泰地物业厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令盛明兴公司立即向泰地物业厦门分公司支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费54973.2元并承担逾期违约金（逾期违约金按照年利率24%的标准计算，详见计算说明）；2.判令盛明兴公司立即向泰地物业厦门分公司支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的公维金9349.2元；3.本案案件受理费及其他诉讼费用均由盛明兴公司承担。事实和理由：泰地物业厦门分公司为泰地海西中心项目提供前期物业管理服务，服务时间为2012年5月18日至2023年4月29日。盛明兴公司于2015年1月12日购买泰地海西中心项目海西中心一期办公楼A座20层05单元商品房，并于2016年1月29日实际接收了商品房。之后双方履行了物业服务协议，但自2018年7月1日起盛明兴公司无故拖欠物业管理费、公共维修金及水、电费公摊等费用。截止2020年12月31日，盛明兴公司已拖欠30个月的物业管理费及房屋公共维修金共计64322.4元。物业服务协议约定未按时足额交纳物业服务费用的，按日千分之三的标准支付违约金，泰地物业厦门分公司主动将计算标准调低为年利率24%。

盛明兴公司未到庭，也未提交书面答辩状。

本院经审理认定事实如下：

2012年5月8日，厦门泰地置业有限公司（甲方，以下简称泰地置业公司）与泰地物业厦门分公司签订《前期物业服务合同》约定甲方选聘乙方对泰地海西中心提供前期物业管理服务，乙方按《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准提供区域的物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业管理费为（不包含水电公摊）写字楼5.88元/㎡/月，高层房屋公共维修金为0.5元/㎡/月，商业物业房屋公共维修金1元/㎡/月，业主应于每季度第一个月5日之前交纳本季度的物业服务费用，甲方、业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2012年5月18日起至2016年10月17日止。后双方又签订了主要内容相同，委托管理期限自2015年5月1日至2018年4月30日的《物业管理委托合同》及合同期限自2018年4月30日起至2023年4月29日止的《前期物业服务合同》。

2015年1月12日，泰地置业公司（出卖人）与盛明兴公司（买受人）签订合同编号为03193274的《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为××中心×期办公楼×座×层×单元，用途为办公，合同约定建筑面积312.35平方米。合同附件四为泰地置业公司与泰地物业厦门分公司于2012年5月8日签订的《前期物业服务合同》。合同附件五为《厦门泰地海西中心业主临时公约》，公约第十六条为自觉按规定交纳应付的各项物业管理服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任；业主转让物业时，须自觉交清上述应缴纳的各项物业管理服务费。盛明兴公司在《承诺书》上签章，同意遵守公约内一切条款。2016年1月29日，盛明兴公司签署《厦门泰地海西中心业主收房确认书》，确认收房×号楼×梯×室。收房后，盛明兴公司名下的案涉房产按建筑面积311.64㎡，物业管理费5.88元/㎡/月、公共维修金1元/㎡/月的标准向泰地物业厦门分公司交纳物业管理费和公维金至2018年6月30日。

庭审中，泰地物业厦门分公司述称，案涉房屋商品房买卖合同中约定建筑面积为312.25平方米，实际面积为311.64平方米。2018年7月至2020年12月，案涉房屋处于闲置状态。2021年初有人承租，新承租人有交物业费。房屋闲置还是使用，物业费都是一样的。现无法联系到业主盛明兴公司，经向新承租人了解，其系通过二房东转租，无业主联系方式。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。泰地物业厦门分公司根据合同约定为泰地海西中心提供物业管理服务，盛明兴公司作为××中心×期办公楼×座×层×单元的业主，应当依照合同约定向泰地物业厦门分公司支付2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费54973.2元（311.64㎡*30个月*5.88元/㎡/月）。公维金是用于房屋主体共用部位的维修养护而设立的基金,其所有权属于全体业主共有,泰地物业厦门分公司作为案涉物业的物业管理单位有权代为收取公维金,盛明兴公司应当按照相关规定缴纳2018年7月1日至2020年12月31日的公维金9349.2元（311.64㎡*30个月*1元/㎡/月）。泰地物业厦门分公司的相关诉求，可予支持。盛明兴公司未在约定期限支付物业服务费，已构成违约，泰地物业厦门分公司有权要求盛明兴公司承担违约责任，但《前期物业服务合同》约定的日千分之三标准和原告请求的按年24%的标准支付违约金均过高，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”的规定，违约金的计算标准酌定为2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，自每季度约定应交款的次日起计至实际付清之日止。详见以下表格：

物业服务费期间

每期应付物业费/违约金计算基数（元）

违约金起算日

截止日

违约金计算标准

2018.7.1至2018.9.305497.32

2018.7.6

实际付清之日

2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日之后按时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算

2018.10.1至2018.12.315497.32

2018.10.6

实际付清之日

2019.1.1至2019.3.315497.32

2019.1.6

实际付清之日

2019.4.1至2019.6.305497.32

2019.4.6

实际付清之日

2019.7.1至2019.9.305497.32

2019.7.6

实际付清之日

2019.10.1至2019.12.315497.32

2019.10.6

实际付清之日

2020.1.1至2020.3.315497.32

2020.1.6

实际付清之日

2020.4.1至2020.6.305497.32

2020.4.6

实际付清之日

2020.7.1至2020.9.305497.32

2020.7.6

实际付清之日

2020.10.1至2020.12.315497.32

2020.10.6

实际付清之日

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下：

一、厦门盛明兴投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司支付物业服务费54973.2元及违约金（分段计算，详见以下表格）；

物业服务费期间

每期应付物业费/违约金计算基数（元）

违约金起算日

截止日

违约金计算标准

2018.7.1至2018.9.305497.32

2018.7.6

实际付清之日

2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日之后按时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算

2018.10.1至2018.12.315497.32

2018.10.6

实际付清之日

2019.1.1至2019.3.315497.32

2019.1.6

实际付清之日

2019.4.1至2019.6.305497.32

2019.4.6

实际付清之日

2019.7.1至2019.9.305497.32

2019.7.6

实际付清之日

2019.10.1至2019.12.315497.32

2019.10.6

实际付清之日

2020.1.1至2020.3.315497.32

2020.1.6

实际付清之日

2020.4.1至2020.6.305497.32

2020.4.6

实际付清之日

2020.7.1至2020.9.305497.32

2020.7.6

实际付清之日

2020.10.1至2020.12.315497.32

2020.10.6

实际付清之日

二、厦门盛明兴投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司支付公维金9349.2元；

三、驳回浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。

如被告厦门盛明兴投资管理有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1815.1元，减半收取907.6元，由浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司负担157.6元，厦门盛明兴投资管理有限公司负担750元。公告费由厦门盛明兴投资管理有限公司负担。厦门盛明兴投资管理有限公司负担部分应于本判决生效后七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

二零二一年六月十五日

附录

本判决所适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。