深圳楼市调控政策松绑圈:购房者变得冷静 股票房贷利率下调的呼声很高
近年来，放松已成为许多地方房地产市场监管的关键词。深圳作为一线城市房地产市场的风向标之一，似乎被房地产市场监管的放松圈所包围，深圳房地产市场政策调整的谣言不断。然而，到目前为止，深圳房地产市场监管政策还没有改变，买家不相信谣言。
房地产市场变化还是不变？这是一线城市面前的选择题。过去，深圳房地产市场非常敏感，尤其是对政策变化的预期，但今年的情况似乎有所不同。
《证券时报》记者在实地考察中发现，经过一年多的深入监管，加上经济环境的变化，即使面对各种房地产市场监管政策的变化，买家似乎变得越来越冷静，许多买家希望深圳能巩固来之不易的监管效果，相关二手住房参考价格更新后可以更准确。此外，对于抵押贷款利率的变化，大多数购房者希望股票抵押贷款利率也能降低。
巩固来之不易的调控效果
据不完全统计，自5月以来，全国近40个城市出台了放松房地产市场监管的政策，包括放松购买限制、限制销售、降低首付比例、降低抵押贷款利率、增加公积金贷款金额、发放购房补贴等。其中，佛山、中山、江门等广东、香港、澳门大湾区的许多城市也出台了放松房地产市场的政策。在深圳附近的东莞和惠州也在一定程度上放松了房地产市场监管政策。其中，东莞提出，有两三个孩子的人可以购买新的商品房，个人住房转让增值税免税年限由5年调整为2年。在积极政策的刺激下，记者致电东莞市、虎门镇几个新住房项目营销中心，一些销售经理表示，前段时间推出的优惠折扣措施已经收紧，市场传播东莞二手住房反复出现反价的消息。
东莞房地产市场监管放松政策带来了一些市场反应。在深圳的一些政府和社区论坛上，记者还发现，许多买家发布了帖子和讨论，呼吁深圳谨慎放松房地产市场监管政策，巩固来之不易的监管效果。在罗湖区、光明区的几个新房项目营销中心，记者随机采访了几位买家，我们高度关注深圳二手住房参考价格如何调整，房地产市场监管政策是否会发生变化，也希望尽快实施相关政策变化，特别是二手住房参考价格。除了价格调整外，许多买家还告诉记者，目前的二手住房参考价格是社区价格一刀切，如果二手住房参考价格更新，希望价格能更准确，如根据楼层、方向计算参考价格。
除了行业自身的政策力度外，房地产市场的调控效果也受到金融信贷和税收的影响。近期金融政策的变化也为房地产行业注入了活力。近日，央行、银监会发布《关于调整差异化住房信贷政策的通知》LPR(贷款市场报价利率)减少20个基点，二套房按现行规定执行。
然而，记者咨询了中国银行、宁波银行家银行的个人贷款经理，均表示尚未收到正式通知。目前，深圳套房贷利率最低4.9%，一位贷款经理说：即使有下调的空间，根据深圳的情况，也可能很难实现4.4%。”不过，与去年相比，多家银行放款速度保持较快水平，有的银行二手房按揭业务的流水审核有所放松，房贷放款速度有所提升。
此外，对于抵押贷款利率的变化，大多数购房者希望股票抵押贷款利率也能降低。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出，对于股票用户来说，抵押贷款利率下降的方式不仅仅是LPR央行、商业银行商业银行和地方政府可以主动降低抵押贷款利率，甚至给予不同的贴现利息。LPR趋势仍有下降趋势，未来房地产金融将进一步加快和宽松的频率和力度。
买房还是要量力而行
那么，在周边城市监管放松和抵押贷款利率变化预期的刺激下，深圳房地产市场的交易发生了什么变化呢？
事实上，自4月初以来，深圳市场的交易出现了一些复苏迹象，但也可以看出购房者的谨慎。根据深圳房地产中介协会发布的数据，深圳4月份一手住宅交易2851套，环比下降0.3%二手房网签2539套，环比增长率为68.4%。根据美联地产国家研究中心的数据，深圳上周备案了592套二手房，环比上升141.6%。上周，龙华区出售了两个新房项目，共带来1687套房，但两盘去化情况并不理想。
此外，乐友家研究中心的数据显示，在4月份成交量排名前20位的深圳二手房中，50%以上的社区业主上市价格环比下降。记者在罗湖、福田、龙岗坂田等多个地区发现，一些中介经理反映，一些二手房业主最近确实小幅反价，但这些房子以前已经很久没有交易了，大多数业主也持试一试的态度。在采访中，面对业主的反价现象，许多买家也表示，与2020年相比，他们变得更加冷静，并承认，即使监管政策发生变化，他们仍然需要根据自己的能力。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，房地产销售低迷主要受三个因素影响：一是疫情防控收紧，限制居民购房；二是居民收入增长明显放缓，继续增加杠杆能力减弱；三是受近两年房地产企业债务违约影响，居民不信任期房销售，拖累房地产销售。
深圳当地一家房地产企业的营销负责人告诉《证券时报》，该公司仍对深圳的市场前景持乐观态度，但在当前的监管环境下，公司的推广步伐将得到控制，新板块的折扣促销活动将继续。
美联物业国家研究中心主任何倩茹认为：深圳房地产市场的抵押贷款利率在四个一线城市中处于最低水平，在全国范围内也处于较低水平。因此，如果深圳也降低了第一套住房的抵押贷款利率，对市场的刺激相对较小，但好总比不好。毕竟，深圳住宅市场的现状并不乐观。至于深圳是否会出台其他积极的政策，我认为会有一些，但很难猜测。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在目前的高房价背景下，对于新市民买房来说压力较大，因为目前的房价水平，相比2017年和2016年那一轮的纾困，最大的变化就是房价已达历史最高，很多新市民集中的热点城市房价比那个时候大概翻了一倍甚至两倍，在这种情况下，就必须要降成本，才能真正地疏解楼市供需的错配。 【编辑：叶攀】
