利盈公司向一审法院起诉请求：准许对位于吉林市昌邑区兴田上城xx号楼xx号网点（房屋代码xx）房屋的执行。

一审法院认定事实：2015年7月7日，吉林市利盈小额贷款有限公司因兴田置业等尚欠借款800万元及利息起诉至一审法院。同年10月28日，一审法院作出（2015）吉0211民初273号民事判决书，判令兴田置业偿还利盈小贷借款本金800万元，并自2015年2月5日起至给付之日止按月息2％支付利息，担保人承担连带担保责任。2015年12月16日申请执行，2016年5月11日查封了包括兴田上城xx号楼xx号网点（涉案房屋）在内的十套房屋，并在房屋上张贴封条。2017年9月14日，一审法院作出（2017）0211丰执字第88号执行公告，并在房屋上张贴了执行公告。2018年末，一审法院执行办案人及评估公司均到房屋现场进行实地踏查进行评估。2019年3月19日，在江城日报对拍卖公告进行公告，2019年8月在一审法院淘宝网司法拍卖网络平台上对房屋进行公告，并于2019年9月25日10时进行拍卖，一拍流拍后利盈公司同意以一拍流拍价接受该房产。2019年11月21日，一审法院作出了（2019）吉0211执恢319号之三裁定书，裁定该房屋所有权转移至利盈公司。法院在张贴腾迁公告后，2019年12月13日吴**提出异议，利盈公司于2020年3月23日收到了（2020）吉0211执异3号裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。

一审法院认为，本案双方争议的焦点为是否应允许对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于本案查明的事实，本案中利盈公司已经通过执行程序取得该房屋，吴**并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。对利盈公司的诉讼请求予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、三百一十一条、三百一十三条第二项的规定，判决：准许对位于吉林市昌邑区兴田上城xx号楼xx号网点，房屋代码为xx房屋的执行。案件受理费8585元，由吴**承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，吴**申请两名证人出庭作证并提交证据一份。证据1．证人拆迁公司拆迁主管人员于福成出庭证言，证明案涉房屋是在动迁时由开发商、动迁户、拆迁公司共同协商安置的，且指定是这个门市房，拆迁时进行了改底，将冰果厂改底为吴**；2014年末至2015年初，拆迁公司通知了吴**且下发了入户通知单，并办理了入户手续交付了房屋，案涉小区门市房都没有钥匙；当时给拆迁公司用于拆迁的就一套房屋也就是案涉房屋，签订协议时有图纸并约定了面积，协议上的内部附号就是指内部图纸的附号。利盈公司质证认为，第一，证人虽然是拆迁公司的人员，但是其不能代表公司的意思表示，应由拆迁公司出具书面证据对其证人的事实予以确定；第二，证人证言不真实，既然已经多次协商确定安置的房屋，就应该在拆迁补偿协议中对甲方安置的房屋坐落位置予以明确，本案未明确；第三，如果冰果厂和吴**及兴田置业三方就拆迁房屋安置的问题确定将房屋安置给吴**，应有兴田置业的确认，只有二方签订无效；证人证实了吴**和冰果厂是改底的合同，是不具有合法买卖性质，证人无法证明实际占有使用案涉房屋，证人只是给吴**交了入户通知，没有给钥匙，进一步证实吴**在法院查封时并没有占有案涉房屋，利盈公司能够证明吴**在法院查封之前并没有交纳相关费用，产权调换协议在一审时封面上没有标注首页上的具体坐落，陈述款项交付内容与证据体现不一致，实际是1.48平方米；另外，于福成称冰果厂来人一同办理改底，但没有说冰果厂是谁来的，提供的改底协议上以及向法庭提供的相应的证据上也没有冰果厂的人签字和盖章，无法证明吴**所称的改底冰果厂来人的情况，也无法证明来人具有代理冰果厂处分房屋的权限；拆迁人员无法判断买卖协议的真实性，也无权改变被拆迁人的名称，改底的拆迁安置置换协议不能够认定为吴**与兴田置业签订了合法的买卖协议。

证据2．证人案涉房屋承租人张钟文出庭证言，证明其从2015年8月至2020年底承租了案涉房屋，年租金2万元；一直在使用案涉房屋，冬季使用电暖。利盈公司质证认为，对该份证言有异议，证明内容不属实；该房屋在2016年查封时房屋是空置的没有使用，是2018年将门锁撬开后开的课外班，证人称用电暖气，但吴**没有提供该房屋使用电费的任何证据，证明该房屋没有供电，东北冬季没有取暖是无法使用房屋的；证人称协议是老师代签不符合常理，租赁房屋是很重要的事情，其本人没有签字，房租都是老师代交，不符合常理；而且一审提交的租赁协议的签名与本人名字不符，用电没有电表数，也没有交付租金的凭证，租赁协议无法证明吴**实际占有使用。

证据3．兴田上城xx号楼图纸一份，证明兴田上城xx号楼xx楼共xx户商铺，仅有网点一（案涉5号）网点面积是在73.48平方米，其余网点面积均在100平方米以上，案涉网点与其他网点不存在混同的情形。利盈公司质证认为，该图纸无法确定其真实性，从图纸上看吴**指定的面积是73.48平方米网点是网点一，而不是本案的xx号网点，而该图纸的5号网点的面积是211.07平方米，即使该xx个网点中仅有网点xx是73.48平方米，也不能证明该房屋就是安置给冰果厂的，图纸上铅笔字是谁书写，何时书写，均无法确定，而且该铅笔字写的5号网点74.48平方米与图纸的5号网点的面积也不相符，再者上面书写的字体是用铅笔形成的，很显然是为配合本次诉讼而书写的，如果是最初动迁时书写，至今近10年之久，字迹早已不清。且确定是5号网点的时间不是2011年，很显然该写书的部分不是动迁时所书写，无法确定该图纸上网点xx是安置给冰果厂的，另外即使是安置给冰果厂也不是本案的吴**。本案吴**回迁安置的房屋自称是71.48平方米，与图纸的73.48平方米不相符。

证据4．经双方当事人申请，证人于福成将拆迁公司备案的两份房屋买卖协议予以提交，协议1.2012年10月23日房屋买卖协议右上角签订“同意：吴清贵”；协议2.2012年10月23日房屋买卖协议左上角签订“同意：孙**”，右上角签订“开发公司孙总批示可以备案：吴清贵”，孙**是兴田尚城项目的主要负责人，吴清贵是拆迁公司的法人。吴**质证认为，对两份协议无异议，能够证实吴**与冰果厂之间的买卖经过兴田置业和拆迁公司的同意予以备案并进行改底。利盈公司质证认为，对两份协议的真实性均有异议，协议1无法确定签字人是否是本人所签，内容是买卖中兴街xx号住宅，协议签订的时间是在签订产权调换协议之后，所以该备案不真实；且首页签字时间与落款时间不一致，协议明显是吴**与证人自称的改底的协议，是无效的。

本院经审核认为，因于福成的出庭证言及其持有的房屋买卖协议能够与本案现有证据相互佐证，故予以采信。因张钟文的证言并无充分证据予以印证，仅对其曾租用案涉房屋这一事实予以确认。因利盈公司对图纸的真实性提出异议，故对该份证据的真实性不予确认。

二审中，利盈公司未向本院提交证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。

另查明，吉林市利盈小额贷款有限公司于2019年8月19日更名为利盈公司。

2012年10月23日，冰果厂与吴**签订房屋买卖协议，约定以50万元价格（定金5万元）购买冰果厂的被拆迁房屋，该协议在拆迁公司备案。冰果厂分别于2012年10月23日、2013年3月2日向吴**出具5万元、45万元两张收据，均加盖冰果厂公章。兴田置业、冰果厂与拆迁公司于2011年6月26日签订产权调换协议书，落款处各方签名并捺印，吴**在拆迁公司对案涉房屋买卖协议进行备案时在该调换协议书上签名并捺印。2014年12月17日，拆迁公司就案涉房屋向吴**制作了入户通知。2019年12月17日拆迁公司出具加盖公章并经手人签字的证明，记载拆迁公司已于2014年12月17日通知被拆迁人吴**办理入户，依据产权调换协议书及冰果厂与吴**签订的房屋买卖协议，吴**系案涉房屋所有权人且于2015年初占有该房屋。

本院认为，吴**对诉争房屋享有足以排除执行的权利。

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现有证据证明，案涉房屋系吴**从冰果厂处购买了被拆迁房屋经拆迁所得，在取得房屋后虽未办理权属转移登记，但双方签订了房屋买卖协议并在拆迁公司备案，吴**也在产权调换协议书中签字确认。吴**向冰果厂给付购房款50万元，拆迁公司向吴**交付了房屋。即吴**占有案涉房屋是依据与冰果厂签订房屋买卖协议依法取得，该合同是双方当事人真实意思表示，并不存在违反法律的强制性效力性规定的情形，合同合法有效，应受到法律保护。

二、案外人执行异议之诉的审理，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利更应受到保护。本案中需要判断的并不是吴**与冰果厂哪一方是拆迁主体的问题，而是吴**的权利与利盈公司的权利谁更优于谁，哪一个更应当得到法律优先保护的问题，从本案查明事实看，吴**的权利更优于利盈公司的债权。

首先，从债的成立时间上看，吴**基于房屋买卖协议而取得以债权为基础的物权交付请求权和转移登记请求权，早于利盈公司与兴田置业等因民间借贷而形成的金钱债权，更早于利盈公司因该借贷发生诉讼的判决生效时间。债权的成立时间尽管不影响债权的平等性，但在相同情形下，哪个债权更应得到法律保护具有参考意义。在本案的情形下，至少不能得出利盈公司成立在后的债权优先于吴**成立在先债权保护的结论。其次，从债的内容上看，吴**的债权请求权系针对案涉房屋的请求权，而利盈公司的债权为金钱债权，并未指向特定财产，利盈公司仅是基于执行查封了案涉房屋，其对案涉房屋并不具有优先权。在吴**占有案涉房屋的前提下，吴**基于房屋买卖协议而取得的以债权为基础的物权交付请求权和转移登记请求权，也应该优于利盈公司的金钱债权。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，一审法院虽作出执行裁定将案涉房屋予以确权，但利盈公司执行案件并未执行完毕，仍在执行过程中，在其受让前述房屋后，吴**就案涉房屋提出异议未超过前述规定的时限，本案应当进行审理。

综上所述，吴**的上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，判决如下：

一、撤销吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初1235号民事判决；

二、驳回吉林市利盈经贸有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费8585元，由吉林市利盈经贸有限公司负担；二审案件受理费8800元，由吉林市利盈经贸有限公司负担；公告费240元，由吉林市利盈经贸有限公司负担。

本判决为终审判决。