苏州星美影院管理有限公司

061865****

（2020）苏0509民初6990号

（2021）苏0509执2892号

苏州市吴江区人民法院

一、根据《房屋租赁合同》约定,2017年6月起租金标准为1.65元/平方米/天,鉴于目前盛泽商业环境有待发展和盛泽其他影院的竞争,自2017年6月1日起至2018年5月31日止,甲方给予乙方一年的租金优惠政策:月租金人民币139,322元调整为人民币125,389元。(即《房屋租赁合同》租金1.65元/平方米/天调整为1.485元/平方米/天),一年后继续维持原《房屋租赁合同》的租金体系执行。乙方必须在当月30日前付清当月租金;二、乙方承诺自签定本协议之日起,将严格按本协议,按时足额缴纳影城房租,不再发生拖欠事宜;三、违约责任:鉴于乙方存在多次拖欠影城租金的历史情况,如其违反本协议,本协议的全部内容即时作废。甲乙双方仍按2011年5月签署的《房屋租赁合同》第10条第(4)a款、第3条第(3)款、第4条第(11款)、第4条第(14)款、第5条第(3)款、第11条第(2)款之约定执行,由此发生的一切损失由乙方负责;四、甲方要求乙方必须大力提高管理水平,保证影城的日常正常运作;加大对星美国际影城吴江盛泽店的广告推广力度,及时更新影城设备,通过各种途径的宣传,提高星美国际影城在盛泽的口碑,采取多种方式提高影城上座率;五、本协议为2011年5月《房屋租赁合同》中有关租金的补充协议,本协议的签订不影响原合同中的其他条款的效力。此后苏州星美公司拖欠租金不付,东方丝绸市场公司于2018年6月26日向苏州星美公司的店长发函,函中载明:“苏州星美公司:截止本月月底,贵司已拖欠我司近5个月房租,合计601377元,目前影院一直处于停业整10顿状态,鉴于贵司存在多次拖欠影城租金的历史情况,我司特此发函通知贵司,要求贵司在收到本函后10个工作日内来我司共同商讨是否继续租赁我司房屋事宜,若双方无法就房屋租赁事宜达成一致或贵司未来商讨,我司有权按2011年5月签署的《房屋租赁合同》第10条第(4)a款、第3条第(3)款、第4条第(11款)、第4条第(14)款、第5条第(3)款、第11条第(2)款之约定执行,由此发生的一切损失由乙方负责。”2018年7月18日,苏州星美公司向东方丝绸市场公司出具《还款承诺函》,函中载明:“东方丝绸市场公司:本公司于2月起至6月共欠贵司房租615310元,经公司领导决议作业如下三期还款计划:1、于七月底前向贵公司付款七月房租(139322元)及2至6月欠款的20万元;2、八月付款八月房租(139322元)及2至6月欠款的20万元;3、九月付款九月房租(139322元)和2至6月余下欠款。同时我司作出承诺:在还款过程中,若出现任意一笔还款未按以上日期付款,同意处罚贵司按租赁合同相关条款进行,希望贵司能给与宽容信任和营业支持!”。此后,苏州星美公司未按上述承诺支付租金,东方丝绸市场公司于2018年8月15日向苏州星美公司的店长发出了解除合同通知书。另查明,东方丝绸市场公司于2018年9月20日变更公司名称为东方盛虹公司。涉案房产即吴江区盛泽镇北观音弄春之声商业广场1幢-301于2019年5月23日转移所有权至嘉誉公司名下。2019年9月2日,东方盛虹公司与嘉誉公司达成协议,约定自上述房屋所有权变更后,嘉誉公司同意东方盛虹公司继续以出租人名义进行本次诉讼,东方盛虹公司可以以自己名义向星美国际公司、苏州星美公司收取欠付的租金、占有使用费、违约金、11损失赔偿等全部费用,在本案取得生效法律文书后东方盛虹公司可以以自己名义向人民法院申请强制执行,所得执行款均由东方盛虹公司自行收取。2018年10月8日,东方盛虹公司向本院提起诉讼,要求判令:1、请求确认东方盛虹公司与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》自2018年8月15日起解除;2、判令星美国际公司、苏州星美公司立即支付欠付租金754632元;3、判令星美国际公司、苏州星美公司立即支付租赁房屋闲置期间的6个月租金损失835932元;4、判令星美国际公司、苏州星美公司立即补交第一年标准5个月原装修免租期内租金548842元;5、判令星美国际公司、苏州星美公司立即支付第一年标准8个月租金的违约金878147元;6、判令星美国际公司、苏州星美公司立即将租赁房屋内可移动物品搬离,交回租赁房屋,并按原租金标准的二倍向东方盛虹公司支付占有使用费,至实际搬离之日止;7、本案诉讼费由星美国际公司、苏州星美公司承担。本院以(2018)苏0509民初12177号立案受理,本院经审理后认为,根据法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案所涉房屋的权属已发生变更,嘉誉公司作为产权人依法继受租赁合同项下的相关权利与义务。嘉誉公司名为同意东方盛虹公司继续以出租人名义进行本次诉讼,实际是委托东方盛虹公司继续本案诉讼,该行为不符合民事诉讼中诉讼代理的相关规定,无相应的法律依据。东方盛虹公司对涉案租赁合同已无实质的利害关系,无权再提起本案诉讼,其原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中12华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定,裁定如下:驳回原告江苏东方盛虹股份有限公司的起诉。嘉誉公司遂于2020年6月15日诉至本院。本案在审理过程中,嘉誉公司明确诉请二中的租金835932元构成如下:嘉誉公司主张租赁合同于2018年8月15日解除,其主张的租金期间为2018年2月-8月15日,2018年7月18日苏州星美公司出具的还款承诺函所载内容明确,2018年2月-6月期间共结欠房租615310元,7月租金为139322元,两者相加为754632元,再加8月1日至8月15日半个月的租金69611元(139322元/2),最终得出835932元。嘉誉公司明确诉请三中的租金损失835932元构成如下:根据还款承诺函上苏州星美公司确认的每月租金139322元,计算6个月,其依据是江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条之规定。嘉誉公司明确诉请四中的租金548842元构成如下:根据《房屋租赁合同》第3条的约定,在租赁标的交付乙方后,乙方享有5个月的装修免租期,从2011年12月31日(暂定日)至2012年5月30日,乙方在此装修免租期后再进行装修的,不再享有任何免租的权利。双方确认,甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内,如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的,则乙方不享受装修期的免租金优惠,乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。根据《房屋租赁合同》第4条的约定,第一年第二年保底租金为1.3元/天/平方米,2776.02平方米*1.3元/天/平方米*365天/12个月*5个月。嘉誉公司明确诉请五中的违13约金878147元构成如下:根据《房屋租赁合同》第10条的约定,乙方有下列情形之一的,甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用;乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金,并赔偿甲方因此而遭受的损失;a、乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的,甲方有权选择提前解除本合同﹍﹍。根据《房屋租赁合同》第4条的约定,第一年第二年保底租金为1.3元/天/平方米,2776.02平方米*1.3元/天/平方米*365天/12个月*8个月。嘉誉公司明确诉请六中的房屋占有使用费2995423元(自2018年8月16日暂计算至2020年5月31日),至实际搬离为止,按原租金标准计算。以上事实,由嘉誉公司提供的《房屋租赁合同》、房屋租赁合同主体变更确认书、星美影城租金补充协议、函、还款承诺书、解除合同通知书及签收记录、东方盛虹公司公示信息、苏(2019)苏州市吴江区不动产权第9027635号不动产权属登记书、(2018)苏0509民初12177号民事裁定书、(2018)苏0509民初12177号案件的开庭笔录在卷予以证实。本院认为:瑞地公司与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》,瑞地公司与原东方丝绸市场公司(东方盛虹公司)、星美国际公司、苏州星美公司签订的《房屋租赁合同主体变更确认书》,原东方丝绸市场公司(东方盛虹公司)与苏州星美公司签订的《星美影城租金补充协议》,系各方当事人真实意思的表示,不违反法律的强制性规定,应当认定为合法有效,各方当事人14均应依约履行各自的义务。同时根据法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案所涉房屋的权属已发生变更,嘉誉公司作为产权人依法继受租赁合同项下的相关权利与义务。根据《星美影城租金补充协议》的约定,《房屋租赁合同》约定的全部条款由苏州星美公司负责履行,故苏州星美公司应依约履行《房屋租赁合同》确定的义务。苏州星美公司违约拖欠租金未付致原东方丝绸市场公司(东方盛虹公司)发出律师函催告,结合苏州星美公司于2018年7月18日向原东方丝绸市场公司(东方盛虹公司)出具的《还款承诺函》,根据承诺函中载明的内容,苏州星美公司确认结欠2018年2月起至6月的房租615310元,并承诺分期支付租金的事实,故苏州星美公司已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定:“乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的,甲方有权选择提前解除本合同。”根据上述查明的事实,嘉誉公司有权解除合同。经本院查实,原东方丝绸市场公司(东方盛虹公司)已于2018年8月15日向苏州星美公司发出了解除合同通知书,故本案所涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更确认书》、《星美影城租金补充协议》于2018年8月15日解除。涉案房屋租赁合同约定,合同解除后,乙方应自费将其所有的可移动物品搬出,并向甲方返还租赁房屋(包括所有的固定装置及设备)。因此,合同解除后,苏州星美公司应于判决书生效之日起三十日内搬离并向嘉誉公司返还涉案租赁房屋。苏州星美公司于2018年7月18日向东方丝绸市场公司出具的《还款承诺函》,根据承诺函中载明的内容,苏州星美公15司确认结欠2018年2月起至6月的房租615310元,并承诺于7月底前支付7月房租139322元,至2018年8月15日合同解除时,苏州星美公司应支付结欠的租金835932元。嘉誉公司主张苏州星美公司补交第一年标准5个月原装修免租期内租金548842元,涉案房屋租赁合同约定,在租赁标的交付乙方后,乙方享有5个月的装修免租期,但同时约定如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的,则乙方不享受装修期的免租金优惠,乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。上述约定不违反法律规定,本院予以支持。现因苏州星美公司违约导致合同解除,故苏州星美公司应向嘉誉公司补交第一年标准5个月原装修免租期内的租金548842元。嘉誉公司主张苏州星美公司支付第一年标准8个月租金的违约金878147元,涉案房屋租赁合同对此已有约定,上述约定不违反法律规定,本院予以支持。因涉案房屋租赁合同已于2018年8月15日解除,苏州星美公司应支付自解除合同之日起计算的相应房屋占用使用费,房屋占用使用费的计算标准,本院结合案情参照涉案房屋租赁合同约定的租金计算标准予以认定,即按双方约定的租金标准即139322元/月计算至苏州星美公司返还租赁的房屋之日止。嘉誉公司主张苏州星美公司支付租赁房屋闲置期间的6个月租金损失835932元,因嘉誉公司主张的违约金已相对高于其主张的房屋闲置期间的租金损失,且与房屋占用使用费的主张重复,故该主张本院不予支持。嘉誉公司为支持其诉讼请求向本院提交的相应证据及当庭陈述,苏州星美公司对此既未到庭进行质证,亦未提出其他抗辩理由,应视为苏州星美公司放弃自己的相关诉讼权利,由此产生的法律16后果由苏州星美公司承担。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的之规定,判决如下:一、吴江春之声瑞地商业管理有限公司与星美国际影院有限公司于2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》,吴江春之声瑞地商业管理有限公司、原江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司(江苏东方盛虹股份有限公司)与星美国际影院有限公司、被告苏州星美影院管理有限公司于2014年7月签订的《房屋租赁合同主体变更确认书》,原江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司(江苏东方盛虹股份有限公司)与被告苏州星美影院管理有限公司于2017年5月31日签订的《星美影城租金补充协议》于2018年8月15日解除。二、被告苏州星美影院管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于苏州市吴江区盛泽镇北观音弄38号春之声商业广场1幢-301的房屋【苏(2019)苏州市吴江区不动产权第9027635号不动产权属登记书】内的所属被告苏州星美影院管理有限公司物品搬出,并将上述租赁房屋返还给原告吴江嘉誉实业发展有限公司。三、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司租金835932元,于本判决生效后十日内履行。四、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司租金(补交5个月原装修免租期内按第一年租金标准计算)548842元,于本判决生效后十日内履行。五、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉17实业发展有限公司违约金878147元,于本判决生效后十日内履行。六、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司自2018年8月16日起至被告苏州星美影院管理有限公司返还租赁房屋之日止,按每月租金139322元计算的房屋占用使用费,于本判决生效后十日内履行。上述第三、四、五、六项付款义务,如采用转账方式支付,请直接汇入原告指定账户,户名:吴江嘉誉实业发展有限公司,开户行:中国建设银行盛泽支行,账号:32250199763800000807。七、驳回原告吴江嘉誉实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取27189元,由被告苏州星美影院管理有限公司负担,于本判决生效之日起十日内交至法院(户名:苏州市吴江区人民法院诉讼费专户;账号:6228400406155493162;开户行:中国农业银行中国农业银行股份有限公司吴江分行)。原告预交的诉讼费用,本院于本判决生效之日起十五日内退还。原告缴纳的公告费600元,由被告苏州星美影院管理有限公司负担,并于本判决生效后十日内直接支付原告(户名:吴江嘉誉实业发展有限公司,开户行:中国建设银行盛泽支行,账号:32250199763800000807)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》18规定向该院(户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行,账号:6228400406152407165)预交上诉案件受理费。

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苏州市吴江区人民法院

江苏

2021-03-08

2021-03-19

有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务

凌德碧

91320509061865710E

苏州市吴江区市场监督管理局

吴江区盛泽镇北观音弄38号春之声商业广场1号楼第三层