310号案件审理的是，宏璟公司与长绿合作社之间就位于厦门市集美台商投资区后溪工业组团J2008Y06地块土地等标的的《企业租赁经营合同》是否有效的问题。由于中信银行泉州分行对宏璟公司享有大额债权并对该案案涉房产享有优先受偿权，若该案案涉租赁合同有效，则将会影响中信银行泉州分行对该房产进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，损害中信银行泉州分行基于抵押权而产生的优先受偿权益，故中信银行泉州分行系（2015）集民初字第4310号案件的无独立请求权第三人，可以成为本案第三人撤销之诉的适格诉讼主体。关于长绿合作社提出的案涉债权转让的问题，其并未提交相关的证据予以证实，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十九条的规定，在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位，也即中信银行泉州分行在诉讼中是否将案涉债权、抵押权转移给他人，并不影响其诉讼地位。因此，法院认为被告的该项意见不构成原告主体不适格的理由，中信银行泉州分行系本案第三人撤销之诉的适格主体。

二、本案诉讼是否在法定期限内。

法院认为，第三人撤销之诉应于当事人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼。本案原告并非（2015）集民初字第4310号的案件当事人，不会随案收到案件判决书，长绿合作社主张应从该判决作出的2016年4月21日之日起算，缺乏事实和法律依据。中信银行泉州分行在申请对宏璟公司的债权进行执行的过程中，得知本案两被告案涉房产的生效判决及其执行异议申请，并及时提起诉讼，未怠于行使诉讼权利，未超过六个月的法定期限。

三、两被告签订的《企业租赁经营合同》是否有效。

法院认为，两被告之间签订的《企业租赁经营合同》，因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，恶意串通，损害第三人利益而无效。

（一）两被告签订的《企业租赁经营合同》租金价格明显畸低于市场价。

中信银行泉州分行对案涉租赁厂房和设备的租金市场价格申请鉴定，均达评估公司作出鉴定报告，案涉厂房（不含设备）的月租金市场价格评估结果为15元/平方米/月，如按照案涉厂房的建筑面积51702.23平方米计算，年租金约为930.64万元。长绿合作社认为，鉴定的时间节点为2018年11月30日，该租金价值与当时的租金价值不可同日而语；鉴定报告运用最佳最高利用计算租金不合理，宏璟公司当时负债累累，需要使用现金，将影响租金价格；租金支付的方式是一次性支付，应该包含租金的利息等。

法院认为，两被告签订的《企业租赁经营合同》租金价格明显畸低于市场价。2013年9月约定案涉房产及设备的租金为80万元/年，评估报告显示2018年11月案涉房产的市场租金为约930万元/年，仅约5年的时间，租金价格上涨了10余倍，且未约定租金价格逐年递增，该案涉租赁合同租金约定过低。并且，均达评估公司的报告仅评估了厂房的租赁价格（不包括设备），案涉设备价值高昂，空置厂房的租金与包含生产设备的厂房的租金相比，应有较大差距。对于被告长绿合作社辩称的预先支付了1200万元租金，应包含利息差额，以及宏璟公司当时负债累累等，法院认为，该辩解无法推翻租金价格评估的差距，且负债累累亦存在低价租赁，规避债务的可能。因此，长绿合作社的辩解缺乏事实和法律依据，法院不予采信。综上，法院认为两被告签订的《企业租赁经营合同》租金价格明显畸低于市场价。

（二）两被告签订《企业租赁经营合同》的时间应在本案中信银行泉州分行贷款予宏璟公司之后。

中信银行泉州分行申请对上述案涉租赁合同的签订时间进行鉴定，以证明其签订时间在中信银行泉州分行向宏璟公司贷款后。长绿合作社辩称，因原件丢失，无法提供原件。法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。企业对其自身签订的合同具有保管的义务，该份《企业租赁经营合同》年限为20年，涉及金额巨大，且存在对外转租的情况，长绿合作社理应妥善保管。对于长绿合作社辩称的该合同已由法院确认有效，故保管不善合同丢失的问题，法院认为，考虑到上述该案涉合同对长绿合作社的重要性以及判决对客观事实确认的相对性，长绿合作社应该对合同保管尽到足够的注意义务，法院对该解释不予采信。综上，法院认为，案涉《企业租赁经营合同》的原件应仍由长绿合作社持有，其无正当理由拒不提交供法庭审查，可以推定对方当事人的不利主张成立，也即案涉《企业租赁经营合同》签订于中信银行泉州分行向宏璟公司贷款后。

（三）2013年9月前后，宏璟公司仍在生产经营，无整体出租的迹象

中信银行泉州分行提供上述判决书、采购合同、电费发票等，拟证实2013年9月前后，甚至2014年9月前后，宏璟公司仍在生产经营纸品行业，无整体出租的迹象。如，2013年8月，宏璟公司与集美公交公司签订《租车协议》，履行至2014年8月15日拖欠运费4万多元；2013年10月起，宏璟公司向麒龙公司购买瓦楞纸，截至2014年2月28日尚欠60多万元；2014年1月，宏璟公司向轻鑫公司订购各种成品纸600吨以上；2014年5月，宏璟公司与建发公司签订《代理采购合同》，后建发公司代理采购牛皮箱板纸和高强瓦楞纸共计5061.84吨，金额合计1400多万元；宏璟公司与银鹭公司签订关于纸箱包装等的《采购合同》，约定合同有效期自2013年9月16日起至2014年9月15日止；2013年7月至2013年12月间，宏璟公司每月产生电费约10万度等等。法院认为，上述证据如实反映了宏璟公司当时的经营情况，而在租赁前期或者已出租的情况下，行大量采购原材料、签订长期采购协议等行为是不合常理的，故上述证据可以证明宏璟公司在2013年9月并无整体出租的主观意向及客观表征。

长绿合作社辩称，中信银行泉州分行，提供的判决书可以反映被告宏璟公司负债累累，由此可以证明出租厂房和设备并且一次性收取15年租金的合理性。法院认为，负债累累并不能推翻其虚构协议以规避债务的可能。长绿合作社还辩称2014年9月前长绿合作社还未进场，故宏璟公司在此日期前的经营行为都是合理的。法院认为，该辩解难以解释宏璟公司在2013年9月前后持续开展的各项生产经营行为，且该解释本身不合常理，与其在相关诉讼中的陈述前后不一。长绿合作社在（2017）闽0211民撤1号案件中出具书面答复陈述，2014年4月两被告办理租赁标的移交手续后，宏璟公司提出需要3-6个月收账期，长绿合作社同意于2014年9月再进场；2014年9月长绿合作社进场时，永春永泉贸易公司提出其也存在租赁合同而进行阻拦，导致进场未果，直至长绿合作社起诉的（2014）集民初字第4310号案件确认了案涉两被告合同效力后，于2016年4月25日，长绿合作社与厦门泉璟制品包装有限公司达成了转租协议。法院认为，长绿合作社在签订2013年9月的合同时候，已给予宏璟公司约7个月的准备时间，2014年4月再次无偿给予5个月的期限，不合常理。且长绿合作社在（2014）集民初字第4310号案件中陈述租赁标的已经移交并实际投入使用，上述书面答复与该表述前后不一。故法院认为，长绿合作社的辩解无法推翻原告关于宏璟公司2013年9月并无租赁迹象而案涉合同属于恶意串通的证据链条。

（四）两被告的经营范围、租赁决策、租金支付等情况。

法院认为，案涉《企业租赁经营合同》租赁期长达20年，租赁标的价值大，租赁双方应该做好充分的准备。被告长绿合作社的经营范围是葡萄种植经营，其租赁生产纸品等的厂房和所有设备，不合常理。经法院询问，长绿合作社也未提供其召开内部会议讨论该项决策的任何材料；案涉企业租赁经营合同的租金系由长绿合作社的法定代表人刘文聚支付，且支付情况是在一段时间内多次汇款，汇款数额不一，转账用途亦未体现“租金”而仅记载为“往来款”或者空白。上述情况均构成两被告公司之间租赁协议真实性的疑点。

综上，法院认为，两被告在被告宏璟公司与原告中信银行泉州分行签订贷款协议后，签订租金价格明显畸低于市场价格的长达20年的《企业租赁经营合同》，损害宏璟公司债权人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，该合同无效。（2015）集民初字第4310号判决书错误地确认了该合同有效，导致享有案涉厂房抵押权的原告难以处分抵押财产，损害其对案涉厂房的优先受偿权。故原告依法提出第三人撤销之诉撤销（2015）集民初字第4310号案件，确认两被告之间签订的《企业租赁经营合同》无效，具有事实和法律依据，法院予以支持。宏璟公司经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，法院在查明事实后，可依法迳行判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条、第九十六条、第二百四十九条、第二百九十二条、第三百条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七十五条规定，判决：撤销厦门市集美区人民法院作出的（2015）集民初字第4310号民事判决书，确认泉州永春县长绿葡萄专业合作社和厦门宏璟纸品包装有限责任公司签订的落款时间为2013年9月1日的《企业租赁经营合同》无效。

二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对无争议事实予以确认。

另查明，一审判决后，均达评估公司向一审法院提交《关于（2018）集法司法综鉴字第289号租金鉴定相关问题回函的补充说明》，载明：虽然无法搜集到类似用途的符合估价时点（2013年9月）的租赁交易案例作为本次估价的依据，无法对估价对象的市场租金作出客观判断。但是通过成本法测算其租金成本约为10-11/平方米.月。虽然估价对象理论上适用成本法，但受到运用的客观条件限制，特别是厂房租金价格主要受市场供求关系左右，成本法的均衡原理已被淡化，在这种背景下，租金成本与市场租金的关联性弱，房地产的租金成本根本不能反映出房地产的现时的市场租金价格，故不适合选用成本法，而且租赁市场活跃的区域其市场租金一般高于市场成本。中信银行泉州分行对该说明无异议。长绿合作社经质证认为，对真实性无异议。该补充说明显示的内容，房地产的租金成本并不等同于当时市场的租金价格，租金成本不能等同于市场租金价格。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕长绿合作社的上诉请求进行审理。根据双方争议焦点及诉辩意见，本院分析认定如下：

一、关于本案中信银行泉州分行的诉讼主体问题。如一审判决所分析，若案涉租赁合同有效，则将会影响中信银行泉州分行对讼争房产进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，损害中信银行泉州分行基于抵押权而产生的优先受偿权益，中信银行泉州分行系（2015）集民初字第4310号案件的无独立请求权第三人，可以成为本案第三人撤销之诉的适格诉讼主体。故即使如长绿合作社所主张本案所涉债权在中信银行泉州分行起诉前已转让他人，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十九条的规定，在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。一审法院据此认定即使中信银行泉州分行在诉讼中将案涉债权、抵押权转移给他人，并不影响其作为本案第三人撤销之诉适格主体的诉讼地位于法有据。长绿合作社该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

二、关于案涉租赁合同是否存在因长绿合作社与宏璟公司恶意串通损害中信银行泉州分行利益故而无效问题。本院从合同订立目的、约定内容、履行情况及签订时间等各个环节存在的争议在一审判决已充分论证的情形下再予分析认定：

（一）、关于双方订立合同动机是否合理问题。综观案涉租赁合同内容，可以得知宏璟公司系将其位于福建省厦门市集美区后溪工业组团苏山路45-49号的生产车间、办公楼、宿舍楼及厂区附属工程和厂房内的全部生产设备及其随附物品出租长绿合作社二十年用于生产、办公等用途，并据此获取每年80万元固定租金收益。根据查明的事实，案涉场地占地62474.37平方米，案涉房产建筑面积51702.23平方米，宏璟公司将上述场地、房产抵押于中信银行泉州分行，权利价值11455.96万元。宏璟公司又于2012-2014年期间购买、融资租赁大量设备，长绿合作社在2015年12月起诉宏璟公司租赁合同纠纷一案业已自认除宏璟公司未依约完成办公楼的装修外，已依约将合同约定租赁标的交付。其中仅2012年12月25日宏璟公司与永正（厦门）融资租赁有限公司签订的融资租赁合同就需支付此后36个月租赁期限内的287155.56元的月租金，2014年4月14日与汇兴融资租赁有限公司签订的融资租赁合同就需支付此后36个月租赁期限内的360680元的月租金。同时，福建佳朋联合会计师事务所作出报告书亦显示宏璟公司2013年底主营业务利润、可供分配利润分别达到4700多万元、3000多万元。综上事实，宏璟公司在企业年盈利高达数千万元的情形下，将抵押权利价值达11455.96万元的场地、房产及包括尚需每月支付租金达60余万元的部分设备在内的全部设备、随附物品出租长绿合作社20年，以获取80万元/年的固定租金收益，利益明显失衡，其订立合同动机明显不合理。而长绿合作社作为从事组织成员开展葡萄种植及从事与葡萄种植相关采购供应生产资料、开展储藏包装服务等业务的农民专业合作社，其一次性支付1200万元租金承租生产纸品的厂房、设备用于生产、经营，已违反《中华人民共和国农民专业合作社法》关于农民专业合作社不得从事与章程无关的活动的相关规定，且未能举证证明其依照规定召开农民专业合作社成员大会决定重大财产处置、对外投资、对外担保和生产经营活动中的其他重大事项，其订立案涉合同意思表示真实性显然存疑。

（二）、关于合同约定租金是否合理问题。租金乃租赁合同之核心条款，案涉合同约定租金为80万元/年，一审法院依法委托司法鉴定机构对案涉厂房、设备等全部不动产和动产的市场租金价格进行鉴定，评估报告显示2018年11月案涉房产的市场租金为约930万元/年，且评估报告仅评估了厂房的租赁价格（不包括设备），如上查明事实，案涉设备仅部分设备宏璟公司即需每月向融资租赁公司支付高达60余万的租金，即仅签订租赁合同同时段宏璟公司需支付的部分设备租金已是约定年租金的9倍，况且合同签订约5年后的案涉厂房租金市场价格与合同约定租金差距亦达10余倍。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”的规定，故无论租金估价时点不同或评估原则使如何适用，均无法改变合同约定租金明显畸低于市场价格的客观事实。

（三）、关于合同履行是否合理问题。根据查明事实，双方当事人均确认案涉合同前15年租金一次性支付，款项系由长绿合作社法定代表人个人支付至宏璟公司法定代表人个人账户，且款项支付存在多次支付、数额不一且未标注租金用途情形，宏璟公司收款后亦未开具正式发票，显然不符合企业之间基于税收、财务管理的正常合同履行行为。

对于合同约定履行期限亦即合同签订前后宏璟公司是否仍在生产经营、无整体出租迹象的问题，一审法院已从宏璟公司与他人签订的多份采购、租赁合同及长绿合作社在相关诉讼陈述前后不一等相关证据予以充分论证，认定宏璟公司该期间仍在生产经营、无整体出租迹象依据充分，本院不再赘述。

（四）、关于案涉合同签订时间问题。基于以上分析，案涉合同在签订、履行等各个环节均存在诸多争议，结合中信银行泉州分行于2014年4月与宏璟公司签订综合授信额度高达135000000元的《综合授信合同》之事实，在中信银行泉州分行主张长绿合作社与宏璟公司恶意串通倒签案涉租赁合同以逃避执行并申请对案涉合同形成时间进行鉴定的情形下，因案涉租赁合同载明合同正本一式贰份，长绿合作社、宏璟公司双方各执一份。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条关于“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。”规定，长绿合作社作为案涉租赁合同原件持有者，负有提交合同原件以供司法鉴定之义务。如一审法院所分析，企业对其自身签订的合同具有保管的义务，该份《企业租赁经营合同》年限为20年，涉及金额巨大，且存在对外转租的情况，长绿合作社理应妥善保管。考虑到案涉合同对长绿合作社的重要性以及判决对客观事实确认的相对性，长绿合作社应该对合同保管尽到足够的注意义务，故对长绿合作社关于合同丢失的解释不予采信。一审法院据此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，推定对方当事人的不利主张成立，也即案涉《企业租赁经营合同》签订于中信银行泉州分行向宏璟公司贷款后并无不当。

综上，虽（2015）集民初字第4310号判决书确认案涉租赁合同有效，但本案在案证据相互印证，形成完整的证据链条，可以证明长绿合作社、宏璟公司在宏璟公司与中信银行泉州分行签订贷款协议后，签订租金价格明显畸低于市场价格的长达20年的《企业租赁经营合同》，损害宏璟公司债权人的合法权益之事实，故一审法院认定案涉租赁合同无效，并对（2015）集民初字第4310号案件予以撤销有事实和法律依据，本院予以维持。长绿合作社的上诉主张理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由长绿合作社负担。

本判决为终审判决

审　判　长　（刘文珍）

审　判　员　（李向阳）

审　判　员　（胡林蓉）

二〇一九年八月二十八日

代书记员（　肖子　发）

附：本案所适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。