公募基础设施REITs预计市场将加速扩张。

       5月11日，国务院常务会议提出，通过发行房地产投资信托基金，振兴基础设施等股票资产，拓宽社会投资渠道，扩大有效投资，降低政府债务风险，引导当地有吸引力的项目示范，参与各种市场实体的投资。

       国常会的声明表明，公开发行REITs预计发行会加速，REITs浙江沪杭永金融总监阮丽雅告诉《中国商业新闻》，它将在帮助基础设施发展、扩大有效投资和稳定增长方面发挥更重要的作用。预计未来将实施更有利的政策和配套规则。

       中国人民大学法学院教授刘俊海也表示，相关部门应加快房地产投资信托基金措施和管理规定，统一规则规模，相关部门应尽快实施相关项目，拿出好项目，扩大社会投资渠道，通过财富渠道，进一步提高优质基础设施项目利用率。

       阮丽雅认为，作为拓宽社会投资渠道的重要产品之一，REITs在监管、持有人、投资者等市场各方的共同努力下，从试点到更加市场化、成熟化，实现双赢。

       公募REITs预计市场将加速扩张

       根据国务院常务会议的内容，基础设施等股票资产将从三个方面振兴：一是鼓励房地产投资信托基金的发行振兴，引导地方政府提供有吸引力的项目示范，平等对待参与投资的各类市场实体。二是完善市场化经营机制，提高项目收入水平。可以支持回收资金投资新项目的专项债券。第三，坚持市场化法治原则，公开透明确定交易价格。确保基础设施的稳定运行和公共利益。

       阮丽雅认为，自中央政府决策部署防范风险、去杠杆化、稳定投资、弥补不足以来，资金已成为基础设施投资的重要约束，并通过发行公开发行REITs、盘活存量基础设施资产，有望破解基础设施融资难、融资贵的难题，大幅缩短基础设施投融资循环周期。

       引导地方政府展示有吸引力的项目，平等对待参与投资的各种市场实体。这是政策实施的关键。地方政府首先要拿出好的项目，第一批要推出示范项目。刘俊海告诉《中国商业新闻》。

       刘俊海认为，目前国内基础设施库存资产非常大，但部分库存资产尚未激活，具有合格投资者能力的投资者没有投资渠道。如果这部分资产能够激活，也有助于提高当地资产的质量，降低不良资产的比例。

       刘俊海说：在激活的同时，也要严格控制这部分增量资产，没有效益就不能投资。提高基础设施增量资产质量。

       阮丽雅认为，这表明，在稳定增长、保障就业的背景下，作为基础设施资金来源的重要补充，公开发行REITs从长远来看，其发展重点是扩大有效投资，实现基础设施产业的健康可持续发展。

       南开大学金融发展研究所所长田立辉分析说，资产证券化是振兴股票资产的重要途径，REITs它是基础设施资产流动的重要手段。他认为，能够提供长期相对稳定的投资回报的基础设施投资也应允许合格投资者参与，以更好地优化资产配置，丰富财富管理。

       武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示，扩大私人投资，特别是社会资本投资，整合社会资源，特别是为私人资本提供公平的投资环境，可能不足以刺激内部循环。

       建议做好研究，选择合适的资产发行

       2021年6月，首批基础设公募REITs自推出以来，该产品一直受到市场的关注。目前，已有12家公开发行公开发行。REITs在交易所上市，涉及工业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等基础设施，筹资458亿元，其中高速公路占比54.6工业园区占%21.7%。

       REITs市场经历了从冷静观望到活跃交易再到理性回归的过程。截至5月12日，12只REITs产品总市值525亿元，比初始募集资金(含原始权益人部分)上涨15%。

       阮丽雅告诉《第一财经》记者，总的来说，疫情虽然对REITs底层资产的运作有一定的影响，但其整体表现相对稳定，特别是与股权融资市场相比，投资者对公开发行REITs产品认可度也很高。随着未来疫情的有效控制和扩招规则的正式实施，REITs扩张预计将带来业绩优于预期的可能性，未来将给市场带来更好的回报。

       那么，作为浙江省第一基础设施公开发行，全国首批9个基础设施REITs产品之一，浙商沪杭永REITs对于后续上市发行的基础设施公开发行，项目发行中遇到了哪些问题？REITs项目的建议是什么？

       在项目发行中，我们主要在股东协调、估值定价、管理协议等问题上花费更多的精力。同时，由于第一批项目没有先例可循，在项目推广过程中遇到的困难问题需要咨询和与监管审计部门和行业主管部门沟通，并在探索和推广的同时进行。阮丽雅说，随着后续工作REITs规则体系逐步完善，REITs发行会更加规范，但与监管部门保持密切沟通协调仍然很重要。

       以高速公路行业为例，已发行REITs中虽然只有4单是高速公路资产，但高速公路REITs占已上市REITs融资总规模已超过一半，是最大类别之一。据了解，高速公路单个项目规模大，IRR满足分配率要求，可持续提供稳定的现金流和一定的增长，发行REITs有一定的优势。

       目前，市场上有一些同行来咨询发行问题，但适合发行REITs高速公路对资产合规性、资产质量、负债率和现金分配率有一定的要求。建议提前做好研究，选择合适的标的资产。阮丽雅说。

       配套制度不断完善

       在公募REITs在不断推进试点的过程中，相关配套规则也在逐步完善。

       今年3月18日，中国证监会发布了《深化公募》REITs试点 进一步促进投融资良性循环REITs下一阶段的重点工作：一是正在研究制定基础设施REITs扩大规则；二是推进保障性租赁住房公募；REITs试点项目落地。

       4月15日，沪深交易所分别公开发行基础设施REITs新购项目指南公开征求意见。征求意见稿详细说明了上市公募基础设施REITs具体安排新购基础设施项目的扩建、信息披露、决策和审批，规定新购项目业务全过程重要节点、扩建份额销售等关键事项。

       扩招机制的出台标志着中国REITs进一步完善市场配套体系，促进REITs发展具有深远的意义。总的来说，草案简化了与首次上市相比的扩大发行，有利于企业缩短项目申报流程，加快基础设施资产证券化。阮丽雅分析。

       她还表示，在实际操作中，也希望监管部门在后期出台进一步的配套规则REITs扩大规范和指导。例如，建议考虑公路行业的实际情况，在不影响公路收益权的前提下，适当放宽资产合规要求，如通过原股东承诺解决；建议简化基金扩大购买新资产的审批程序，给予市场更多的决策权，进一步扩大标的资产范围，提高原股东的热情，帮助公开发行REITs市场进一步壮大。

       公开发行REITs未来基础设施REITs底层资产的覆盖面积和类型将更加多样化，基础设施的良性循环将得到有效开放。预计未来将建立万亿的基础设施REITs市场形成了对股权融资和债务融资市场的有效补充，有效支持基础设施和实体经济的高质量可持续发展。REITs阮丽雅说。

       阮丽雅还表示，中国股票基础设施规模已超过100万亿元，总投资高于发达国家，但直接融资比例远低于发达国家，即使公开发行比例较小REITs，也足以支持万亿规模的基础设施REITs其潜在市场规模相当可观。同时，基础设施REITs作为一种财富管理工具，丰富居民的投资选择，将在未来的财富管理社会中发挥重要作用，优化居民，提高金融资产的比例，将在未来的财富管理社会中发挥重要作用。