陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民初1862号原告：***，男，****年**月**日出生，中国台湾地区居民，住***。委托诉讼代理人：雷渭明，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：陕西恒泽医院投资管理有限公司，住***。法定代表人：阿建芳，该公司经理。委托诉讼代理人：侯小敏，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于絮，陕西泽诚律师事务所实习律师。第三人：西安雁塔九龙医院，住***。法定代表人：王晓辉。委托诉讼代理人：***，男，住***。委托诉讼代理人：***，男，住***。原告***与被告陕西恒泽医院投资管理有限公司、第三人西安雁塔九龙医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人雷渭明、被告陕西恒泽医院投资管理有限公司的委托诉讼代理人侯小敏、第三人西安雁塔九龙医院的委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告***向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2011年4月19日所签商铺租赁合同；二、判令被告向原告支付按合同约定应付的租金（计至2019年7月30日共欠租金840433元）；三、判令被告向原告支付滞纳金173937元（计至2019年6月1日）及2019年6月1日至租金付清之日的滞纳金（暂以每日1391.5元计）；四、判令被告向原告支付违约金100万元；五、判令被告向原告支付拆除改建装饰费用30万元；六、判令第三人为被告承担连带支付责任；七、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告在2016年6月30日前的名称为陕西惠民医院投资管理公司。原被告双方于2011年4月19日签订商铺租赁合同，原告为甲方，被告为乙方。约定由甲方将自己位于西安市雁塔区XX路XX段XX公寓XX楼商铺一、二、三层共计1341.07平方米租给乙方商用（医疗）；租期自2011年6月20日至2021年6月19日共十年；租金为每月115000元；自2014年6月20日起，每三年租金递增10％；租金支付方式为每三个月支付一次；乙方应于每个支付周期提前一周前向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金。乙方中途擅自退租的，乙方自愿放弃保证金及剩余租金并赔偿甲方壹佰万元；房屋返还时房屋应恢复至原先交房时的状态。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告。被告对所租房屋进行了改建装饰，开设了西安雁塔九龙医院，对外营业。因此西安雁塔九龙医院为本案争议房屋的实际使用人。按合同约定，被告应于2018年12月13日前向原告交纳2018年12月20日至2019年3月19日的租金417450元；于2019年3月13日前向原告交纳2019年3月20日至2019年6月19日的租金417450元。但被告仅在2019年1月23日至3月5日分五次向原告交纳租金180000元。2019年4月18日，被告向原告发函，以九龙医院经营欠佳，长期亏损，卫生主管部门明令停业为由要求退租。但其所欠租金经原告多次催讨，一直未付。并且被告也不按合同约定拆除行业专用改建装饰，将房屋恢复至原接房时的状态向原告交房。若由原告代为拆除其改建装饰，将需花费人民币30万元。故诉至法院，望判如所请。被告陕西恒泽医院投资管理有限公司辩称，一、双方2011年4月19签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月18日解除。根据《商铺租赁合同》第9-2条，乙方拖欠租赁累计超过10日的，一方有权解除合同，现如今被告拖欠租金超过10日的情形已经出现，约定的解除情形成就，故被告于2019年4月18日向原告发函解除合同属于行使约定解除权，故该《商铺租赁合同》已经解除。二、原告主张被告支付租金（计至2019年7月30日共欠租金840433元）计算不当。第一，关于租金的计算期限，租金应计算至2019年4月18日，而非2019年7月30日。第二，按照《商铺租赁合同》约定，自2017年6月21日至2020年6月20日，每一年的租金为1518000元/年（1＋10％）＝1669800元。按照上述标准计算，被告2018年12月20日-2019年4月18日应付租金为：1669800元/年÷365天/年×119天＝544400.55元。被告已经在2019年1月23日至3月5日支付了租金180000元，所以被告还需支付租金540055元-180000元＝364400.55元，而非原告主张的840433元。三、被告不应当向原告支付滞纳金，因合同关于滞纳金的约定因违法法律法规的强制性规定而无效。四、违约金应为115000元，且原告应将被告缴纳的115000元的保证金予以退还。此外原告还需要对其实际损失承担举证责任，举证不能的承担不利后果。五、被告不应支付拆除改建装饰费用。原告如果未通知被告就自行拆除，因其自身原因导致损失扩大的部分，由原告对其扩大部分的损失自行承担责任。第三人西安雁塔九龙医院答辩称，第三人于2011年4月与被告签订合同，把医院托管给被告，由被告具体经营，与原告之间的租赁合同是被告签订的，第三人并未参与经营，不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年4月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）（原名：陕西惠民医院投资管理有公司）签订了《商铺租赁合同》，约定由甲方将自己位于西安市雁塔区XX路XX段XX公寓XX楼商铺一、二、三层共计1341.07平方米租给乙方商用（医疗），装修情况为一层简装修，二、三层毛坯房；租期自2011年6月20日至2021年6月19日共十年；租金为每月115000元；自2014年6月20日起，每三年租金递增10％；租金支付方式为每三个月支付一次；乙方应于每个支付周期提前一周前向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金。乙方向甲方缴纳保证金115000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可。合同对于解除约定了如下条件：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方面解除该合同，另一方应放弃所有抗辩权，违反合同的一方，应向另一方按一个月租金标准支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（七）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。合同约定违约责任包括：租赁期间，非该合同规定的情况乙方擅自解除，中途擅自退租的，乙方自愿放弃保证金及剩余租金并赔偿甲方100万元。2019年4月4日，被告向原告发出《商铺租赁合同解除通知书》，称由于卫生主管部门要求停业，故提出提前解除租赁合同的请求。原告称其在2019年4月18日收到上述通知书，但被告一直未交付房屋。故于2019年7月20日向被告发函，要求被告于2019年7月30日前交付房屋，如不交付，则将自行收回。被告称在发出通知后于2019年4月18日向原告交付钥匙，但未提供证据证明。原告称后来自行收回了房屋，并提供了2019年12月20日与案外人耿某某签订的《旧装修拆除协议》，约定对涉案商铺拆除装修至还原为毛坯房为止，全部拆除费用为30万元，甲方于协议签订后三日内支付10万元，余款在拆除完工后三日内支付。原告还提供照片证明拆除装修的事实。经询，原告称已支付拆除费用10万元，但未提供证据证明已付款情况。被告对原告提供的拆除协议及照片不予认可。第三人提供了2011年4月18日陕西颐和综合门诊部（第三人原名）（甲方）与被告（乙方）签订的《陕西颐和综合门诊部托管经营合同书》，约定甲方将陕西颐和综合门诊部托管给乙方自主经营，甲方不参与经营，不承担盈亏及债权债务，每年收取10万元或12万元的投资回报，合同期限为10年，自2011年4月1日起至2021年3月31日。原告认为上述证据不能证明第三人不应承担连带责任。原告与被告均认可2017年6月21日至2020年6月20日每年租金为1669800元，即每月139150元，被告交付租金至2018年12月20日，之后支付租金180000元。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照该合同履行各自义务。关于被告逾期支付的租金的计算时间问题，原告于2019年4月18日收到被告发出的解除合同通知，并于2019年7月20日予以回函要求收房，即表明同意解除合同，故涉案合同已解除。被告虽未提供证据证明向原告交房，但原告亦应在合理期限内自行收房以免损失扩大，该合理期限不应过长，结合本案的实际情况，本院酌情将被告应付租金计算至2019年5月19日。自2018年12月20日至2019年5月19日的租金应为695750元，被告已支付180000元，还应支付515750元。关于延期支付租金应承担的滞纳金问题。因被告实际存在延期支付租金的情况，应当承担相应的滞纳金，但双方合同约定每日按月租金的千分之五支付滞纳金标准过高，被告亦答辩称该标准不符合法律规定要求免除，应视为被告已经主张降低滞纳金，本院酌情认定被告按照银行贷款利率向原告承担逾期支付租金滞纳金。根据合同约定，租金每三个月支付一次，后续所支付的180000元租金视为扣减逾期的第一个支付周期，即2018年12月20日至2019年3月19日的租金，被告应以237450元（139150元*3个月-180000元）为基数，自2018年12月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年3月19日，并以515750元为基数，自2019年3月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日，以515750元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际给付之日止。关于违约金的支付标准问题。合同履行期间，被告在未与原告协商一致的情况下向原告发出解除通知，属单方解除合同的行为，需考察是否符合合同约定的单方解除条件。被告自认存在逾期支付租金的行为，符合合同约定的解除合同的条件，但根据诚实信用原则及合同上下文解释，涉案合同中条款应解释为当一方存在逾期支付租金的违约行为时，另一方有权行使单方解除权，而非违约方有权行使。故被告存在逾期支付租金的事实，应当是原告有权解除合同，原告并未行使单方解除权，而被告单方解除合同的行为显属违约，应依照合同约定承担擅自解除合同的违约责任。合同条款约定擅自解除合同违约金为100万元且不退还保证金，被告主张违约金应为115000元，即认为违约金约定过高。根据涉案合同的实际履行情况、原告受到的实际损失、被告违约的恶意程度，本院酌情认定被告按照合同订立时3个月的房租收入承担违约金，即345000元。根据合同约定，被告擅自解除合同原告无需退还保证金115000元，该约定并未违反法律规定，应当按照双方约定内容履行，本案中原告无需退还保证金。原告要求的滞纳金、拆除装修费用等均属于因被告违约导致的损失，本院一并在酌情认定违约金时予以考虑在内，且原告未提交充分证据证明实际损失金额超出酌定违约金部分，故不再另行支持上述费用。原告要求第三人承担连带责任，并无法律依据，且第三人亦不是本案合同的相对方和实际履行方，故对于该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告***与被告陕西恒泽医院投资管理有限公司于2011年4月19日签订的《商铺租赁合同》解除；二、被告陕西恒泽医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***房屋租金515750元；三、被告陕西恒泽医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付滞纳金，以237450元为基数，自2018年12月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年3月19日；并以515750元为基数，自2019年3月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日；以515750元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际给付之日止；四、被告陕西恒泽医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***违约金345000元；五、驳回原告***的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费48021元，由被告陕西恒泽医院投资管理有限公司负担17768元，原告***负担30253元。因原告已预交，故被告将其负担的部分在履行上述给付金钱义务时一并支付对方。如不服本判决，原告***可在判决书送达之日起三十日内，被告陕西恒泽医院投资管理有限公司、第三人西安雁塔九龙医院可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。审　判　长　　陈　　　晶审　判　员　　李　沫　雨审　判　员　　刘　　　淼二〇二〇年四月二十日书　记　员　　李　　　一1