最近，热点城市杭州加入了放松监管的军队，充满了信号意义。到目前为止，上海、苏州、南京、无锡、扬州、合肥、常州、杭州等城市位于长三角地区不同程度地调整了购买政策，包括放松购买限制和销售限制，增加儿童家庭购买数量，减少增值税豁免年限，提高公积金贷款金额……特别是在第一套抵押贷款利率方面，无锡、苏州等地的利率已降至4.4%-4.6%。
长三角地区的房地产市场基于良好的产业基础和经济实力，比其他城市群更加成熟和活跃，一直是中国房地产市场趋势的风向标。在这一轮房地产政策调整中，长三角城市群走在前列，主要城市上演了大竞争。
业内人士认为，热点城市放松政策无疑具有信号意义，其他城市将迅速跟进。这一轮政策调整对恢复市场信心起着积极作用，但政策效果仍需时间。
长三角多城出手稳楼市
长三角热点城市杭州作为新一线城市，稳定楼市政策影响很大。
5月17日，杭州发布了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》。政策的主要亮点是放宽购买限制，减少增值税豁免年限，增加三个孩子家庭的数量。
具体来说，在杭州限购范围内购买二手房，对于在杭州定居不到5年的户籍家庭，取消了原自购房前2年起在杭州限购范围内连续缴纳城市社会保障24个月的规定；对于非杭州户籍家庭，连续缴纳城市社会保障或个人所得税48个月调整为城市社会保障或个人所得税范围内缴纳城市社会保障或个人所得税12个月。同时，在限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，免征增值税的年限由5年调整至2年。此外，对于符合条件的三个孩子家庭，杭州限购范围内的住房数量增加了1套。
中原房地产首席分析师张大伟表示，严格来说，杭州的政策力度不大，但作为房地产市场最热门地区的领先代表，它已经开始稳定市场，这意味着这一轮房地产市场将全面升级。
如果杭州房地产市场新政策代表了新一轮升级，那么长三角地区主要城市政策放松不仅走在全国前列，而且监管城市数量、数量、城市政策，政策内容不仅涉及放松购买限制、销售需求水平，还包括增加儿童家庭购买，减少增值税免税年，增加公积金贷款金额等。
早在4月初，浙江省衢州市就发布了一项新政策户籍家庭、个体工商户和自然人投资或控制的企业，视为本市户籍家庭实施相关购房政策；新出让地新建商品房，144平方米及以上新建商品房不限制销售。这是中国第一个同时明确取消限制和放松销售限制的城市。
此后，苏州的政策调整撕裂了长三角地区热门房地产市场的城市监管。4月11日，苏州二手住房销售限制时间从5年改为3年。10天后，苏州住房公积金政策调整（不包括工业园区），首次办理公积金贷款的个人贷款限额从45万元增加到60万元，家庭从70万元增加到90万元。此后，5月9日，苏州的销售限制扩大到新房。从现在起，城市新房的转让限制时间将从3年调整到2年。同时，苏州放宽了购买限制政策。非苏州户籍家庭的社会保障将在三年内连续6个月改为社会保障，非购买限制地区的房地产不再计入家庭购买限制的数量。
作为房地产市场的热点城市，苏州房地产政策在短短一个月内进行了三次调整，规模逐步自由化，这是本轮房地产市场政策调整的典型例子。
杭州、苏州之外，还有南京。虽然并未公开发文，但是经过核实，该城市部分地区已经放松限购，具体为外地户籍家庭在六合区、溧水区申请购房的条件有所放松，非南京市户籍家庭可凭证件开具六合区购房证明；外地户籍居民无需提交社保或个税证明，即可在溧水区购买一套商品房。
此外，无锡还降低了增值税免征年限，个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。扬州降低了销售限制，放松了购买限制，特别是大专以上人才和二胎以上家庭在城市购买，不适用现行购买限制政策，在城市居民家庭拥有第二套住房或以上，非城市居民家庭拥有第一套住房或以上，自网上签署记录之日起3年可上市交易。常州降低了销售限制，商品房可以在取得房地产证书后2年上市，这意味着常州将商品房的销售限制从4年缩短到2年。
第一套房贷利率低至4.4%
放松限购、限售等热点城市的房地产政策，无疑引爆了网络。
与宽松的行政调控政策相比，长三角部分城市在影响购房者实际购房成本的利率方面也。
5月15日，央行和中国银行业和保险监督管理委员会发布了一项重大政策。对于贷款购买普通自住住房的居民家庭，首套住房商业个人住房贷款利率下限降至不低于相应期限的贷款市场报价利率(LPR)减少20个基点。这意味着第一套房LPR最低将为4.4%。
随后，苏州和无锡跟进利率调整。据了解，苏州部分银行首套房贷利率由苏州部分银行按揭利率调整。4.6%降至4.4%，二套房还在执行5.2%；无锡同样如此，部分银行首套房开始执行4.4利率水平%，二套房利率不变。
事实上，在央行新政之前，苏州和无锡首套房贷的主流利率已经下降到了4.6约%，几乎是二线城市中最低的，而中国其他二线城市的第一套抵押贷款利率水平主要在4.8%、4.9大约%，甚至超过5%。
苏州某房地产中介表示，苏州首套房贷利率最高时已超过6%，今年2月仍在5.1约%，2月底开始下调。目前主流利率在4.6约%，但5月18日，银行收到调整通知，首套房贷利率降至4.4%，数据审核可能非常严格，也就是说，银行选择客户，但我相信4.4%的利率应该是一种趋势。
因城施策加施策
纵观长三角地区这一轮房地产市场政策调整，不同层次的城市政策规模不同，有的城市直接取消限购，有的城市放宽限购限售政策。根据城市政策，不同的城市使用不同的政策工具，这主要是基于当地房地产的现状。
中指研究院浙江分院常务副总高院生分析称，“长三角区域此轮政策调整，整体的特征还是因城施策，像衢州房地产市场下行压力较大，直接取消了限购和限售，力度非常大。而杭州这次的政策重点，则是针对二手房的库存压力和二手房整体市场目前比较低迷的状况。”
58安居客房地产研究院院长张波表示，杭州、南京、苏州等热门二线城市都采用了有限的放松限制。此外，从全国其他城市买限制，有的选择降低购买限制的门槛，这些都是基于城市的基本面。此外，从全国其他城市的角度来看，放松的步伐也有所不同，但放松购买限制将采取类似的策略。
此外，增加多子子家庭购房数量也是长三角城市调控的新特征。高院生认为，苏州、扬州、无锡、杭州等多孩子家庭出台了一些优惠政策，未来可能会有更多的城市跟进。
什么时候恢复市场信心？
虽然长三角房地产市场在全国范围内相对较好，但在这一轮市场调整周期中也有所下降。区域政策调整的背景之一是，今年1-41月，长三角多个城市商品房交易规模同比下降40%以上，整体市场尚未完全稳定。高院生表示，另一个背景是土地市场低迷。除杭州、合肥、无锡外，南京、苏州、宁波等其他城市的土地拍卖均未达到预期。因此，放松监管政策可以在当前房地产市场的稳定中发挥一定的作用。
因此，这一轮政策的放松叠加了当地银行的降息。市场信心和市场交易能否恢复？什么时候恢复？
高院生表示，放松政策必须对恢复市场信心起到积极作用，但政策效果的出现仍需时间。放松政策是第一步。整体经济环境、疫情影响等因素也会使政策效果的出现周期相对较长。此外，放松房地产市场政策是一个循序渐进的过程，不能一蹴而就。接下来，根据市场反馈，可能会出台进一步的政策。
热门二线城市正在恢复，更多城市的政策效力正在释放，但市场信心的全面改善预计将在6月之后。张波认为，从交易量来看，长三角城市市场尚未恢复到去年同期水平，部分城市房价仍处于下行或底部整合阶段，但预计长三角市场信心恢复在全国城市群之前，市场整体复苏节奏也将领先，可推动其他四个城市群房地产市场进一步复苏。
新京报记者 段文平
