福建省泉州市洛江区人民法院

民事判决书

（2019）闽0504民初2705号

原告：中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行，住***。

负责人：许孟昌，该支行行长。

委托诉讼代理人：***，男，系该支行客户经理。

被告：***，男，****年**月**日出生，汉族，住***。

被告：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。

被告：福建力标集团有限公司，住***。

法定代表人：杜德森，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：***，女，系该公司员工。

原告中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行(以下简称建行洛江支行)与被告***、***、福建力标集团有限公司（以下简称力标公司）金融借款合同、保证合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告建行洛江支行的委托诉讼代理人***、被告力标公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***、***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

建行洛江支行向本院提出诉讼请求：1.解除建行洛江支行与***、***签订的2013年建泉洛个个房借字24号个人住房借款合同；2.判令***、***归还借款本金273787.98元及相应利息8051.95元(暂计至2019年10月30日，其后按合同约定及中国人民银行有关规定计至实际还款日止)；3.判令建行洛江支行对***、***提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令力标公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费及建行洛江支行为实现债权而支出的其它费用由***、***、力标公司承担。事实与理由：2013年1月7日，***因购买位于洛江区××房产资金不足向建行洛江支行申请个人住房借款34万元整，期限20年(240个月)，自2013年1月7日至2033年1月7日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每月归还本息金额约为2544.96元。经审查认可，双方签订了2013年建泉洛个个房借字24号《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2013年1月29日向法定登记部门办理了商品房抵押登记手续。建行洛江支行于2013年3月11日如约将合同款项交付***使用。2012年6月11日，建行洛江支行与力标公司签订了编号为2012建洛个贷最高额保字第002号《个人住房借款最高额保证合同》，约定甲方即力标公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式)，乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2012年6月11日至2032年6月11日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利及罚息)、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。力标公司为***提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，***、***已连续拖欠7期并累计拖欠50期贷款，拖欠额为16118.91元，虽经建行洛江支行多次催告仍未归还。根据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，为维护建行洛江支行的合法权益，故起诉，望依法判决。

***、***未作答辩。

力标公司辩称，因***、***违约导致答辩人承担担保责任，答辩人有权根据《商品房买卖合同》的约定解除合同并收回房产，因此答辩人不同意拍卖位于洛江区××房产。因答辩人不存在违约行为，答辩人不承担本案诉讼费及建行洛江支行为实现债权而支出的其他费用。

审理中，建行洛江支行明确诉讼请求第一项利息包括利息及罚息，并称诉讼请求第四项建行洛江支行为实现债权而支出的其它费用尚未产生，故申请撤回该项诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建行洛江支行提交如下证据：

1.***、***的居民身份证、结婚证、户口本各一份，证明***、***的主体资格及夫妻关系的事实；

2.力标公司的企业法人营业执照、法定代表人居民身份证各一份，证明力标公司的主体资格；

3.2013年建泉洛个个房借字24号《个人住房借款合同》一份，证明建行洛江支行与***、***依法签订个人住房借款合同，力标公司提供连带责任保证；

4.2012年建洛房按字第002号《商品房销售贷款合作协议书》、编号为2012建洛个贷最高额保字第002号《个人住房借款最高额保证合同》各一份，证明力标公司为***、***的借款本息等有关费用提供连带责任保证；

5.商品房抵押登记证明一份，证明建行洛江支行与***、***已就抵押物办理了合法的抵押权预告登记手续；

6.个人贷款支付凭证一份，证明建行洛江支行按照合同约定将款项划至***、***指定账户；

7.账户管理一览表一份、中国建设银行个人贷款对账单七份，证明***、***尚欠贷款本息的事实及余额。

力标公司质证，对上述证据均无异议。

对上述证据，本院认证如下：***、***未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。建行洛江支行提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性且经力标公司质证无异议，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月11日，建行洛江支行与力标公司分别签订了编号为2012年建洛房按字第002号《商品房销售贷款合作协议书》、编号为2012建洛个贷最高额保字第002号《个人住房借款最高额保证合同》，约定：1.乙方（建行洛江支行）对符合贷款条件的购房人购买甲方（力标公司）开发建设并依法销售的座落于泉州市洛江区力标·新时代的商品房发放个人住房贷款；2.甲方在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等），并随着借款人逐期还款而相应递减；3.保证期间自抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；4.本最高额保证所担保的债权是指2012年6月11日至2032年6月11日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为20亿元；5.在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金和乙方支付实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；6.如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。2013年1月7日，建行洛江支行与***、***签订了编号为2013年建泉洛个个房借24号《个人住房借款合同》，约定：1.***、***向建行洛江支行借款34万元，均为商业性借款，用于购买位于泉州市洛江区××房产；2.贷款期限为自2013年1月7日起至2033年1月7日止；3.借款年利率为基准利率。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。同时借款人同意，在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整，并在经贷款人公告后适用于本合同项下的借款，此时本合同利率的调整不受每年只能调整一次的限制。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%；4.本息的归还方式采用等额本息还款方法，每月还款金额为2544.96元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；5.***、***以所购诉争房产作为抵押物；6.本合同项下的债权在编号为2012建洛个贷最高额保字第002号《最高额保证合同》保证范围之内；7.***、***不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行洛江支行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并要求解除与借款人的借贷关系。2013年1月29日，该合同项下的抵押物办理了房屋抵押权预告登记。2013年3月11日，建行洛江支行依约发放贷款34万元。截至2019年10月30日，***、***已连续拖欠7期并累计拖欠50期贷款，尚欠借款本金273787.98元、利息及罚息8051.95元。庭审中，建行洛江支行称***、***自2017年1月开始拖欠贷款，力标公司代为偿还贷款本息56191.57元。力标公司对此无异议，并称其已另行主张权利。

本院认为，建行洛江支行与***、***之间的金融借款合同关系，与力标公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。建行洛江支行按照合同约定发放贷款后，***、***在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，建行洛江支行有权宣布借款立即到期，要求解除合同，***、***应立即偿还尚欠建行洛江支行的全部借款本息，并承担违约责任。虽然建行洛江支行与***、***已就合同项下的抵押房产办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记不等同于抵押登记，具有不同的法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，建行洛江支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对房产办理抵押登记的请求权，并可以对抗他人针对所登记房产的处分行为，但非对该房产享有抵押权，因涉案抵押房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故建行洛江支行要求对预告登记抵押房产行使优先受偿权，本院不予支持。根据建行洛江支行与力标公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》《个人住房借款最高额保证合同》的约定，力标公司为涉案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至力标公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交建行洛江支行保管之日止，因涉案抵押房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，本案借款仍在力标公司的保证期间，故力标公司应对***、***拖欠建行洛江支行的借款本息承担连带保证责任，且力标公司对此无异议，本院予以确认。

综上所述，***、***未按约还本付息，已构成违约，现建行洛江支行要求解除与***、***签订的《个人住房借款合同》，并要求***、***归还借款本金及相应利息，符合双方合同的约定，本院予以支持；因涉案抵押房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故建行洛江支行要求对***、***提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予以支持；力标公司为***、***的本案债务提供连带责任保证，现建行洛江支行要求其承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。力标公司在履行保证责任后，有权向***、***追偿。力标公司关于其有权解除与***、***的《商品房买卖合同》的辩解，与本案并非同一法律关系，应另行主张。力标公司关于其不同意拍卖涉案房产的辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。***、***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用

一、解除中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行与***、***签订的编号为2013年建泉洛个个房借字24号《个人住房借款合同》；

二、***、***应在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金273787.98元及相应的利息及罚息（2019年10月30日前的利息及罚息计8051.95元，2019年11月1日起至实际付清款项之日止的利息及罚息按合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付）；

三、福建力标集团有限公司对上述债务承担连带保证清偿责任，履行保证责任后，有权向***、***追偿;

四、驳回中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6400元，减半收取计3200元，由***、***、福建力标集团有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

审判员　　林晓玲

二〇二〇年一月二十日

书记员　　黄永继

附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示

《中华人民共和国民法总则》

第一百一十八条民事主体依法享有债权。

债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。

第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。

第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。

第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《中华人民共和国担保法》

第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。

保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。

《最高人民法院关于适用

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。