原告江晨公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将承租房屋返还给原告；2.判令被告支付从2018年1月1日起至被告归还承租房屋之日拖欠的房屋租金人民币（以下币种下同）1,746,604.72元（扣除已支付的1,004,235元），滞纳金381,139.67元（按年利率24%计算），物业管理费115,831.03元（物业费自2018年1月1日起未支付，均暂计至2019年9月30日，实际以归还房屋之日计算），合计2,243,575.42元；3.判令本案诉讼费由被告承担。

诉讼过程中，原告变更并明确诉讼请求如下：1.判令被告将承租房屋返还给原告；2.判令被告支付从2018年8月21日起至2019年6月30日止的房屋租金2,260,209元（扣除已支付的1,004,235元）；3.判令被告支付拖欠租金的滞纳金445,439.69元（按年利率24％计算，从2018年1月1日暂计至2020年1月7日，实际计算至租金付清之日）；4.判令被告支付拖欠的房屋占有使用费1,647,054.22元（按租赁合同的双倍租金标准计，从2019年7月1日起暂计至2020年1月7日止，实际请求判令至被告返还房屋之日）；5.判令被告支付物业管理费131,971.86元（从2018年1月1日暂计至2020年1月7日，实际判令至返还房屋之日计算）；6.判令被告已支付的198,801元保证金不予返还。

事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告将某于上海市XX路XX弄XX号1层部分、2层部分、3层，建筑面积合计2,723.3平方米的商铺（包括相关附属设施）出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2018年9月30日止。租赁费一层按1.68元/平方米/日标准计算，二层及三层按1.58元/平方米/日标准计算，租金支付采用“先付后用，每年支付”的方式，物业管理费为每月每平方米2元，共计49,019元。合同还约定，如被告逾期支付租金的，除应及时补足外，每逾期一日，须按照拖欠租金金额的千分之五向原告支付滞纳金；如被告逾期不支付租金或其他费用累计超过30天，原告享有解除权，收回租赁物。2019年5月15日，原告与被告签订《商铺租赁补充协议》，合同约定租赁期限自2018年10月1日至2019年6月30日止。2019年6月30日租赁期限届满后被告拒不向原告返还租赁房屋，拖欠合同内租金及物业管理费，且拒不支付自2019年7月1日起的租金及物业管理费，被告拖欠租金及物业管理费且拒不支付的行为已经严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告根据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请。

被告品艺学校辩称，涉案房屋的一楼面积存有争议，原告应当扣除一楼无法使用部分的面积租金；被告已支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租金，剩余的租金部分，双方已经协商到租赁到期后再支付；原告要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法无据，请求法院驳回；物业管理费被告也已经支付了，且原告也不是物业管理费的相关管理单位，请求驳回；被告没有违约，不同意支付违约金，且违约金过高。

本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，原告江晨公司（出租方、甲方）与被告品艺学校（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将某于闵行区浦江镇XX路XX弄XX号1层、2层部分、3层房屋出租给乙方，房屋建筑面积为2,723.3平方米，其中一层面积为88.47平方米，二层面积为1,295.5平方米，三层面积为1,339.33平方米；房屋租赁期限为9个月，自2018年1月1日起至2018年9月30日止；甲方于2018年1月1日前向乙方交付租赁商铺；租金单价按一层1.68元/平方米/日计算，二层及三层1.58元/平方米/日计算，即全年租金为1,180,317元，租金按一年为一期支付，乙方必须在每一期开始的五日内将当期租金一次性支付给甲方，以先交租后使用为原则，乙方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金；若乙方违约导致合同提前解除，保证金不予退还；物业管理费为每月每平方米2元，共计49,019元；合同解除或终止时，乙方应结清所有租金及其他费用，并在十日内将商铺交还甲方，并将存放在商铺内的所有财产自行搬走，否则甲方按租金标准加倍计收商铺占用费。上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。

合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告，被告通过案外人胡某账户分别于2018年11月30日支付租金600,000元、于2019年1月23日支付租金230,000元、于2019年1月26日支付租金174,235元，共计1,004,235元。被告通过案外人胡某账户于2019年1月31日支付62,697元给案外人上海XX有限公司（附言为品艺胡老师物业费）。

2019年5月15日，原告江晨公司（出租方、甲方）与被告品艺学校（承租方、乙方）签订了《商铺租赁补充协议》，约定甲方将某于闵行区浦江镇XX路XX弄XX号1层、2层部分、3层房屋出租给乙方，房屋建筑面积为2,723.3平方米，其中一层面积为88.47平方米，二层面积为1,295.5平方米，三层面积为1,339.33平方米；原房屋合同租赁期限至2018年9月30日止，现将原房屋合同租赁期限延长至2019年6月30日，自2018年10月1日至2019年6月30日止；甲方于2018年10月1日前向乙方交付租赁商铺；租金单价按一层1.68元/平方米/日计算，二层及三层1.58元/平方米/日计算，即租金为1,180,317元，租金按一年为一期支付，乙方必须在每一期开始的五日内将当期租金一次性支付给甲方，以先交租后使用为原则，乙方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金；若乙方违约导致合同提前解除，保证金不予退还；物业管理费为每月每平方米2元，共计49,019元；合同解除或终止时，乙方应结清所有租金及其他费用，并在十日内将商铺交还甲方，并将存放在商铺内的所有财产自行搬走，否则甲方按租金标准加倍计收商铺占用费。上述补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。

补充协议签订后，被告继续使用涉案房屋，但未支付租金和物业费。原告多次催款，被告均未支付。庭审中双方均确认被告已支付租赁保证金198,801元。

以上事实，由原告江晨公司提供的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、催款通知函、快递签收记录，被告品艺学校提供的电子银行回单、银行账户历史交易明细表等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。

本院认为，原、被告所签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同及补充协议均合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告未按约支付租金，构成根本违约。基于合同约定的租赁期限已到期，合同自然终止，被告不仅应向原告支付欠付租金，且应将涉案房屋腾退并返还给原告，返还前的房屋占有使用费亦应支付。第一，对于欠付租金金额。被告辩称涉案房屋的一楼面积存有争议，应当扣除无法使用部分的租金，但未提供相应证据证明，对该辩称意见，本院不予采纳；被告辩称涉案房屋租金1,180,317元系一年期租金，而原告认为系笔误，本院注意到，两份合同均约定了租金为1,180,317元，但一份标明“全年租金”，一份标明“租金”，且两份合同均约定了相同的租金计算方式，经计算，租金1,180,317元系租期内所对应租金，并非一年期租金，故对被告的相关辩称意见，本院不予采纳。两份租赁合同中，被告仅支付了第一份租赁合同的部分租金共计1,004,235元，原告亦予以认可，两份租赁合同的租期内租金均为1,180,317元，截至租赁合同终止日期2019年6月30日，被告还欠付原告租金共计1,356,399元（计算公式为1,180,317元+1,180,317元-1,004,235元）；第二，关于房屋占有使用费金额。租期结束后，被告未将涉案房屋腾退并交还原告，相应的房屋占有使用费仍需支付，根据合同约定，房屋占有使用费应按租金标准的两倍计算，但本院认为该使用费计算标准显属过高，考虑到原告实际损失、被告恶意程度等原因，将房屋占有使用费调整为原租赁合同租金标准的1.2倍，即被告应按照每日5,174元的标准向原告支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；第三，关于物业管理费的金额。被告辩称原告并非物业管理费的收取方，但合同并未约定向第三方支付，尽管被告已付物业费系支付给案外人，但根据合同约定，并无法确认案外人系物业管理费的实际收取方，故被告仍需向原告支付涉案房屋的物业管理费，对被告的辩称意见，本院不予采纳。两份合同期内的物业管理费共计98,038元，双方均确认被告已支付物业费金额为62,697元，故经计算截至2019年6月30日，被告还欠付原告物业管理费35,341元。基于被告仍未交还涉案房屋，其还需按合同约定的标准即每月5,446.60元继续向原告支付物业管理费；第四，关于违约责任的承担。被告未按约支付租金，系违约方，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，若违约方系被告，则租赁保证金不予返还，对于原告不予返还租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，承租方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向出租方支付违约金。现原告自愿将逾期付款违约金的计算标准从合同约定的日千分之五调低为年化利率24%计算,但本院综合考虑被告的违约程度、原告的实际损失、以及租赁保证金不予返还等多个因素，酌定将逾期付款违约金调整为按每日万分之四的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告上海闵行区品艺培训学校于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号1层、2层部分、3层房屋腾退并返还给原告上海江晨投资管理发展有限公司；

二、被告上海闵行区品艺培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告上海江晨投资管理发展有限公司截止至2019年6月30日止的欠付租金1,356,399元；

三、被告上海闵行区品艺培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告上海江晨投资管理发展有限公司按每日5,174元的标准计算，自2019年7月1日起至被告上海闵行区品艺培训学校实际返还房屋之日止的占有使用费；

四、被告上海闵行区品艺培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告上海江晨投资管理发展有限公司截止至2019年6月30日的欠付物业管理费35,341元；另支付以每月5,446.60元为标准，自2019年7月1日起至被告上海闵行区品艺培训学校实际返还房屋之日止的物业管理费；

五、被告上海闵行区品艺培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告上海江晨投资管理发展有限公司以欠付租金176,082元为本金，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，按每日万分之四计算的逾期付款违约金；还需支付以欠付租金1,180,317元为本金，自2018年10月1日起至实际清偿之日止，按每日万分之四计算的逾期付款违约金；

六、被告上海闵行区品艺培训学校已支付给原告上海江晨投资管理发展有限公司的租赁保证金198,801元，原告上海江晨投资管理发展有限公司不予返还。

七、驳回原告上海江晨投资管理发展有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24,748.60元，由被告上海闵行区品艺培训学校负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二零二零年九月三日

附录

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……