北京市住房和城乡建设委员会于2021年8月发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，明确新建商品房交付样板间的装修装饰标准，应与预售清单、购房合同约定的交付标准及交房状况保持一致；严禁虚假宣传，严禁误导客户处置占有公共部位，严禁宣传周边未建设的地铁等公共服务设施等。然而，本报及12345市民服务热线多次接到业主投诉，反映其在购买新建商品房过程中遭遇的虚假宣传等问题，有多名业主还曾被开发商发函警告、甚至登门威胁。记者就该问题进行调查。
金悦郡
通知书充满了恐吓和威胁。
亦庄金岳县社区位于亦庄新城环景西路与景盛南二街交叉口西北侧，由北京荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）开发，由北京首都开发有限公司、金融街控股有限公司、北京通投兴顺房地产有限公司共同注册。
最近，在一个由数十名业主加入的微信群中，许多业主发布了他们收到的通知或律师信。一位业主说：这封信的文字激烈而，我们害怕、愤怒和无助。
记者阅读发现，荣泰公司4月3日发出通知，内容是因为当天有很多业主来到销售办公室，现场抵制虚假宣传，信业主也在其中，鉴于此，公司郑重警告如下：请自收到信之日起，立即采取一切必要措施，停止商业诽谤，否则我公司将通过法律手段，包括合法合规维护合法权益，对您的违法侵权行为，永不容忍！
律师函显示，由于业主在今年3月26日和4月3日在售楼处的行为严重影响了公司的正常运营，扰乱了公共秩序，律师函表示，荣泰公司保留向公安机关报案并要求追究行政责任的权利。
失望！在谈到看到这封信的感觉时，业主王女士回答说：这个社区是由三家大型企业共同开发的，我们是基于信任购买的。出乎意料的是，他们宣传的‘轻型豪华住宅’不如周围的二手住宅好。我们的100名业主已经与开发商和相关部门沟通了三次，但都没有取得任何进展。当我们焦急地等待开发商的回应时，我们收到了这封信，语气强硬，充满了恐吓和威胁。开发商说，我们损害了商业声誉，我们花了数百万买了一套房子，拿着25年的抵押贷款，半辈子的努力，谁希望它的声誉受损？没有解决问题，但压制提出问题的人……业主们纷纷称心寒。
结合收集到的相关证据，业主整理出的情况反映了19页。其中，对开发商虚假宣传的质疑主要集中在项目宣传是轻豪华住宅和高端产品，但实际上是水泥地面、大白墙、窗玻璃也三层到两层。一位业主解释说，早在2020年，销售人员就告诉业主，社区的窗玻璃是三层，但我们详细询问，发现住宅建筑北侧的窗户ManBetX客户端登录都是两层。此外，业主还质疑，从社区微信公共账号可以看出，电梯大厅两侧的墙都是石头。不久前，业主们知道它实际上使用了油ManBetX客户端登录漆，据说地下室的地面也直接铺设了水泥。
这让业主觉得被骗了。4月3日，20多名业主来到售楼处集中表达诉求，以改变水泥地、白墙等情况。
最近，记者来到金岳县参观。当被问及业主关心的问题时，一名销售人员说，房子南侧的窗户玻璃是三层，北侧的窗户是两层。至于楼梯，梯子墙是11层以上的油漆，11层以下是石头；电梯大厅铺地砖，墙是油漆。至于地下室，销售人员说，地下室的地面材料看起来像水泥，但不是水泥。
售楼处有展板和介绍。当记者告诉业主展板上显示的相关规定时，业主回应说，这些展板是开发商最近放出来的，之前没有向业主说明。
记者联系了项目开发商解决了业主的问题和相关问题。4月14日下午，一相关负责人表示，她将要求负责人回答记者的问题。但截至新闻发布时，记者未能收到相关回复。
K2十里春风
好地铁没了 业主退房受阻
记者调查发现，购房后因开发商虚假宣传而抵制甚至要求退房的业主并不少。位于通州区永乐店镇K2一些业主拒绝，一些业主拒绝，主要原因之一是开发商承诺的地铁不存在。
销售人员说有地铁，半小时到国际贸易，许多业主为地铁买房。自2020年下半年以来，一些业主检查了该计划，但他们知道社区周围没有地铁计划。业主吴女士说，她在朝阳区工作，距社区60多公里，出租车200多元，两个多小时。我们只是去地铁买房子。没有地铁，我们不能工作。买这所房子毫无意义。
K2十里春风位于北京东南，首都环线高速公路外10公里。S6、京津城际高过亦庄站换乘京津城际高铁永乐店站S6大郊亭-朝阳港-家务-永乐站地铁线路通过社区示意图，大地铁标志……业主告诉记者，开发商从2018年到2021年底宣传地铁的易拉宝、展板和示意图。我们还保留了销售介绍地铁站的录音，但附近没有地铁。业主刘先生告诉记者。
刘先生说，买房只是需要，也是第一套房。按照每平方米近3万元的价格，他买了一套不到80平方米的房子。先交2万认购金，交费，排号……刘先生觉得他一步一步地付钱，一步一步地被困住了。目前，刘先生经常陷入通勤困境，有时加班，出租车回家要花200多元。是开发商的虚假宣传伤害了我们。
到目前为止，仍有许多业主坚持不接受房屋并要求退房，而业主则被协商。2021年1月29日上午，开发商的一位客户经理带人来到我的单位，在我的办公室里来回走了一个多小时，这让我无法集中精力工作。一位业主透露，经理中午提出退房是可以的，但他必须扣除15%的违约金。如果国家规定没有责任，违约金最多可以扣除10%。我们拒绝扣除违约金。负责人找到了我单位的领导，要求我的领导负责这件事。我们也接到了开发商的电话。一位女士说，开发商曾经说过，他知道他的家人在哪里工作。现在他在单位门口，要求出来谈谈。当时我们都很担心。
自2021年初以来，100多名业主开始联合抵制，其中一些人已经与开发商讨论了20多次。现在，一些业主不得不搬进来，一些业主提起诉讼，更多的业主只能等着看。
最近，记者来了K2十里春风销售办公室，现场没有地铁宣传板。一位销售人员说，这些人已经退出了，你可以先乘7站公交车，从廊坊站乘地铁。
相关数据显示，ManBetX客户端登录K2北京永乐花园京永乐花园发展有限公司开发建设，业主反映实际控股为石榴房地产集团有限公司。在跟进和了ManBetX客户端登录解问题及其解决方案时，记者多次联系石榴集团。一位负责人说，他们宣传地铁是有基础的，记者要求他们展示基础。这位负责人说，他找到后会提交给记者。截至新闻发布时，该负责人尚未收到地铁宣传依据。
山屿西山着
无权使用的庭院仍在宣传
山屿西山位于海淀区太舟坞东路西侧，南侧约600米，开发商为北京瑞达房地产有限公司。
许多业主反映，开发商承诺一楼业主在销售房地产时可以使用门前的绿地，但实际上与收房后的情况严重不符。
业主李女士告诉记者，门前有一个小院子是她的梦想。看了很多楼盘后，他和一个朋友来到山屿西山。当时我们看了样板间，装修很漂亮，尤其是销售人员说一楼有地下室，还有几十平米的小院子。
买房带小院让很多业主动心。记者了解到，当时销售并没有带大家去看小院，只看了样板间，说小院还没做好。
房屋交付推迟了半年。几天前，业主何女士致电12345市民服务热线，交付后发现与样板房严重不一致，销售宣传使用了大量文字，都是虚假宣传。何女士说：开发商说业主可以使用小庭院，但一旦业主进入小庭院进行改造，邻居就会报告。这导致了邻里关系的紧张局势。更糟糕的是，开发商还没有派人与业主有效沟通。
近日，记者来到山屿西山着小区。这里坐落着一排排小高层，被销售称为“洋房”，楼背后则是一块长条形绿地，周围用栅栏围住。绿地内的草坪刚刚萌芽，看上去稀稀疏疏的。
一位业主的房子正在装修中，这与开发商最初的承诺完全不同，他带领记者进入房间，房子是空白的，大量的灰尘漂浮在房间里。进入地下一层，你需要先走出房子，然后沿着梯子下楼。最初的销售人员说，你可以从室内楼梯到地下室。现在更不用说地下室了，承诺的院子没有产权，也没有使用权。只要有人挖土地种植蔬菜，邻居就会报告。事实上，我们不想非法使用庭院，建造阳光室，也不必种植蔬菜，但开发商一再宣传庭院生活有多美好，结果被欺骗了，感到非常生气。
记者联系社区开发商了解销售情况，许多销售人员告诉记者，这一两周应该有房子。房子已经退出了，从一楼到顶层都应该有。买一楼有一个小院子吗？你能种蔬菜吗？记者问道。你可以种蔬菜，也可以把窗户变成门，直接从门进入庭院。一名销售人员说，业主有权使用庭院，只是不要建太多的阳光房和其他建筑。
4月14日和4月15日，记者多次联系北京瑞达房地产有限公司，但发现两个电话ManBetX客户端登录，一个号码不存在，另一个无人接听。通过社区销售办公室的电话，一名负责人说，该公司只是第三方，已经与开发商合作，没有联系，也找不到联系电话。
记者获悉，北京瑞达房地产有限公司由北京国瑞兴业房地产控股有限公司、北京碧桂园阳光房地产开发有限公司、中铁房地产集团北方有限公司共同投资成立。早在2020年，该公司就因发布商品价格和与商品相关的承诺而被海淀区市场监督管理局罚款20万元，与实际情况不符。对此，业主认为，对于房地产开发企业来说，此类罚款不能有效遏制相关虚假宣传。
律师说法
收集证据 依法维权
鉴于业主在购买新商品房时遇到的相关问题，北京中文律师事务所工程咨询中心主任、房地产建设部副主任陈凯阳建议业主不要太担心开发商发出的警告信；对于开发商或销售人员的虚假宣传，业主可以通过诉讼渠道向监管机构报告或收集证据，合理保护自己的权利。
陈凯阳分析，目前，在市场上新建商品房的销售中，开发商经常委托一家或多家销售代理公司以销售或包销的形式进行销售，开发商与代理公司形成委托合同关系。在销售过程中，业主还向代理公司支付了网络推广费或中介费，费用为数万元甚至数十万元，增加了买方的负担，为业主以后的退房和权利保护增加了障碍。一些开发商甚至通过无形持股注册代理公司，房屋销售后取消，导致虚假宣传或欺诈销售，业主很难保护自己的权利。
陈凯阳建议，如果开发商委托第三方销售公司销售新商品房，一旦涉及市政配套宣传、公共区域装修标准、绿地所有权等问题，业主应首先注意购买合同是否有相关协议，如住宅绿地应属于社区业主，但口头承诺业主可以使用。如果合同有相关反映，则属于开发商违约，业主可以直接向开发商索赔违约责任；如果合同没有相关协议，只有销售人员口头宣传或承诺，应注意证据收集和保存，销售人员个人虚假宣传、欺诈销售问题可以认定为销售公司，如果销售公司与开发商之间存在委托合同关系，可以要求开发商和销售公司承担连带责任。
业主如何避免被虚假宣传误导？发现开发商虚假宣传后，如何维护其权益？陈凯阳建议，首先，业主不应轻易相信销售人员的口头承诺。二是新建商品房装修标准、配套绿地使用、交通等市政配套设施应属于买家关注的要素。特别是市政配套设施，陈开阳建议业主在购房前通过规划等相关部门申请政府信息披露，查询区域规划、控制规则、建设规则等规划材料。第三，在签订合同之前，业主应仔细阅读购买合同。如果购买合同中没有明确规定，业主可以要求开发商签署补充协议。第四，业主需要收集和保存相关的购买证据，如建筑书籍、房屋类型图、社区平面图等宣传材料，或电话录音、现场录音、聊天记录等，可以收集，不了解可以咨询专业人员。我们的记者 张淑玲
