原告海南康宏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2017年度12月5日-2018年12月4日的租金差额259133.83元；2、请求判决被告以应付租金为基数，从应付租金之日起至实际支付租金之日止，按照年化24%的标准向原告支付延期付租的违约金；3、请求判决被告向原告赔偿占用房屋损失842020元（计算标准:2018年12月5日至2019年12月4日损失为505779.28×1.08=546241元，2019年12月5日至2020年6月5日损失为546241×1.08/365×183=295778元）；4、请求判决被告向原告赔偿物业管理费损失53330.43元；5、本案的案件受理费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告将第四项诉讼请求调低为52841.16元，后又调整为50688.38元。事实和理由：2013年12月4日，原被告签订租赁合同。约定原告将金开大道68号3幢16-2房屋租赁给被告，租期5年，租期截止时间为2018年12月4日，初始租金每月30980.25元。以后每年租金按照8%的标准递增。被告应在每期（3个月为一期）开始10天前支付下一期的租金，未按期支付租金的，按照每日百分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交给被告使用。被告从2017年开始即未按时向原告足额支付租金，截止2018年12月，欠付的租金为259133.83元。合同到期后，被告继续占用房屋，也不支付房屋占有费用。2020年6月6日，原告在多次联系被告无果的情况下，为了避免损失扩大，强行收回房屋。由于被告未支付相关费用，原告遂起诉。

被告重庆千向公司辩称，1、原告请求2017年12月5日至2018年12月4日期间的租金，已部分超过诉讼时效；2、原告要求支付的违约金过高，请求予以调整；3、原告要求支付房屋占用费没有事实依据和法律依据；4、被告已经付清截止2018年12月4日的物业管理费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《租赁合同》、缴费通知书、微信聊天记录、物品放行条、发票、转账凭证等证据本院予以采信。

经审理查明，2013年12月4日，海南康宏公司作为甲方，重庆千向公司作为乙方签订《租赁合同》。一、房屋位置及用途:甲方同意将坐落于重庆市北部新区高新园金开大道68号3幢16-2，建筑面积491.75平方米出租给乙方作办公使用。二、租赁期限：1）、租赁期限5年，期间为2013年12月5日至2018年12月4日；2）、房屋交付时间为2013年12月5日。三、租金（税后）：1）租金标准，每月30980.25元。2）租金支付方式：以每3个月一期之方式交付，每次交付房屋租金须于下期到期前提前10天交付甲方，第一期租金92940.75元乙方应在甲方将物业交付给乙方使用的同时支付给甲方。乙方以转账方式交付房屋租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具收据予乙方，乙方负责保管租金收据。3）租金递增方式:从第二年开始，每年递增8%。第1年每月30980.25元，季费用92940.75元；第二年每月33458.67元，季费用100376.01元；第三年季费用108406.09元；第四年季费用117078.56元；第五年季费用126444.82元。4）租赁期间，该物业的每月物管费、通讯费等由乙方承担。四、押金：押金30000元。七、合同的变更、解除与终止1）租赁期满，本合同自然终止。3）租赁期满，乙方如要求续租，则应当在租赁期满前3个月向甲方的提出书面的续租申请，如乙方不在前述时间内提出申请的，视为乙方不再续租。八、违约责任及免责条件4）乙方逾期支付租金超过15日或以上，或欠付物业租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达壹个月及以上的视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面通知到达乙方之日起本合同终止。甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补缴当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当季未缴租金额的百分之二向甲方支付违约金。

2018年11月8日的物品出门条显示，单位重庆思曜科技有限公司，物品携带人王茂，物品名称红木家具一套。

重庆千向公司已向物管公司缴纳了截止2018年12月31日的物业管理费。

海南康宏公司与重庆千向公司均认可案外人王宝琴于2017年11月3日向海南康宏公司支付的40000元；2017年12月1日支付的47078.56元；2018年3月14日支付的120200.63元以及案外人重庆燕皓建筑材料有限公司于2018年7月2日向海南康宏公司支付的126444.82元均是代重庆千向公司支付的租金。海南康宏公司认为2017年11月3日支付的40000元和2017年12月1日支付的47078.56元均是支付的2017年12月4日之前的租金，余下的款项才是支付的2017年12月5日至2018年12月4日的租金。故其诉请求的租金金额为505779.24元-120200.63元-126444.82元=259133.83元。重庆千向公司认为其已足额向海南康宏公司支付2017年12月4日前的租金，故上述的费用均为2017年12月5日至2018年12月4日的租金，根据合同约定2017年12月4日的租金应当在2017年11月支付，故主张该两笔租金为2017年12月4日之后的租金。故其欠付租金的金额仅为172055.23元。

重庆天骄爱生活服务股份有限公司金开协信中心物业服务中心的缴费通知单显示，2019年1月1日-2020年6月8日物管费欠费明细为50688.38元。海南康宏公司已实际向物管公司缴纳。

海南康宏公司的法定代表人林海与重庆千向公司的法定代表人王宝华的微信记录内容为：2018年7月2日，王：我们三栋16-2现在想用新公司跟你续签一份合同，便于开发票，租金价格和年递增想按照16-1的价格，你看怎么样。林：我下周过重庆再谈好吗？王：好的。2018年11月22日，王：今天我因为要出差，请下午到公司找我们另一位股东林总谈一下，他上午要出去办点事。林：收到。2018年11月23日，林：你到底要不要谈？我们的租金什么时候给。王：现在不方便，稍后给你电话。2018年12月27日，林：你到底要不要付给我司8个月的租金。王：就按之前我们说的那个方案嘛，不然一直拖起对你们不利呀，尽快解决嘛，现在行情不好。2019年1月16日，林：我公司的房子你还用吗？不用你应该把房子归还我公司使用。多次找你找不到，什么时候过来办交接，你把门也锁着，我们想用也用不了，对外出租也租不了。

对于第二项诉讼请求的违约金标准，海南康宏公司认为其自认日百分之二的标准过高，自愿调整为年利率24%的标准；重庆千向公司认为违约金过高，但海南康宏公司要求调整为年利率24%没有依据，要求对2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期基准贷款利率标准的1.3倍、对2019年8年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以调整。

海南康宏公司认为由于2018年重庆千向公司向其表示续租的意思表示，故双方的租赁合同到期后形成不定期租赁合同关系。但由于双方未达成书面的续租协议，故海南康宏公司对于2018年12月5日后的费用主张的房屋占有使用费，当庭变更2018年12月5日后的费用为租金。计算的标准是按合同约定的每年递增8%，即2018年12月5日至2019年12月4日的年租金为505779.28元×1.08=546241.6元；2019年12月5日之后为505779.28元×1.08×1.08。2020年6月5日，海南康宏公司邀请物业一起破门收回了房屋。由于海南康宏公司的法定代表人长期居住在海南，来往重庆不方便，基于对重庆千向公司的信任，继续让其占有房屋。加之屋内留存有大量的办公用品、资料文件，若贸然打开房屋，容易侵犯重庆千向公司的相关权利，为了避免不必要的纠纷，海南康宏公司只能采取电话和短信沟通要求支付租金或收回房屋。2020年6月5日，由于不能获得租金，为了避免损失扩大，海南康宏公司才收回了房屋。

重庆千向公司认为双方的租赁合同到期自然终止，双方对合同未续期。重庆千向公司未与海南康宏公司办理交接手续属实，但重庆千向公司在合同到期前已搬离房屋。未办理交接手续是因为其欠付租金，海南康宏公司拒绝办理交接手续并禁止重庆千向公司搬离室内物品。故产生的房屋占有使用费应当由海南康宏公司自行负担。即使从公平原则出发，重庆千向公司也只需承担合理范围内的房屋占有使用费，且标准按照最后一期租金或同期同物业范围内类似房屋的租金标准。

海南康宏公司与重庆千向公司均认可缴纳了押金30000元。海南康宏公司认为2014年至2017年期间重庆千向公司多次违约，故押金应当冲抵该期间的逾期支付租金的违约金。重庆千向公司要求押金冲抵欠付的租金。

本院认为，海南康宏公司与重庆千向公司签订《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。

重庆千向公司作为租金的支付义务方，应当对其已按时足额支付租金的事实承担举证责任。重庆千向公司未举示其承租期间所支付的所有租金，而只举示了其中的部分支付款项，应当承担举证不能的责任。对于2017年11月3日支付的40000元和2017年12月1日支付的47078.56元本院采信海南康宏公司的陈述，认定支付的是2017年12月4日前的租金。余下的120200.63元和126444.82元才是支付的2017年12月5日至2018年12月4日期间的房屋租金。故重庆千向公司应向海南康宏公司支付的租金为505779.24元-120200.63元-126444.82元=259133.83元。对于重庆千向公司提出的诉讼时效问题，由于海南康宏公司的法定代表人在2018年12月27日与重庆千向公司的法定代表人的短信中进行了催收，应当认定为诉讼时效中断，故对重庆千向公司的诉讼时效抗辩本院不予采信。

对于海南康宏公司的违约金的诉讼请求，重庆千向公司提出了违约金过高的抗辩，由于双方均未对逾期支付租金给海南康宏公司造成的损失进行举证，故对利率标准本院酌情调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期基准贷款利率的标准的1.3倍、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算。对于违约金的起算点，重庆千向公司2017年12月5日至2018年12月4日期间已付款246645.45元÷（126444.82元÷3）元/月=5.85个月，也即重庆千向公司足额向海南康宏公司支付了2018年5月4日前的租金。对于2018年5月5日至2018年6月4日的租金未足额支付，欠付126444.82元×2-246645.45元=6244.19元。而此部分租金的支付时间应当为2018年2月22日前，重庆千向公司逾期未付，应当从2018年2月23日起支付违约金至款项付清之日止；对于2018年6月5日至2018年9月4日前的租金126444.82元应当在2018年5月25日前，故重庆千向公司应当从2018年5月26日起支付违约金至款项付清之日止；对于2018年9月5日至2018年12月4日前的租金126444.82元应当在2018年11月24日前，故重庆千向公司应当从2018年11月25日起支付违约金至款项付清之日止。

对于2018年12月5日起双方的关系问题，本院认为应当为双方合同到期后自然终止，从2018年12月5日起，重庆千向公司占有房屋的行为是无权占有，应当向海南康宏公司支付房屋占有使用费。理由如下：1、虽然重庆千向公司在2018年7月的短信中表示过续租一年的问题，但海南康宏公司当时的表述是“下周来谈”，对于双方协商内容现并无证据显示，而之后的短信内容，双方讨论的均是租金的支付，没有合同续租的问题；2、2019年1月，海南康宏公司在短信中向重庆千向公司提出了交还房屋的问题，表明海南康宏公司清楚双方未能就续租达成一致意见，合同已到期，重庆千向公司应当向海南康宏公司收回房屋。虽然海南康宏公司在庭审中将其主张的房屋占有使用费变更为租金，但从减少诉累的角度，本院对其要求的从2018年12月5日起的租金本院作为房屋占有使用费予以支持。鉴于海南康宏公司在2019年1月已要求交还房屋，且其自认在2020年6月5日也是采取自行开门的方式收回房屋，故海南康宏公司有及时减损的义务，故对房屋占有使用费本院酌情主张从2018年12月5日至2019年3月5日期间，超出部分本院不予支持。房屋占有使用费的标准为2017年12月5日至2018年12月4日的标准，金额为126444.82元。

对于物业费损失，本院按房屋占有使用费的期间酌情主张3个月，为2935.62×3=8806.86元，超出部分本院不予支持。

对于重庆千向公司交纳的押金30000元，海南康宏公司并未对2018年12月5日前除本案主张的逾期付款违约金外的违约金提出相关的诉讼请求，双方对违约金金额也没有达成一致意见，故对海南康宏公司要求将押金抵扣2017年之前的逾期付款违约金的理由本院不予采信。重庆千向公司缴纳的押金应当在其应付海南康宏公司的租金中予以抵扣。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告重庆千向建材有限公司在本判决生效后立即向原告海南康宏投资有限公司支付2018年5月5日至12月4日的租金259133.83元；

二、被告重庆千向建材有限公司在本判决生效后立即向原告海南康宏投资有限公司支付逾期付款的违约金，计算方式为：从2018年2月23日起，以6244.19元为基数；从2018年5月26日起以126444.82元为基数；从2018年11月26日起以126444.82元为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至款项付清之日止；

三、被告重庆千向建材有限公司在本判决生效后立即向原告海南康宏投资有限公司支付房屋占有使用费126444.82元；

四、被告重庆千向建材有限公司在本判决生效后立即向原告海南康宏投资有限公司支付物业服务费8806.86元；

五、驳回原告海南康宏投资有限公司的其他诉讼请求。

重庆千向建材有限公司已付的30000元履约保证金上述款项中予以抵扣。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16417.65元，因适用简易程序减半收取8208.83元，由原告海南康宏投资有限公司负担4843.21元，被告重庆千向建材有限公司负担3365.62元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。