资料来源：经济参考报 作者：韦夏怡
公募REITs上海证券交易所、深圳证券交易所、中金研究部
公募基础设施REITs(以下简称公募REITs)扩大箭在弦上，沪深交易所近日公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号-新购基础设施项目（试行）（以下简称新购基础设施项目指南）征求公众意见。同时，公开发行REITs扩容也在继续。截至目前，全市场共发行公募12只。REITs产品累计募集规模约458亿元。业内人士预计，预计今年将发行多种产品。
公募REITs 不断完善配套机制
扩招机制是REITs产品的重要特点是市场hth华体会最新网站登录入口建设不可或缺的重要环节。4月15日，沪深证券交易所发布的《新购基础设施项目指南》草案详细阐述了公开发行REITs扩建、信息披露、决策和审批新购基础设施项目。
“REITs有些项目是单一资产，有些项目是多种资产。参照国外成熟市场的发展过程，具有流动性的基础资产具有真正的活力。《新购基础设施项目指南》的发布有利于整个行业体系的完善。从微观角度看，扩张是解决资产稀缺的重要手段之一。增加产品供应可以有效缓解公开发行REITs市场供需矛盾。北京公开发行REITs基金负责人承认，扩张机制意味着现有项目可以不断注入新资产，更好地反映产品的可持续性，第一个扩张项目值得期待，下一个监管有针对性的政策文件，机构将尽快形成可扩张资产清单并积极申报。
作为公开发行REITs华夏基金还表示，试点机构将积极与原股东和监管机构公开发行REITs扩募沟通，希望以后有机会参与第一批扩募。
4月16日，上海证券交易所副总经理卢大彪在2022清华五道口全球金融论坛上表示，首批公募REITs项目上市即将迎来一周年。总的来说，试点项目hth华体会最新网站登录入口总体上符合预期。截至目前，各项目上市以来平均涨幅约为30%，平均流通周转率为2%，投资结构相对合理。近日，上海证券交易所制定的扩张规则征求全社会公众意见，完善适应的业务体系和交易体系，做好扩张储备工作。REITs市场建设难以一蹴而就，需要各方共同推进。交易所也将及时推进相关方面REITs开展专项立法。
第一批产品的整体性能优于预期
4月14日，东吴苏园产业REIT发布2021年收入分配公告。这意味着第一批9只公开发行。REITs基金都实现了股息。最近，首批公开发行REITs年度产品报告也已披露。总体而言，基金收入利润、经营现金流和可分配利润总体优于预期。
据中金统计，9款产品均超额完成了2021年可供分配金额目标，完成率为102%至187%。其中，浙商沪杭永REIT、中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT披露的可供分配金额与招股说明书同口径的预测值之比最高，分别达到186.8%、155.8%和150.0%。
EBITDA(税息折旧和摊销前利润)方面，第一批款产品也正值。具体来说，如华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT和红土盐田港REIT的EBITDA均高于预测值5%以上，运行效率较好。
稳定的分红收益是投资者追捧REITs产品的重要考虑因素。根据东吴基金最新发布的收入分配公告，截至基准日，按合同约定的股息比例计算的应分配金额9261.6一万元，分红方案是1.029基金份额为元/10份，分红比例为99.99%。此前，中航首钢绿能REIT、蛇口产园博时REIT两次分红的累计分红比例约为97%和98%。
值得注意的是，距离6月下旬首批公开发行公开发行公开发行公开发行之前REITs限售股解禁日益临近。Wind统计显示，目前9只首批公募REITs发行规模达到64亿份，12个月解禁的基金份额达到64亿份21.931亿份。解禁股占总份额的比例已达到34.27%，超过了目前32.4流通份额%。华泰证券提醒，公开发行REITs目前积累了较大的增长，投资者hth华体会最新网站登录入口可以出售现金收入，需要警惕解除禁令带来的销售压力和价格影响，投资者可以等待价格调整购买基本面良好的产品，也可以关注新的机会。
但是，上述公开发行REITs基金负责人还表示，公开发行REITs项目参与机构主要涉及保险资本、银行金融管理、经纪自营等。事实上，我们将定期向监管机构报告战略投资者解除禁令的份额。就目前的情况而言，大多数机构表示，他们将长期持有第一批试点资产项目。基金本身也将有相关的计划，因此对二级市场的影响可能有限。
越来越多的新项目逐渐接近
0.84配售比例为%，累计吸金超过1500亿元(配售前比例)，华夏中国交通建设REIT最近的发行记录备受关注，再次提振了市场投资者的情绪。机构人士指出，特许经营REITs线下查询认购倍数较高，体现了投资者对稳定经营运营资产的认可。
清洁能源、经济适用房租赁……新项目越来越近。鹏华深圳能源清洁能源REIT已被深圳证券交易所接受，目前状态为已查询，即基础设施REITs品种将扩展到清洁能源领域；国泰君安临港东久智能制造产业园REIT截至目前，推广状态为反馈，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT另外，4月13日，全国首单保障性租赁住房REITs项目完成申报。据悉，深圳市人才安居集团选择4个优质项目参与经济适用房租赁REITs试点。一些市场参与者预计，根据第一批产品的审批和发行速度，保障性租赁住房预计将在今年内得到保障REITs该产品预计将完成发行和上市。目前，项目较少，资金较多，整体供应仍然短缺，未来将出现这种状态。乐观地预计，今年可能会个订单，包括经济适用房项目。一位机构人士hth华体会最新网站登录入口告诉记者。
许多上市公司最近也披露了公开发行REITs申报进度。4月8日，北京能源国际宣布申请计划300Mhth华体会最新网站登录入口W和100MW建立两个光伏电站作为基本资产REITs。目前，公司已完成全套申报材料的撰写，并已向监管机构申报。后续公司将全力配合监管机构的审计，努力尽快完成中国首个公开发行的光伏REITs发行。4月11日，新能源宣布，公司计划以新疆新能源有限公司全资控股子公司哈密华丰新能源发电有限公司和哈密时尚发电有限公司持有的风能光伏发电运营项目为基础设施资产，开展基础设施公开发行REITs申报发行工作。嘉诚国际同日宣布，公司计划通过嘉诚国际海南多功能数字智能物流中心项目讨论公开发行REITs，项目已向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。
(负责编辑:叶景)
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