盐城富翔房地产开发有限公司

723547****

（2019）苏0923民初851号

（2020）苏0923执2116号

阜宁县人民法院

一、甲乙双方共同确认该工程量造价以盐城仁和审计事务所审计的5800.88万元为准。二、甲乙双方无争议,应付乙方履约工程保证金200万5元。工程保险费12.33万元,人防门77万元,库存钢材158.3吨47.5万元,计336.83万元。三、甲方支付乙方停工损失274万元,停工损失计算至2015年11月15日止。以后的塔吊、铜管、扣件所形成的租金由甲方承担并与盐城富翔房地产开发有限公司赁人结算,与乙方无关。四、甲方应支付乙方交接前的拖欠工程款的财务费用250万元。以上一至四项总计6661.71万元。作为该工程结算的部分依据(甲方已付乙方工程款871.5万元)。五、乙方在项目施工过程中涉及阜宁县当地材料供应商债务、农民工工资、甲方质押给乙方欠付工程款的房屋面积、交接后欠付的工程款财务费用以及质押房产的处置、资产变现资金管理等事项,提请甲方政府主管部门召集甲乙双方会商确定。交接时间待相关问题解决后办理。六、2015年2月3日乙方为甲方担保的1600万元借款至今未还,一并提请甲方政府主管部门会商,将一期抵押房地产权过户至乙方名下。相关事宜另行协议。七、原富建集团城南新区分公司与乙方签订‘建设工程施工合同’,由甲方全权履行义务,并承担经济和法律责任。八、本协议一式二份,甲方双方各执一份。双方签字后生效。未尽事宜可另行协商,不影响本协议的执行。”2016年5月25日,双方又签订《补充协议书》,内容为:“2016年5月18日,阜宁县住建局主要领导召集县帮扶组及甲乙双方董事长,就甲方尚欠乙方工程款及乙方为甲方借款担保等事宜进行了专题会办,现根据会办意见,特签订如下补充协议:一、根据2015年11月12日甲乙双方签订的补充协议,甲方应付乙方工程款6661.71万元,已付款1071.5万元,下欠乙方5590.21万元(甲乙双方己于2016年1月30日确认以6甲方8688.3万元二期房产作为5790.21万元尚欠工程款的抵押物,作为资金保证)。二、关于涉及阜宁范围内所欠建筑材料款化解问题。由乙方陶存跃同志负责召集,甲方董事长参加洽谈钢材、混凝土等主要项目,其余由甲方落实专人参于洽谈,最终形成三方债务转让协议。县帮扶工作组等部门帮助做好协调和农民工工资矛盾化解工作,力争在5月底,确保在6月20号前债务转让的三方协议签订结束(债务转让数额以三方签订的协议为准,并从甲方质押给乙方的房源中比例扣除)。本协议签订后,乙方将二期工程施工资料、相关协议(地下人防门等)以及工程施工中相关部门的评定结果交付甲方。三、落实工程款保障措施。县住建局对甲方质押乙方的房屋在办理预销售许可证前督促其网签到乙方名下,并对销售资金实行专户储存,单独核算,保证所欠工程款及时到位,甲方销售一套,乙方解封一套,并及时将房款划拨到乙方指定账户,如甲方在2018年6月底之前不能如数还清,则将质押的房源进行公开拍卖,多余部分归甲方所得;不足部分从甲方开发的二期房源中拨出房源进行拍卖;如二期房源仍然不足则由住建局、房管局从甲方网签给房管局的房源中再行拨出房源拍卖,拍卖款额直至补足甲方还清乙方的全部款项(拍卖相关费用由甲方负责)。四、乙方同意为甲方借款担保的1600万元,用‘一期’质押的16套房屋过户给乙方抵算借款本金,确保在2016年8月20日前全部过户结束,如顺利过户结束,甲方仅承担截止2016年5月20日前的利息406万元(该款项由甲方用其二期房源按1:l.5网签给乙方,抵算利息),如逾期过户,乙方有权向甲方追要2015年1月30日借款合同中约定的利7息,直至借款还清日止。五、第四条款中约定的房屋过户税金和维修基金乙方承担80万元(该款项由乙方向县住建局借款,以甲方质押给乙方的房源按1:1.5质押给住建局),其余费用由甲方负责。六、本协议签订后,甲乙双方必须共同遵守,由阜宁县住建局、房管局监督执行。七、未尽事宜,可另行协商,不影响本协议的执行。”后富翔公司将其名下66套房屋网签至金华宇公司名下,分别为天鹅国际商业中心3号楼一层a101、a102、a103、a104、a105、a106、a107、b102、b103、b104、b110室,二层201、202、203、204、205、206、218室,三层301、302、303、304、305、306室以及7号楼一层a102、a103、b102、b103、b104、b105、b106、b107、b108室,二层a202、a203、a204、a205、a206、a207、a212、a213、b202、b203、b204、b205、b206、b207、b208室,三层a302、a303、a304、a305、a306、a307、a308、a309、a310、b302、b303、b304、b305、b306、b307、b308、b309、b310室。现上述房屋中3号楼301室、7号楼a103、a202、a203、a302、a303、a304、b309、b310室已经解除网签手续,并分别支付工程款110万元、110.8万元,其中7号楼a213、b305、a102室已作偿还欠款抵算给案外人陈润英、唐成明,抵算金额计272.084万元,另双方对工程保险费进行了减免,扣减工程款12.33万元。本案审理过程中,根据原告金华宇公司的申请,本院裁定对富翔公司的天鹅国际商业中心13#楼南楼5至9层房屋以及天鹅国际商业中心13#楼北楼5至9层房屋(保全价值5360万元)予8以查封,期限为三年。本案的争议焦点为:1.案涉66套房屋网签至金华宇公司名下的性质如何认定?2.金华宇公司主张优先受偿权有无法律依据?一、关于案涉66套房屋网签至金华宇公司名下性质如何认定的问题。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。金华宇公司与富翔公司因天鹅国际商业中心二期建设工程解除后所签订的两份补充协议,系双方真实意思表示,不违反法律规定,双方当事人应当按照协议内容行使权利、履行义务。金华宇公司与富翔公司在两份协议中对截至协议签订之日的工程款差欠数额进行了明确,尚欠金额为5590.21万元,双方在2016年5月25日的《补充协议书》中约定以富翔公司8688.3万元的二期66套房屋(天鹅国际商业中心3号楼一层a101、a102、a103、a104、a105、a106、a107、b102、b103、b104、b110室,二层201、202、203、204、205、206、218室,三层301、302、303、304、305、306室以及7号楼一层a102、a103、b102、b103、b104、b105、b106、b107、b108室,二层a202、a203、a204、a205、a206、a207、a212、a213、b202、b203、b204、b205、b206、b207、b208室,三层a302、a303、a304、a305、a306、a307、a308、a309、a310、b302、b303、b304、b305、b306、b307、b308、b309、b310室)作为尚欠工程款的抵押物,具体方式为将上述66套房屋网签至金华宇公司名下,由富翔公司销售,每销售一套,金华宇公司解封一套,9所售房款划拨至金华宇公司指定账户,要求富翔公司于2018年6月底之前还清所欠工程款,否则对上述房屋公开拍卖,拍卖所得价款实行多退少补的方式。从该协议内容可以看出,富翔公司将案涉66套房屋网签至金华宇公司名下,仅仅是为了能够保证工程款的及时支付,双方并没有以该66套房屋抵消所欠工程款的意思表示。被告富翔公司辩称双方已经签订了以物抵债的协议,案涉66套房屋已由金华宇公司实际接收并进行了部分处置,首先,双方在协议中并无以物抵债的意思表示,再者,网签作为行政机关行使管理的一种管理手段,网签登记备案仅是为了防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形,根据物权法定原则,备案登记不具有物权的效力,案涉房屋的所有权人仍为富翔公司。因此,富翔公司所欠金华宇公司的工程款并未因案涉房屋的网签而消灭,富翔公司仍应履行支付工程款的义务,在协议签订后,富翔公司支付工程款计220.8万元,以及7号楼a213、b305、a102室折抵的价款272.084万元,加上保险费扣减的12.33万元,富翔公司仍应向金华宇公司支付工程款5084.996万元。因被告富翔公司未按照约定支付工程款,已经构成违约,故对原告金华宇公司主张自2018年7月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息,本院依法予以支持。二、关于金华宇公司是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,债务人或者第三人以有权处分的以下财产:①建筑物和其他土地附着物;②建设用地使用权;③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等10土地承包经营权;④正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中,原告金华宇公司主张被告富翔公司以案涉66套房屋的销售权担保的方式保证工程款的给付,故其对提供担保的“天鹅国际商业中心二期”房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权,根据原、被告双方签订的补充协议中可以看出富翔公司将案涉66套房屋网签至金华宇公司名下,仅是为了实现自己的债权、防止富翔公司处分这些房屋而采取的措施,并未对案涉66套房屋办理抵押登记手续,金华宇公司不享有抵押权,故金华宇公司无权以此主张优先受偿权。另,金华宇公司认为其是案涉房屋的承包人,要求依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定享有优先受偿权,对此,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算”,本案中,原、被告双方在2016年5月25日的《补充协议书》中约定将案涉房屋网签至金华宇公司名下,由富翔公司销售,所得的款项用于归还工程款,并约定于2018年6月底之前还清工程款,也就是说,被告富翔公司最迟至2018年6月30日即应当给付工程款,原告金华宇公司于2019年1月28日向本院起诉,要求对案涉房屋享有优先受偿权,已经超过法律规定的期限,故依法不能得到支持。综上所述,依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人共和国物权法》第九条、第一百八十八条、《中11华人民共和国建筑法》第十五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定,判决如下:一、被告盐城富翔房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告江苏金华宇建设有限公司支付工程款5084.996万元并支付利息(利息计算方法:自2018年7月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算);二、驳回原告江苏金华宇建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309654元,保全费5000元,由原告江苏金华宇建设有限公司负担15727元,由被告盐城富翔房地产开发有限公司负担298927元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。

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阜宁县人民法院

江苏

2020-10-19

2020-11-27

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孙昌成

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