上海一位基金经理楼强（化名）告诉《中国证券报》：当你习惯性地面对创新增长的星海时，你如何让我适应这种深度价值投资？。之所以采访楼强这样一位基金经理，是因为他在感受和实践房地产股投资的尺子上属于尺子的远端。
在澳门新莆京投资中，最重要的是预期，最不可预测的是预期。房地产股已经站在预期的十字路口:一方面是宏观政策松动的迹象，另一方面是机构长期低配置和目前低估值。然而，预期毕竟只是预期，房地产开工数据和销售数据没有明确的反转信号。
在具体投资方面，基金机构存在很大差异。有些人想避免下跌澳门新莆京，没有长期持有的信心；有人高呼房地产股投资进澳门新莆京入新阶段；其他人认为对房地产股的乐观预期只是市场的一厢情愿，不需要参与。众说纷纭，目前，公募基金在房地产股投资方面仍在问路。
还是少年？
2022年春天，房地产业迎来了冰雪融化。事实上，这个过程已经开始了。自2021年9月以来，政策基调逐渐升温，信贷端和地方宽松政策显著增加。政策层面明确提出，保持房地产信贷稳定有序发放，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，稳定地价、房价和预期，促进房地产行业的良性循环和健康发展。
在这样的政策暖风下，房地产股成为震荡市场的难得景观。Wind数据显示，截至4月17日，上证地产指数自去年9月1日起累计上涨29.21%。
政策人民银行决定于2022年4月25日降低金融机构存款准备金率，以支持实体经济发展，促进综合融资成本稳步下降。0.25个百分点(不包括已执行存款准备金率5%的金融机构）。海通证券表示，自2008年以来，六轮存款准备金率下调周期共有22次存款准备金率下调（不包括存款准备金率下调）。每个存款准备金率下调点发生后约三个月，A股票房地产指数59%的概率获得绝对收益和相对收益。从历史规律来看，除了第四轮存款准备金率下调周期、第五轮存款准备金率下调周期和第六轮存款准备金率下调周期的前两次存款准备金率下调外，A股票房地产指数在市场全面下调存款准备金率后往往表现良好，其中第三轮全面下调存款准备金率后一年出现超额回报。
然而，经过多年的低迷，房地产股能否回归还是青少年？目前，答案并非如此。数据显示，权重股是本轮房地产股复苏的领导者。以保利发展（600048）为例，自去年9月以来已经出现69.62%上涨。民营企业房地产股的表现相对较差。这一轮房地产市场与历史略有不同。在过去两年三条红线和住房不投机的背景下，房地产行业进入下行周期，房地产行业内部存在显著差异，民营企业房地产信用风险频繁发生。因此，是估值修复还是涨跌，民营企业房地产股都远低于国有企业房地产股。如果整个房地产行业的风险能够有效地解决，民营企业房地产股可能会带来更好的修复机会。工业证券表示。
基金机构忙补仓
市场基金对房地产股的配置不如以前。天相数据显示，截至2021年底，房地产行业公募基金最大的重仓股是保利发展，是排名第27的重仓股。保利发展共有3142只澳门新莆京基金，总市值约318.711亿元。回顾过去，曾经占据公募基金持仓的第一集团招保万金。
目前，房地产股充满意，赚钱效果明显，自然吸引了机构资金的追求。
永英基金副总经理、股权投资总监李永兴指出，近期房地产股大幅上涨，特别是在政策放松预期下，一些低市场净率叠加主题投资的房地产股大幅上涨。这也在我们的预期中，但从历史经验来看，低市场净率叠加主题投资的房地产股上涨速度比以往每一轮都要早。过去，这类房地产股的上涨通常发生在房地产销售改善的早期阶段，但主题投资市场在销售改善之前就已经出现了。一方面，由于这一轮房地产股上涨起点的估值低于以往每一轮；另一方面，有了以往的历史经验作为参考，市场投资也可能提前努力。李永兴表示，市场基金追求机会的紧凑步伐可见一斑。
事实上，即使是态度坚定的楼强也有灵活的方式。楼强说：如果我有知识储备和产品合同，我相信我会积极参与房地产股。在目前的情况下，我将在房地产产业链上寻找增长机会。
事实上，有很多人都有这样的灵活性。国联安基金基金经理刘斌表示，虽然无法断言房地产行业目前的规模能持续多久，但对于大量房地产公司来说，目前的行业规模仍有足够的发展空间。刘斌认为，目前房地产行业龙头企业的市场份额约为5%，未来仍有改善空间。此外，自去年以来，一些公司存在问题，难以回归市场。因此，供应减少，行业供需关系改善。
除了对该行业的研究和判断外，刘斌还表示，房地产行业的一些目标已经被纳入了他们自己的投资框架。事实上，我们并没有特别强调行业配置，而是更强调具体资产的价值及其当前价格是否能满足我们对潜在回报的要求。我们更关注具体目标的价值，一是企业的盈利能力，这决定了其长期价值；另一个是我们支付的价格，这是估值。两者总是需要良好的合作，即安全边际投资，这是我们投资的基本框架和原则。刘斌说。
事实上，许多基金机构已经将房地产及其产业链作为重要的投资主线。
国海富兰克林基金认为，市场投资主线倾向于沿着房地产基础设施和能源基础设施稳定增长的两个背景进行布局。对房地产行业的短期游戏机会持乐观态度，对光伏制造和电力运营行业持乐观态度，对能源和粮食行业持乐观态度。同样是稳定增长领域，华泰白瑞基金认为，自3月份以来的疫情再次影响了房地产销售，因此政策增加窗口继续，对房地产和房地产行业持乐观态度。
从过去几轮下调存款准备金率A股银基金宏观战略研究员吴启然表示：股市表现不一定相关。行业建议关注以煤炭、化工、农业为代表的稳定增长链和通胀链。
市场存分歧
近期房地产股的强劲表现突出了部分基金产品的表现。例如，景顺长城中国近一个月、三个月、六个月的灵活回报配置，在同类基金产品中排名前1%。根据基金公告，该基金产品于2021年底将房地产股持仓打到顶格。在前十大重仓股中，金地集团（600383）占基金资产净值9.78招商蛇口(001979)占%9.64保利发展占%9.61%，万科A占比8.72排名第五至第十的重仓股也是与房地产产业链相关的建材股。
房地产行业有我们最喜欢的供给侧逻辑，‘剩下的就是国王’。过去，20个人抢了17碗米饭，头破血流。现在只剩下15个人吃17碗米饭了。即使这17碗米饭在未来十年减少到15碗或12碗，也没关系。未来很长一段时间，活着的人会比过去几年舒服得多。景顺长城中国回报灵活配置混合基金经理韩文强说。
当然，像上述基金产品这样的绝对仓位配置还是很少的，很多基澳门新莆京金经理主要是在房地产股投资中规避风险和交易。自2022年以来，已使用10%-20%的股票头寸投资于房地产股行了投资布局。主要考虑是避免成长型股票的回调，随着房地产股市场关注度的增加，交易机会越来越明显。一家银行基金公司的基金经理说。另一位基金经理在游戏和交易方面更加直截了当。他说：在政策宽松的情况下，房地产股基本面的改善还有很长的路要走，所以现在是预期的炒作。在此期间，各地的房地产政策发生了很大变化。研究人员和我密切关注这些信息。房地产股也进进出出，希望获得收
其他基金经理认为，房地产股票投资是市场基金的一厢情愿，应谨慎参与。许多同行的房地产股票投资逻辑是，房地产将是稳定增长主线的重要力量点。即使根据公用事业行业的估值体系，房地产股票也应该有估值上涨的空间。我不否认有机会修复估值，但如果我们炒作稳定增长的预期，那么我们将投资放在不可预测的政策因素上，风险太大，我选择不参与。一位不愿透露姓名的基金经理认为，市场基金正在下降到非理性状态。
除了讨论房地产股是否值得布局外，基金经理还关注房地产行业复苏对整个投资市场的影响。
李永兴表示，一方面，这一轮房地产股市场可能尚未结束，估值尚未恢复到合理水平，行业基本面可能仍处于早期上升周期；另一方面，我们需要考虑房地产行业基本面修复对市场投资机会的可能影响。
一个可能的影响是对资本流动的影响。如果后续资本流入的方向是房地产市场，而不是股票市场，它将对股票市场的估值和定价方法产生新的影响。从历史上看，资本流动的每一次变化都会导致股票市场投资方法的变化。如果资本不再像过去三年那样继续流入股票市场，那么过去三年就会发生A流行的轨道投资方法也可能不再占主导地位。我们需要继续观察这一点。李永兴提出。
(负责编辑:叶景)
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