根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，原、被告签订了一份房屋租赁合同约定由甲方（原告）将位于湘潭市雨湖区（系误载，实为238号），门面编号：2、3号（门面面积含公摊约228.31平方米）的房屋租赁给乙方（被告）用于经营平实美学纺品牌类等，租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止（甲方承诺给予乙方免租期55天，从2017年11月6日至2017年12月31日止），租金支付标准为第一年和第二年均为40.42万元／年，第三年和第四年为43.65万元／年，第五年为47.14万元／年，租金的具体支付方式为按先付款后使用的原则，乙方同意按每年交付一次租金的方式，即在租赁期间每年提前一个月支付下一年的租金。履约保证金10万元于合同签订之日起三天内支付至原告，在合同期内因乙方的违约等原因而终止合同，保证金不予退还。该租赁合同还约定:“乙方在合同期限内由持续经营的义务，如事先未得到甲方书面同意擅自中止营业，乙方应付清使用期租金，并完整移交门面给甲方，乙方租赁保证金不予退还，并赔偿甲方损失。若乙方丧失经营能力等原因并经甲方同意终止的，甲乙双方协商解除协议。乙方需按甲方要求如期向甲方交纳租金、水和电费。乙方在租赁期内违约，其责任全部由乙方承担，给甲方造成损失的人乙方必须赔偿。乙方在租赁期内不按约定期限支付租金及水电费，逾期超过15日或未经甲方同意擅自将场地转租给第三人的，视为乙方严重违约，同时视为解除合同的条件成就，甲方有权按照合同法第93条规定直接解除合同，无需另行催告，如甲方决定解除合同，甲方解除合同的通知到达乙方时租赁合同立即解除”。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将涉案门面房屋交由被告使用，但被告未缴纳第三年，即2020年1月1日至2020年12月31日（扣除55天免租期后）的租金及后续租金。2021年3月25日，被告向原告邮寄了一份《通知函》，其内容是:“唐海平：贵我双方于2017年11月23日就湘潭市雨湖区门面签订《租赁合同》。现因我司不再经营，特通知贵方，我司自2021年1月30日起已不再承租贵方的门面，已终止与贵方的租赁合同，望贵方于收到本函之日起五日内来我司办理合同结算。特此函告”。2021年3月26日，原告收到该函。

另查明：（1）本案租赁合同所涉的238号门面产权所有人系案外人湘潭华莹精化有限公司，但该公司曾于2010年12月1日出具《授权委托书》称:“鉴于湘潭华莹精化有限公司与湖南瑞海环境资源利用科技有限公司的长期战略合作关系，经公司全体股东一致同意，股东会作出如下授权决议：1.将本公司所属位于湘潭市物业委托湖南瑞海环境资源利用科技有限公司代为经营管理，包括但不限于出租，并授权湖南瑞海环境资源利用科技有限公司代为接收该物业所产生的经营收益，包括但不限于租金收益。授权有效期15年，本授权自公司董事长签字并加盖公章之日起生效”（落款处有该公司法定代表人签字，并加盖该公司公章）。（2）被告未缴纳租赁合同所约定的10万元保证金。（3）被告公司于2021年1月30日前完成了商铺撤离，现已搬空商品，商铺钥匙已移交原告。（4）被告同意解除《房屋租赁合同》。

以上事实有原、被告陈述以及房屋租赁合同等证据在卷佐证，可以证实。

本院认为，鉴于原、被告双方均同意解除合同，且考虑被告于2021年3月25日向原告发出《通知函》以经营困难为由，主张解除租赁合同，故本院确认双方于2017年11月23日签订的《房屋租赁合同》己经解除，其合同解除日期为原告收到《通知函》之日，即2021年3月26日。关于欠付租金，因被告未缴纳2020年1月1日至2020年12月31日期间（扣除55天免租期后）租金及后续租金，故根据原告诉求，被告应支付原告合同解除前拖欠的租金538150.68元（43.65万元+43.65万元/365天×85天）及利息16144.52元（LPR年利率），共计554295.2元。关于合同解除后的违约损失赔偿问题。因双方就涉案门面签订的房屋租赁合同租赁期已明确约定为：2018年1月1日起至2022年12月31日止，且从双方租赁合同所约定的内容来看，被告不具备法定解除权和约定解除权，故其通过书面《通知函》向原告单方提出解除合同，且事后又未经原告允许单方面撤离租赁场地已构成根本违约行为，依法应承担相应违约责任。本案中，原告主张被告按2021年3月26日至2022年12月31日止期间总租金的30％支付违约损失，即241451.25元。对此，本院认为：首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，故原告在合同解除后有权向被告主张违约责任。其次，关于违约损失的确定问题，因双方未明确进行约定，故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，原告主张依据未收取的合同期内租金总额的30%（即241451.25元）确认损失，可以予以采纳。关于该违约金主张是否过高的问题，“九民会议纪要”第五十条规定:“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”。本案中，综合租赁期限、预期租金、违约过错程度等因素，原告主张违约损失按30%计算并无不当。此外，被告辩称，违约金（违约损失）应以合同约定的10万元保证金为限，但鉴于保证金合同应为实践合同，而被告未实际支付该保证金，故对于被告的该抗辩主张，本院不予采纳。据此，本院依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十一条、第七百二十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

一、确认原告湖南瑞海环境资源利用科技有限责任公司与被告湖南梦洁家纺股份有限公司于2017年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月26日解除；

二、由被告湖南梦洁家纺股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南瑞海环境资源利用科技有限责任公司支付拖欠的租金538150.68元及利息16144.52元，共554295.2元；

三、由被告湖南梦洁家纺股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南瑞海环境资源利用科技有限责任公司支付违约损失241451.25元；

四、驳回原告湖南瑞海环境资源利用科技有限责任公司的其它诉讼请求；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费11780元，减半收取5890元，由被告湖南梦洁家纺股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

二零二一年九月二十六日

附录

附法律条文如下：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。