北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2019）京0108民初8344号

原告（反诉被告）：北京赛智科融投资管理有限公司，住***。

法定代表人：段明，总裁。

委托诉讼代理人：李君升，北京市中闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘静，北京市中闻律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京聚力互动信息技术有限公司，住***。

法定代表人：余海峰，总经理。

委托诉讼代理人：杨娇，北京大成律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融公司）与被告（反诉原告）北京聚力互动信息技术有限公司（以下简称聚力互动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛智科融公司委托诉讼代理人李君升、潘静、被告聚力互动公司委托诉讼代理人杨娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赛智科融公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方于2018年6月7日签订的《房屋租赁协议书》（以下简称涉案租赁协议）于2018年9月13日解除；2.判令聚力互动公司向我公司支付北京市海淀区×02号、×03号房屋（以下简称×02号房屋、×03号房屋）租金368009.6元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准向我公司支付上述款项自2018年6月7日起至付清之日止的违约金；3.判令聚力互动公司向我公司支付逾期腾房占有使用费112650元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准向我公司支付上述款项自2018年6月7日起至付清之日止的违约金；4.判令聚力互动公司向我公司支付违约金228442元；5.判令聚力互动公司向我公司支付本案律师费2万元；聚力互动公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月7日，聚力互动公司与我公司签订涉案租赁协议，约定我公司将×02号房屋、×03号房屋出租给聚力互动公司，租期为2018年6月8日至2019年6月7日止，年租金为1370652元，月均租金为114221元，聚力互动公司采用预付租金的方式，每三个月为一个付款周期向我公司支付一次租金，首期租金应在本协议成立之日向我公司支付，以后每期租金应在已付租金对应的租期届满前的十日前向我公司支付。协议成立之日，聚力互动公司即向我公司缴纳2个月租金标准的保证金228442元。聚力互动公司未履行本协议约定的支付义务的，每逾期一天，应向我公司支付逾期未付金额的3‰的违约金。该违约金不包含因聚力互动公司原因造成我公司其他损失所应承担的赔偿责任。聚力互动公司逾期支付协议约定的应付各项费用（包括但不限于租金、物业费及各项违约金等）累计达到保证金金额的25%的；或聚力互动公司逾期支付上述各项费用超过15天的，应当向我公司支付两个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补我公司损失的，应予以补足，同时我公司有权解除本协议并收回租赁的房屋。除协议特别约定外，由于聚力互动公司违约给我公司造成损害的，应承担相应的损害赔偿责任。另聚力互动公司与我公司于当日签订附件一《物业费缴纳协议书》（以下简称物业费协议），约定每月物业费3661元，每月能源费8543元，支付方式为聚力互动公司将协议约定的费用直接交付给我公司，由我公司代收并代付给租赁房屋的物业管理服务单位。未经我公司事先书面同意，聚力互动公司不得擅自向租赁房屋的物业管理服务单位直接支付费用，否则，因此造成的我公司损失由聚力互动公司承担。聚力互动公司依约应于2018年6月7日支付第一季度房租，但并未按期缴纳，且经我公司催促后仍不缴纳，我公司于2018年9月11日向聚力互动公司办公地点现场送达《解约通知函》，并于9月12日通过EMS发送解约通知函，通知租赁合同解除，并要求聚力互动公司于解除后二日内腾退完毕，但其拒不腾退，我公司不得已在2019年9月19日向该公司再次发出《腾退通知函》，但其一直未予以腾退，也未缴纳租金，根据涉案租赁协议第8.5条约定，乙方应于协议解除或终止前搬离租赁房屋并与甲方办理租赁房屋交接手续，否则乙方应按照日租金的贰倍标准向甲方支付租赁房屋使用费，同时涉案租赁协议第12.2条、物业费协议第5.2条约定逾期违约金，第11.3条约定由于乙方原因导致合同解除的违约金的支付，乙方应承担相应的违约责任。在聚力互动公司先行违约，与我公司协议已经终止的情况下，我公司的租赁权交还业主北京亿世界商业经营管理有限公司（以下简称亿世界公司），但我公司与亿世界公司达成一致，2018年9月28日前的租金、物业费等还是由我公司继续收取，我公司诉请具有合法有效的依据，故诉至法院，望判如所请。

聚力互动公司辩称，不同意赛智科融公司的诉讼请求，理由如下：一、赛智科融公司存在严重违约行为，导致我公司无法正常使用租赁房屋，无法实现合同目的，给我公司造成严重的损失和影响，我公司依法行使抗辩权，不存在违约。二、赛智科融公司向产权人发出《解约通知函》的行为导致赛智科融公司与我公司之间签署的涉案租赁协议存在效力终止的情形。赛智科融公司向物业方发出《解约通知函》的行为导致其代收代缴物业费及相关费用的主体资格丧失。三、赛智科融公司所主张的违约金没有事实和法律依据。我公司不存在违约行为，故不应向对方支付违约金，且对方在其诉请中重复计算违约金金额和项目，不符合法律和合同的约定；涉案租赁协议12.2条及11.3.4条同时针对延期付款约定多种违约责任方式，包括（1）延期罚金；（2）两个月租金的违约金；（3）扣罚保证金。针对同一情形下违约金的多重适用，严重违反了公平原则，同时也导致约定的违约金金额远高于造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，故该项违约金计算导致所主张的违约金金额过分高于造成的损失，亦不应当得到支持；四、我公司并不存在违约行为，不应向赛智科融公司支付其律师费损失。而且，本案中赛智科融公司仅向受委托的律师事务所实际支付了1万元律师费，按照损失实际发生的原则，而且赛智科融公司对于尚未实际发生的损失无权主张，其要求我公司赔偿2万元的律师费的主张没有事实依据。

聚力互动公司向本院提出反诉请求：1.确认双方2018年6月7日签订的涉案租赁协议于2018年9月29日解除；2.判令赛智科融公司向我公司返还保证金228442元；3.判令赛智科融公司向我公司赔偿装修损失153117元；反诉费由赛智科融公司负担。事实和理由：我公司与赛智科融公司于2018年6月7日签署涉案租赁协议，由于该协议书为双方续租行为，因此之前我公司向赛智科融公司已缴纳的房屋租赁保证金228442元顺延充抵为涉案租赁协议项下的保证金。在整体租赁期间，赛智科融公司存在严重的违约行为，包括：1.赛智科融公司收取我公司租金后，却不向产权人交付租金，导致我公司作为次承租人的权利无法得到保障。2.由于赛智科融公司拖欠产权人租金，导致我公司被产权人要求腾退房屋，赛智科融公司与与我公司之间的涉案租赁协议尚未到期即无法履行。3.赛智科融公司未履行涉案租赁协议之从协议物业费协议中约定的代付物业费及能源费的义务。4.由于赛智科融公司拖欠北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城物业）的物业费、能源费，造成龙城物业采取停止供冷以及全面停止物业服务的措施，导致我公司无法正常使用租赁房屋，给我公司经营造成了严重的影响。并且产权人于2018年9月29日从赛智科融公司处收回了合同项下的租赁房屋，房屋腾退后已无继续履行的法律基础，且我公司无法正常使用租赁房屋，对方应赔偿由此给我公司造成的装修费用损失，并返还保证金。故诉至法院，望判如所请。

赛智科融公司对聚力互动公司的反诉辩称，不同意聚力互动公司的全部反诉请求，理由如下：一、聚力互动公司要求确认涉案租赁协议书于2018年9月29日解除毫无事实和法律依据。由于聚力互动公司拖欠支付三个月租金已经达到合同约定的解约标准，双方合同已在2018年9月13日聚力互动公司签收《解除通知》时解除。聚力互动公司自身已根本违约在先导致租赁合同解除，我公司后续在2018年9月29日与亿世界关于房屋交接的事项与合同是否解除无关。双方合同已于2018年9月13日解除，按照合同约定其缴纳的保证金不予以退还。二、对于聚力互动公司反诉状所列举的我公司违约行为，由此作为拒付租金的理由毫无事实和法律依据。1、关于聚力互动公司所提第1、2点违约行为，从合同相对性而言，无论我公司与业主之间因何发生纠纷，均与聚力互动公司无关，而聚力互动公司在合同解除前均已正常占有使用房屋，就应根据合同约定支付租金。2、关于聚力互动公司所提龙城物业履约问题，不构成我公司严重违约。首先，龙城物业履约问题，应由龙城物业承担，不构成我公司的严重违约。其次，龙城物业短暂停冷情况未影响聚力互动公司正常占有、使用该房屋。再次，聚力互动公司于2018年12月25日直接向龙城物业交纳物业费的行为表明，其认可龙城物业服务，其自行放弃向龙城物业追索赔偿权利的行为，与我公司无关。

本院认为，赛智科融公司与聚力互动公司签订的涉案租赁协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。根据本案查明事实，聚力互动公司应于签约当日向赛智科融公司支付租金、物业费、能源费，但逾期超过15日未支付，其辩称赛智科融公司与亿世界公司和龙城物业存在纠纷，导致其权利无法保障，故不交纳上述费用，但上述纠纷在签约当日并未影响其正常使用涉案房屋，其在2018年4、5月份知道上述纠纷后仍继续与赛智科融公司续签涉案租赁协议，亦未及时通知赛智科融公司其因行使不安抗辩权而拒付上述费用，故其抗辩缺乏依据，本院不予支持。赛智科融公司依据涉案租赁协议第11.3.4条约定享有合同解除权，且其于2018年9月13日向聚力互动公司送达解约通知，故涉案租赁协议于当日解除。聚力互动公司请求确认涉案租赁协议于2018年9月29日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于赛智科融公司主张的2018年6月8日至9月13日的租金、2018年9月14日至28日的逾期腾房占有使用费及相应违约金，根据本案查明事实，涉案房屋系于2018年9月29日被亿世界公司收回，聚力互动公司亦同意支付2018年9月29日前的租金，故本院对于赛智科融公司主张的上述租金予以支持;赛智科融公司依据涉案租赁协议8.5条约定按日租金2倍标准计算逾期腾房占有使用费，但其已同时主张了逾期付款违约金，且其与龙城物业、亿世界公司的纠纷也影响了聚力互动公司在上述期间对于涉案房屋的正常使用，2倍日租金标准亦严重高于其实际损失，违反公平原则，考虑到聚力互动公司同意支付2018年9月29日前的租金，故本院酌定按日租金标准计算逾期腾房占有使用费;关于上述租金的逾期付款违约金，涉案租赁协议12.2条对此有约定，赛智科融公司主张的违约金计算标准和起始日期合理，本院予以支持;关于上述逾期腾房占有使用费的逾期付款违约金，因涉案租赁协议于2018年9月13日解除，次日才产生逾期腾房占有使用费，故逾期付款违约金亦应从次日起算，违约金计算标准合理，本院予以支持。关于赛智科融公司主张的违约金228442元，涉案租赁协议第11.3条虽对此予以约定，但聚力互动公司辩称该违约金金额过分高于损失，本院认为该违约金与前述逾期付款违约金均系针对聚力互动公司逾期付款的违约行为，该违约金金额已过分高于逾期付款所造成的利息损失，而本院已支持逾期付款违约金，故对于该项违约金不予支持。关于赛智科融公司主张的律师费，涉案租赁协议第12.4条对此有约定，本院予以支持，虽然其中的1万元尚未发生，但根据《委托代理协议》系可预见费用支出，故本院亦予以支持。关于反诉一节，聚力互动公司对涉案房屋的正常使用确因赛智科融公司与亿世界公司、龙城物业的纠纷而受到影响，赛智科融公司对此虽存在违约行为，但未达到根本违约程度，聚力互动公司亦未向赛智科融公司主张过解约，故涉案租赁协议的解除并非由赛智科融公司的违约行为导致。聚力互动公司请求判令赛智科融公司返还保证金228442元，根据涉案租赁协议第4.7条约定，上述保证金应抵扣其应付而未付租金、违约金等费用，故对于聚力互动公司要求返还保证金的诉讼请求本院不予支持。聚力互动公司请求判令赛智科融公司向其赔偿装修损失153117元，依据涉案租赁协议10.15条约定，协议解除后，对于聚力互动公司的装修费用，赛智科融公司不承担补偿义务，且涉案租赁协议系因聚力互动公司的违约而解除，故对于聚力互动公司的该项反诉请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、北京赛智科融投资管理有限公司与北京聚力互动信息技术有限公司于2018年6月7日签订的《房屋租赁协议书》于2018年9月13日解除；

二、北京聚力互动信息技术有限公司于本判决生效后七日内向北京赛智科融投资管理有限公司支付房屋租金368009.6元（扣除北京聚力互动信息技术有限公司已支付的履约保证金228442元，还应支付房屋租金139567.6元），并按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准向北京赛智科融投资管理有限公司支付上述款项自2018年6月7日起至付清之日止的逾期付款违约金；

三、北京聚力互动信息技术有限公司于本判决生效后七日内向北京赛智科融投资管理有限公司支付逾期腾房占有使用费56325元，并按中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准向北京赛智科融投资管理有限公司支付上述款项自2018年9月14日起至付清之日止的逾期付款违约金；

四、北京聚力互动信息技术有限公司于本判决生效后七日内向北京赛智科融投资管理有限公司支付律师费2万元；

五、驳回北京赛智科融投资管理有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回北京聚力互动信息技术有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费12202元，由北京赛智科融投资管理有限公司负担4325元；由北京聚力互动信息技术有限公司负担7877元。

反诉案件受理费7023元，由北京聚力互动信息技术有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长胡光

人民陪审员孙焕云

人民陪审员华静

二零一九年十二月十一日

书记员崔丽